中国银行（601988）(601988,股吧)已于上周下发通知，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，并全面停止了与中介的二手房合作。与此同时，建设银行（601939）(601939,股吧)、兴业银行（601166）(601166,股吧)、中信银行（601998）(601998,股吧)等多家银行也已经进一步严格了房贷审批程序，在首付比例、购房面积、信用记录等方面设置了诸多门槛。记者日前从沪上多家房产中介公司处获悉，中行(601988,股吧)取消7折房贷利率的这一“深水炸弹”，加上当前上海一、二手房成交的骤然回落，加重了业内对于今年上海楼市的忧虑。

　客户对利率变化无明显反应

　　“我真不知道该什么时候出手买房比较好。”在浦东某咨询公司工作的陆先生，今年家中喜添新丁，原本打算在今年一季度“以小换大”，筹划在市区买一套小三房，改善一下家庭住房条件。但近期不断出笼的楼市调控、银行房贷政策，让陆先生一下子没了方向。 “家里有人劝我再观望观望，说是房价接下去还会跌，但没想到，房价还没跌下来呢，银行房贷倒越收越紧。如果首付成数再提高一些，要想换套合适的大房可就难上加难了。 ”

　　看空今年楼市走势的何止陆先生的家人。元旦前后，中央、地方政府部门先后出台了打压投资投机购房、遏制房价快速上涨、收紧土地监管阀门的一系列调控政策，这些政策的出台已经使市场对后市的预期产生了较大变化。来自上海永庆房屋研展部的统计数据显示，1月上海各区二手住宅成交量环比上月都普遍下降六成左右，其中松江降幅一马领先，其1月仅成交602套，远低于平常的两千套上下的水平，环比12月的2268套，其降幅达73.5％。

　　就在此刻，包括中行(601988,股吧)在内的各大商业银行在农历春节前调整房贷优惠细则，主要还是要控制前段时间房贷规模快速扩张的势头，将银行金融风险控制在一定范围内。根据汉宇地产提供的抽样调查数据反馈，二手房客户对房贷7折的优惠变化并无明显反应。由于政策出台后市场会有一段真空期，加上农历新年将至，大多数购房者在年后才会关注房价。“并非所有的银行都取消了7折利率，对象也不是针对所有购房者，特别是首次购房者不会有太大影响。 ”

　　改善型购房者推迟换房计划

　　二手房市场分析人士认为，现在是房地产市场交易淡季，供需都在低位徘徊，银行此时明确房贷细则，对市场的波及力度不会很大。不过，在春节之后，随着交易又开始活跃，这种影响会开始显现。由于各家银行对于房贷的审批严格限制，二手房贷审批通过的周期势必大幅延长，不仅对于签约和交易过户都会有影响，成交的速率也会降下来。如果各家银行都效仿中行的做法，一致收紧房贷优惠，对于二手房成交量肯定会形成负面影响。

　　值得注意的是，新的房贷细则出台更多地会对二套房尤其是改善型购房者造成实际影响，贷款利率优惠减少和对首付比例加高门槛，这都会增加这部分改善型购房者的购房负担，尤其是在房价上涨之后，一部分购房者可能会无力承担而取消或推迟换房计划，就像前文所述的陆先生一样。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎则表示，1月份上海二手住宅成交量由2009年11月最高点的3万套急跌到了1万套，已经回到2008年11月、12月的行情，可见，政府的紧缩政策已初步见到成效。以这1万套的水平来看，上海平均每家中介卖不到一套房屋。预期中的更重要的调控手段如物业税等，短期内应该还不会继续出台。如果这种现象连续维持三个月，上海中介公司的关店潮又将涌现。因此，消费者在买卖房屋时，可能要更加关注房屋交易的安全。