上海房贷变脸 购房者如何控制总成本

年末年初的几番加息让贷款利率不断向高位挺进，目前5年期以上基准利率已升至6.60%，3-5年期基准利率也陡升至6.45%。而“国八条”不仅让二套房贷的申请门槛再次提升，同时也让上海的首套房贷利率优惠闸口日渐缩进。在这种情形之下，对于贷款购房者而言，如何缩减房贷总开支，成为一门必须要掌握的本领。

房贷调控，让购房成本看涨
先有国有商行放出消息，后有股份制商行积极跟进，一场房贷变革在沪上银行间悄然蔓延。在上海工、农、中、建、交、光大等银行陆续将首套房利率提升至基准利率的同时，其他多家银行也露出跟进苗头。易贷中国从部分合作银行得到反馈信息显示，虽然多数银行首套房利率“8.5折”标准虽未受到国八条影响，但贷款门槛已经趋于严格化。近一年的房产调控，对楼市起到了积极的平抑作用，但不可避免，多数购房者的购房成本却在显著增加。 
 
经易贷中国计算得知，以申请100万元、20年期首套房贷款为例，在去年10月加息前，在可以享受到8.5折利率的前提下，等额本息月供为6,626.66元，利息总支出为590,398.40元。而根据最新的五年期以上基准利率6.60%，基准利率已变为5.61%，等额本息月供增至6,941.15元，利息总支出较连环加息前增加75,477.60元；如若按照部分银行首套房基准利率标准执行，月供则增为7,514.72元，利息总支出达到803,532.80元，占到了贷款本金的8成以上。

三招缓解房贷成本压力
易贷中国提示购房者，由于时值调控周期，房产价值可能存在较大波动，在贷款购房成本居高之时，不对是自住型需求还是改善型住房需求，都应尽可能的保持理智，并选择适宜的方法减轻房贷成本之痛。

——第一招：选择适宜的还款方式
购房者应根据自身状况选择合适的还款方式。其中，等额本息法是使用最多的还款方法，其利息逐月递减、月还款额不变，对于有一定生活压力、收入预期持平、不打算提前还贷的购房者较为适用；等额本金还款法利息逐月递减，但本金逐月不变，前期还款压力较大，对于收入较高且有存款、有提前还款打算的购房者较为适宜；此外，对于少数工资为双周薪制的购房者、还款能力强且希望减轻利息负担的月薪购房者而言，可以选择个别银行推出的双周供业务，通过缩短还款周期来减轻利息负担。
 

——第二招：发挥公积金优势
此次加息周期，公积金贷款利率也随之提升，从2月9日起，五年期以上公积金贷款利率上调至4.50%，五年期以下利率上调至4.00%。但与商业贷款相比，其优势仍旧显而易见。
根据目前上海市公积金贷款相关规定：首套房家庭公积金贷款，建筑面积90平米（含）以下及经济适用房购房家庭，公积金贷款首付比例最低可达到20%；首套房建筑面积90平米以上的公积金贷款首付比例不得低于30%。首套房公积金贷款额度每户最高为60万，如有补充公积金最高可达80万元。而对于改善型二套房贷款的，每户最高公积金贷款限额为40万元，首付比例不低于50%。易贷中国建议，对于公积金已经连续缴纳一年期以上的购房者，可以到上海市公积金管理中心申请公积金贷款，在借款人资信情况良好的情况下，贷款额度可达到公积金缴纳余额的40倍，如公积金贷款无法满足所缺资金需求，可申请公积金组合贷款，剩余部分由商业贷款填补完成。
 

——第三招：合理做好提前还贷规划
对于准备提前还贷的房贷借款人而言，易贷中国提示，应及时了解自己的本金、利息剩余情况，在利息剩余较多、贷款期限较久的情况下，为节省贷款成本可适时选择提前还贷。
但值得注意的是，借款人若要划算，应尽可能在贷款周期前1/3时段内提前还款：等额本息法每月还款额固定，每月利息减少、本金增加，后期以本金为主，应尽可能在前期还款；等额本金法则是每期本金相同，利息递减，中后期利息占比较小，提前还贷应注重前期。