招商银行兰州分行相关负责人告诉理财周报记者，“首付二成、利率7折的首套购房基本已成历史。”

　　理财周报零售银行实验室研究员

　　时晔 张莉 尹娜 李雯珊/文

　　房贷收紧，究竟是传闻，还是真相？在监管政策消息面异常敏感的2010年1月，相关的传闻如同一颗扔向湖面的石头，激起涟漪阵阵。

　　理财周报记者兵分4路，对北京、上海、广州、杭州、郑州和兰州的18家银行进行实地走访调查发现：银行对待房贷监管政策的态度是——随时有一双收紧的手，却永远保持着一颗迟疑不决的心。

　　理财周报记者的走访收获颇丰，发现在杭州和兰州的工商银行、农业银行和中信银行部分网点已经暂停房贷。

　　目前，已经暂停房贷的银行网点有：工商银行甘肃分行东风场区分行、工行甘肃东风场区红旗支行、工行浙江分行、工行杭州建国北路支行、中国农业银行浙江分行、中信银行杭州平海支行。

　　但大多数银行执行的优惠政策与前期并无明显差异，唯一的改变之处在于房贷人员的口吻：“究竟是打7折还是7.5折，我们只能申请试试看”，与去年争抢房贷业务时的态度发生了微妙变化。

　　个别优质客户一套房贷首付二成

　　1月28日，小马在上海浦东地区看中了一套房子，并与卖家签订了买卖合同，交了部分定金。

　　购买这套房子前，小马的妻子在上海有一套50平米的房子，同时他婚前在老家购买过一套房子。小马本来担心他购买的新房子会被认定为二套房子，但幸运的是，房产中介向他推荐的工行房贷人员表示，他的情况属于一套房标准。“银行认为我妻子的那套50平米房子低于人均居住面积，现在购买的第二套房子属于改善型住房，享受一套房优惠政策，首付三成，7折优惠利率。”

　　“看来房贷政策并没收紧，我还担心享受不到7折优惠利率”，小马向理财周报记者表示道。

　　话虽如此，银行同时向小马表示，需要看双方的信用情况，以及收入证明等条件，只要条件优质，享受7折优惠利率没有问题。

　　理财周报记者在调查中发现，一套房能够申请到首付二成的银行仍然存在，但大多数银行执行首付三成的标准，二套房则严格执行首付四成，唯一可商量的是利率优惠政策。

　　工行北京分行一位房贷专员对记者说：“一手房会有指定的开发商，在考察个人以及家庭成员信用记录之后，如果该‘户’的贷款成员之前没有按揭贷款记录，个人信用情况，如信用卡等信用工具，还款记录保持良好，个人信用级别高，那么在申请按揭贷款时，作为第一套房贷款，仍旧是首付最低20%，贷款利率7折优惠。”

　　兴业银行北京分行一位人士对记者说，第一套房目前首付为房款的20%，不过也要看具体情况而定，贷款人的年龄、工作情况等，如果是比较年轻的贷款人，在工作稳定、信用记录良好的情况下，首付20%，利率7折。

　　例如该人士刚经手的一个客户就是这种情况，该客户比较年轻，总共按揭贷款金额为76万元，还款期限也比较长，达到28年，首付为房款20%。

　　“如果信用记录有问题，第一套房的首付可能会升到30%。”该人士说。但是第二套房的标准则一定是首付40%，利率1.1倍，在信用状况良好的情况下，客户与银行沟通可能会有些折扣，具体多少折扣该人士表示不同客户折扣不同，不是统一而定的。

　　银行人士虽然表示信用良好可申请7折利率，但理财周报记者了解到，在审批过程中，能够享受首付二成、7折优惠利率的优质客户总体比较少。

　　目前在上海大多执行首付三成的标准，理财周报记者在杭州地区调查时也只发现个别银行能够首付二成。

　　“我能说渣打银行是杭州唯一能给客户利率7折优惠的银行。”渣打银行杭州分行的相关人员说，“不过，只有公务员、银行从业员、医生、事业单位等优质职业才能享受最低7折的优惠。而且，我们只做房龄10年以内的房子，过完钱塘江的房子接受任何中介的贷款，市区的房子只有在我行开过户的房产中介商才能授信。”

　　首付成数与利率折扣成正相关

　　当然，收紧的迹象已经出现。

　　“房贷优惠随时都会变化，利率最低7折优惠，但我只能告诉你此刻的情况。”招行兰州分行相关负责人告诉理财周报记者，“首付二成、利率7折的首套购房已成历史，60平米以上140平米以下的首套住房，首付必须在三成以上的优质客户才能在我行享受7折的利率优惠。”

　　比这家银行更为“苛刻”的还有。

　　建行兰州分行相关负责人向理财周报记者表示，1月兰州申请房贷的审核条件有诸多限制。首套房首付四成以上，或购房面积不超过140平米、所购房屋开发商与建行有合作关系、信用记录良好的建行会员才能享受七折利率优惠；如果首付2-3成，利率可享8.5折；二套房首付4成，利率会根据个人收入、购房面积和购房总价来划定，最低下浮24%，最高则上浮10%。

　　从调查情况来看，“首付成数”与“利率折扣”成正相关：如果客户愿意提高首付比例，银行就愿意提高利率折扣；相反，如果希望减少首付，那么7折优惠利率很难享受到。

　　理财周报记者从上海中原研究咨询部调查了解到，目前上海各大银行已经开始收紧放贷，首套房利率7折的情况也比较少，特别是二套房贷至少要达到7.5折或更高。

　　“我们这边现在二套房优惠利率最多7.5折，若你要申请更多的折扣，我只能帮你申请看，除非你们俩的工作单位都非常好，之前信用也很不错。”华夏银行上海陆家嘴支行的房贷人员向记者表示，“一套房首付三成，优惠利率好申请些。”

　　北京地区，工行以及华夏银行都表示，目前二套房利率方面也还是有部分优惠空间，但已经不可能做到打7折，降20%的可能性，打8折的可能性更大。目前，已经很少有银行能在二套房的谈判上做到利率7.1折。

　　此前理财周报记者调查了解到，民生银行第二套房房贷可以打折到7.1折，但记者再次回访时民生银行人士说，目前7.1折要看具体客户的信用情况以及职业情况，优质客户可以这么打折，但在审核的过程中会非常严格。

　　华夏银行上述人士说：“看你是否做成改善型住房，现在改善型的标准也比以前严格，关键还是要看第一套房的面积有多大，如果符合改善型的话，第二套房的利率打个8折还是可以的。但必须根据客户具体情况，不是每个客户都可以。房贷方面，第一套房或者第二套房按揭贷款，客户与银行有协商空间，但客户本身的信用情况以及以往购房情况都会成为决定打折的因素。”

　　部分银行1月已无额度可放

　　显然，目前客户与银行“谈判”的空间日益缩小，在房贷收紧迹象日益明显的1月，放给客户的贷款标准，主动权掌握在银行手里。

　　之前市场传出，部分银行已经停止房贷业务。这一传闻，目前已被银行否认，但理财周报记者实际调查发现，这部分银行并不是停止房贷业务，而是在1月20日之后无贷款额度可放，审批继续但不放贷，放贷时间延到2月1日以后。

　　上海一位银行内部人士向理财周报记者透露，“工行、中行停止放贷的消息在我们银行内部都有所耳闻，主要是它们在1月上旬放贷太猛了。”

　　最近，有关银监会划定国有银行2010年新增信贷额度的消息时有传出。比如，其中2009年放出1.1万亿元新增贷款的中国银行被要求大幅调低信贷增量，新的年度额度不超过6500亿元。

　　几乎缩减一半的额度，加上2010年1月头一周出现的猛量信贷，不难理解到1月20日之后银行无额度可放的情况，这一现象自然渗透到房贷领域。

　　理财周报记者兵分四路，采访下来发现，明确表示“暂停房贷”业务的网点还不少。

　　“1月中旬都已经停贷了，要想贷款等到年后再来咨询吧。”中信银行杭州平海支行的大堂经理直接告诉正去暗访的理财周报记者。而工行浙江分行、工行杭州建国北路支行、农行浙江分行等多个银行网点都给出了“暂时不贷”的答案。

　　工行甘肃省分行东风场区分行工作人员表示，“兰州的房贷已经不做了。”工行甘肃省分行营业部安宁支行安宁长新支行的工作人员则直接告诉理财周报记者：“我们暂时不做房贷，你去嘉峪关那边的银行问问看吧。”

　　建行兰州分行的负责人则表示，1月的最后一个礼拜房贷基本上处于“停滞状态”，加上去年遗留的案件仍在堆积，所以春节之前放贷不会松弛，即使节后申请贷款也无法保证全部获准审批。

　　兰州玛雅法音投资咨询有限公司的工作人员告诉理财周报记者，现在房贷业务依然活跃的银行只有招行和建行。新规定在1月15日左右实施后，大多数银行把一套房首付控制在至少三成，利率上升至8.5折，贷款额度限制在60万元以下。理论上房龄与贷款年限之和不超过30年，而真正审批下来的贷款年限也只有15-20年。

　　中国银行广东省分行营业部一位个贷经理则向记者表示，“之所以出现有些地方的银行暂停房贷，很有可能是受到之前二套房贷政策的相关真正执行标准影响。有些银行的支行在具体细则没有真正落实之前情愿按兵不动。”

　　理财周报记者在暗访广州与深圳的中行、建行、农行与工行的部分网点时，都没有出现个贷经理明确向记者表示已经暂停房贷的情况。

　　不过工行广州一网点个贷主任则坦言，“现在我们虽然还在接受客户的房贷申请，但审批时间比以往要慢一些拍子，更加严格审核。所以有些客户碍于流程走得比较慢，影响了其购房的一些机会成本，就出现了继续观望房贷政策的变化作出决定是否出手。”

　　上海华燕置业房贷部经理曾峥向理财周报记者表示，“目前的情况是，1月底确实有几家银行不放贷，但审批没有停止，可能放贷的时间比以往要多个几天。主要是银行1月份的额度使用完毕，其实1月的房贷单子不少是去年12月积压下来的单子，放在今年1月放，使用的额度也算在今年1月。”

　　据理财周报记者了解，如果1月25日之后申请房贷，很有可能要到2月之后才放款。现在房贷政策消息不断，个别银行也愿意观望一段，等春节后有进一步通知后再定。

　　双重的原因导致1月下旬，市场上出现了房贷停滞的情况。杭州易居臣信房产公司的高级置业顾问单瑞青告诉理财周报记者：“各银行的贷款额度已经消耗完毕，加上政策不明朗，个人按揭会自然暂停，别说房贷，现在连个人消费贷款有的银行也已放弃，如果没有房产中介公司牵桥搭线，恐怕个人很难被授信贷款。”

　　在采访中，理财周报记者也发现，相对国有银行，股份制银行和外资银行仍然积极地推广房贷业务。

　　“目前我们银行贷款情况良好，对于客户的房贷需求我们非常欢迎，我们在广州地区的银行并没有出现暂停接受客户房贷申请的情况。”平安银行广州分行个人信贷部负责人表示。

　　深发展广州分行营业部一位准备想办房贷的客户杨小姐在与记者交流时充分显示了老百姓面对政策变化的“恐慌”。她表示，“我身边许多要购房的朋友都以为有些银行暂停房贷就代表原来已有的一套房贷政策也许要退出，所以大家都纷纷找银行希望能够尽快落实贷款的事情。”

　　其实，杨小姐来到深发展办个贷业务向工作人员咨询后才更好地了解到，并没有许多银行暂停房贷，国家对于一套房贷的政策停止应该会给市场一个过渡期，不会说停就停。交行、招行、浦发银行、中信银行、兴业银行这几家记者走访的广州和深圳网点也没有出现暂停房贷的情况。