近期提前还房贷话题引关注。方正证券认为：2022年2月、4月新增的居民中长期贷款为负，为2007年有统计以来唯二两次出现负增长。这说明居民按揭贷款的偿还量高于新增按揭贷款量。居民提前偿还房贷背后的原因是什么？

　　居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。根据我们的测算，截止今年3月底，居民储蓄率为34%，依然处于高位水平。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

　　居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。居民提前偿还房贷意愿的提升，可能与低风险资产收益率下行有关。今年以来，央行通过MPA考核等方式来推动银行存款成本下行，这推动银行存款成本逐步回落。作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截止4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至了3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

　　提前偿还房贷真的划算么？

　　假设一些居民在2018年10月购买了房子，这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。提前偿还利率5.7%的房贷节省的利息支出与年化3.5%的理财收益率能基本打平。因而对高于3.5%的理财收益率来说，提前偿还贷款是不划算的。虽然单一案例并不具备广泛的代表性，但需要指出的是不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%~4%的理财收益存疑。