“京十五条”房地产调控细则落地一周，北京地区的房贷优惠利率已难觅踪影。上海地区还没有全面取消房贷利率优惠，但商品住宅成交量跌至历史低点，让业界对一季度的按揭房贷增量预期明显悲观。

房地产开发贷也在收缩。“肯定会有个别地产企业贷不到款项，但是整个银行业的开发贷不会全面叫停。”一家刚通过几个地产项目的银行人士告诉记者。

首套房贷款利率收紧

2月24日，本报记者调查发现，工行、农行、中行、建行等四大行已全面取消在北京地区的首套房贷款优惠利率，执行基准利率成常态，部分客户首套房贷款利率甚至上浮10%或更高；即便有个别银行仍可申请8.5或9折利率优惠，对于客户资质也有严苛的要求，基本很难获得银行审批。

据介绍，衡量客户资质有以下几个方面：首先是客户在银行的个人资产总额，比如达到50万以上可能就被银行默认为优质客户；其次是客户在银行的存款期限长短，期限越长，资质越好；另外，客户的信用卡级别也是认定客户是否优质的一个参考条件。

北京的股份制银行似乎尚未完全关上首套房利率优惠的大门。上述招行客户经理表示，目前仍然能按照8.5折利率申请，虽然不能确保拿到这个利率，但不会高于基准利率。中信和华夏银行客户经理则分别表示首套房最多还可享受9折和8.5折利率优惠。民生银行和光大银行的客户经理均表示，目前对于首套房贷最低也实施基准利率，最高上浮10%。

不过，上海地区近期仍有首套房按揭贷款获利率优惠的案例出现。一位2月初拿到贷款的人士告诉记者，他是1月22日正式申请的贷款，1月31日补齐了所有资料，虽然时间在“新国八条”后，但过年后仍然拿到了“7成、7.5折”的首套房贷款。

上海一家国有银行个贷负责人告诉记者，之前由于担心年后政策变化，贷款发放多在1月份完成，因此2月份的发放明显下降。至于利率优惠没有全面叫停，仍要看具体的客户资质。

截至本月20日，2月前20天上海商品住宅仅成交8．76万平方米，加上本周的成交量，市场预计整个2月份的商品住宅成交量或仅为15万平方米左右，低于此前最低31万平米的记录。

二套房方面，各行都表示严格执行贷款首付比例最低6成、利率最低执行基准利率1.1倍的规定，部分银行利率甚至上浮30%。“实际上即便是上浮30%也不一定批得下来。”招行一客户经理对本报记者表示。

“二套房本来就是政策限制对象，利率上浮10%只是银行二套房利率的最低标准，现在房贷额度这么紧张，我们基本是上浮30%。”上述招行客户经理表示。

实际上，上浮利率越多的客户可能获得贷款审批的速度也越快。“额度一紧张，银行自然会向利率高的房贷合同优先放款，而放贷利率低于基准利率的房贷合同等待的时间可能就更长。”上述股份行零售银行部人士表示。

开发贷未全面叫停

开发贷业务也在迅速收紧。而最令地产商人心惶惶的一则消息是，市场传言多家银行全面叫停开发贷款。2月24日一早，一家房地产公司的负责人告诉记者，“很多银行已经全面停止房地产开发贷款了，有的银行还没有接到通知，但是也已不给开放商额度了。看来一手房销售价真的要跌了。”

不过，这种说法并没有得到银行业的确认。在一家股份制银行几天前召开的贷审会上，还通过了几个地产项目。

“我们主要看三个指标：开发商的资质，项目的资质以及担保条件。存量的该做还要继续做，新增的可能会控制一下，但不会全面叫停。”该行一位人士告诉记者。

“项目的资质要考察项目的位置、周边环境以及资本金比例，但说到底和当地房价水平，以及房子预期能否卖出去有关，能卖出去就是好项目。”该人士说。

记者了解到，因为从银行融资有困难，一家大型地产商的武汉项目正在采用有限合伙制地产基金的方式融资，规模为2亿。

“为了吸引销售渠道，代销费已经由1.5%，上涨到税后1.5%，目前的最新说法是3000万以上的可以到2.5%，预期收益据说可以超过30%。”一位私募人士告诉记者