央行银发[2012]142号文件首页

100万20年7折房贷等额本息方式还贷，利息共可少交28万。

近期多地出现房贷利率优惠，不过业内普遍认为利率变化与房价涨跌无直接关系。

时隔两年后，中国人民银行（央行）重提“7折”房贷。早报记者昨日拿到的材料显示，央行已于6月7日下发文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。业内人士认为，尽管央行重提7折利率，但随着利率市场化大门开启，银行利润空间缩小，市民要想享受到7折甚至8折利率将更加不可能。

7折房贷利率再提

央行7日下发银发[2012]142号文件(特急)。这份6页的材料在第2页中明确提出，“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。”在房地产市场回暖的当口，央行的这一表述格外引人关注。

分析人士指出，央行此前虽通过窗口指导要求银行统一对首套房贷利率打8.5折，但并未明文取消过7折利率。也就是说，理论上7折个人房贷利率一直存在。

一位地方银监局的人士也指出：“我们和央行从未发文废止过早前的7折优惠‘底线’，理论上仍可以对首套房贷利率最低打7折。不过，商业银行会根据自身风险控制而做出调整。”

分析人士表示，近两年，在实际操作中个人房贷7折利率销声匿迹，是基于银行自身的考虑。一方面，由于企业信贷需求旺盛，银行议价空间大，在信贷资源有限的情况下，银行更倾向于给综合收益率高的公司贷款。另一方面，7折贷款利率大大缩窄存贷款利差，银行不赚钱，自然无动力去做。

一位银行业内人士算了笔账，就拿去年来说，五年以上的中长期贷款利率为7.05%，如果打7折，贷款年利率为5%左右。“但去年银行资金流动性不足，有的理财产品年化收益率到了6%，比贷款利率还高。银行要真这么做，就亏死了。”

可见的是，银行取消个人房贷利率7折优惠要回溯到2010年。2010年4月，房地产调控正式打响。此后，新国十条、国八条等调控政策相继出台。2010年9月，央行和银监会曾联合发文强调“差别化的住房信贷政策”，即暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。此后，各家银行几乎在同一时间取消了7折利率优惠，统一给首套房贷利率最低8.5折。

值得注意的是，无论是新国十条还是国八条，只规定了首套房的首付成数，而并未对首套房贷利率作出限制，也从未要求首套房利率最低8.5折。

存款利率可低于基准利率

央行的文件指出，“允许金融机构存款利率上浮，存款利率浮动区间由基准利率的（0,1]倍调整为（0,1.1]倍。以一年期存款利率为例，存款基准利率调整后，金融机构可在0-3.575%的区间内自主确定一年期存款利率。”由于一年期存款基准利率为3.25%，这意味着，商业银行不仅可以将存款利率高于基准利率，也可以根据自身需要低于基准利率。

可见的是，目前这一现象在外资银行比较明显。早报记者从花旗银行（中国）的网站上了解到，该行的人民币定期存款利率分别为，3月期3.1%，6月期3.3%，一年期3.5%，二年期1%，三年期1.1%。

渣打银行（中国）网站上的利率表则显示，3个月定期存款利率为2.85%，6个月期定期存款利率为3.05%，一年定期存款利率为3.25%，二年定期存款利率为4.1%，三年定期存款利率为1.6%，五年定期存款利率为1.7%。

相比之下，国有五大行的二年、三年和五年期定期存款利率分别为4.1%、4.65%和5.1%，与央行规定的基准利率保持一致。与之相比，花旗银行没有五年期定期存款，二年期和三年期定期存款远低于基准利率。尽管渣打银行的二年期定期存款利率为央行规定的基准利率，但三年期和五年期定期存款利率大大低于基准利率。

一位外资银行人士指出，这和这两家银行的资产负债表有关，它们由于中长期贷款需求少，因此相应期限的存款也吸纳得少。

但他同时指出，这种现象并不会普遍，“没有银行会愿意放弃吸引存款的，毕竟存款是银行最重要的血液，存款利率不会轻易低于基准利率的。”

央行在此份文件中还指出，要加强对辖区内金融机构利率政策执行情况的监测和指导，做好对利率竞争秩序的规范和引导；在继续做好存贷款利率监测报备工作的同时，建立存款浮动情况的监测制度，全面掌握辖内金融机构利率政策执行情况，要做好对辖内社会各界关于利率政策的宣传、解释和培训工作，确保基准利率及利率浮动区间调整工作的平稳实施。

房价走高预期再升温

除了央行重提房贷利率最低为0.7倍，银监会发布的另一则消息也让很多人认为房价会再度上涨。

银监会此前发布的《商业银行资本管理办法(试行)》（以下简称《管理办法》）中将个人住房抵押贷款首套和二套房风险权重统一规定为50%。这给予银行在房贷业务上更多的想象空间。

对此，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，目前首套房和二套房风险权重“一视同仁”，是银行从鼓励消费贷款角度出发作出的调整。银行下调二套房风险权重，意味着在操作二套房贷款审批时可能比原来顺利。

银监会国际部国际监管政策处处长王胜邦在接受媒体采访时表示，经过多次修改后的《管理办法》原则上将保持推动国内银行信贷平稳增长，在个人贷款方面，住房贷款所占比例较大，在严格执行差别化住房信贷的同时，银监会仍然继续鼓励银行对个人房贷的投放力度。

但郭田勇同时强调，目前宏观调控下，政府对二套房购买者的调控力度并未降低，目前各家银行对二套房贷款的政策并未改变，仍按基准利率上浮1.1倍执行，首付比例为六成，在利率上没有太多可以操作的优惠空间。

发改委辟谣“政策松绑”

就在央行重提首套房贷款7折利率的同时，国家发改委新闻办公室昨日发布声明称，有关前期媒体“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道纯属捏造。

前期媒体报道称，“发改委内部人士表示，受外部经济影响，再加上房地产政府引发的经济真空，给经济回落带来的压力越来越大，政府有意通过集中放项目来提振经济。从目前的经济发展情况来看，通胀可能比通缩更好应对，此次开闸放项目，意在拉动快速回落的经济。如果这些方法还是不行，那么未来不排除给地产项目‘开口子’。”

链接

7折房贷开始于3年前

2009年，房贷7折优惠开始执行，当时正值金融危机后，楼市一片萧条，银行房贷普遍打7折。

2010年，楼市调控越来越严，上半年银行陆续取消7折优惠。11月，监管部门发出口头通知，要求银行一律执行最低8.5折优惠。

2011年，首套房贷利率上浮更成为一种常态。

2012年，随着楼市调控成果的逐步显现，房贷利率优惠又开始出现放松迹象。