导读

REITs：新税收政策形成的税费节约有限，但政策节奏超预期，开启了后续优惠政策的窗口，且有利于缓解原始权益人资金压力和加快新项目上市流程，对REITs板块将形成实质性利好。

地产：1月以来政策托底节奏加快，手段逐渐丰富，但力度仍未达市场预期，长期逻辑重塑需要时间，美元债集中到期重压下近期暴雷风险仍高。

城投：国发2号文政策意图未超出此前框架，对贵州整体利好，个别区域基本面下滑后风险有所暴露，但判断年内融资政策和环境整体中性，多重目标约束下地方偿债意愿强，债券实质性风险仍很低。

一、REITs

2022年1月29日，财政部和税务总局联合下发《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，对REITs板块形成实质性利好，解读如下：

1、节奏上超预期，开启了后续税费优惠政策（持有运营环节、交易环节、土地增值税等）的窗口。

2、税费节约力度上，向美国靠拢，原始权益人在把REITs底层资产之外的其他资产剥离、形成干净的项目公司时，股权转让给资管计划的评估增值所得税递延，对原始权益人是实质性利好，并且，原始权益人的战略配售自持部分，只要不退出，对应比例的资产评估增值可以一直不交税，这部分税负实质形成节约。但本项政策并没有触碰到国内REITs税费的的核心问题：双重征税的不确定性、高昂的土地增值税、运营和交易环节税费和国际对比较重，本次均未涉及。

3、政策出台需要节奏，当前REITs市场规模小，核心矛盾是亟需扩容，而当前上市流程繁琐、耗时较长，本项政策能够有效缓解原始权益人的资金压力和流程耗时，有利于后续REITs新增发行上市和市场扩容。

二、地产

1、开年以来政策纠偏节奏明显加快，手段逐渐丰富，主要体现在：融资层面，按揭贷额度充足，银行放款加快，部分银行被窗口指导对民企放贷；政策层面，鼓励央国企并购贷，市场化收并购进入实操阶段，出险房企资产出售已有实质落地，AMC蓄力待发；需求层面，随着一月份5年期LPR调降5bp，各地因城施策调降房贷利率，部分城市需求情绪有所抬头。

2、虽然政策利好不断，但力度未达市场预期，目前市场主要纠结于：①预收款监管并未实质性放松；②销售尚未实质好转。我们预计预收款监管常态化、正规化是大趋势，但短期节奏很难判断，仍以因城施策点状调整为主，销售环比在降息和政策的刺激下有望逐月改善，预计销售二季度见底，三季度转正，全年负增长-20%-10%左右。

3、3-5月份房企面临美元债集中到期，预计仍将发生展期、暴雷，进入二三季度后信用基本面真正开始好转。

三、城投：

1、1月18日，国务院发布国发2号文，在全面支持贵州省发展的同时，提出允许平台公司对隐性债务以展期、重组的方式维持资金周转。文件发布后，贵州省政府也迅速做出回应，出台文件要求地方国企做好长债时间与现金流匹配，融资成本不得超过8%。

我们认为2号文政策意图未超出18年后形成的隐性债框架，即“控隐债、降杠杆”和“不发生系统性风险”两大政策目标约束下，融资紧平衡同时维持债务可持续，“展期、重组”也非新的政策提法，而2号文提出的适度新增政府债务限额、高风险地区降风险试点，以及对贵州经济社会发展的全面支持，则是实质性利好。

2、兰州偿债紧张、鹤壁财政重整等事件具有代表性，表明在经济财政脆弱区域，基本面的下滑正快速转化为偿债压力，但兰州市政府仍体现出很强的保债券意愿和资源调动力，城投债务特别是债券违约仍是地方政府优先度极低的选项。

3、对于融资政策和融资环境的判断，我们认为借新还旧框架下的债务滚动是今年政策执行主基调，融资环境整体中性略偏紧，前述两大长期政策目标及稳增长短期目标多重约束下，自上而下倒逼风险的政策必要性不高，地方政府偿债意愿强，短期内城投债整体安全度高，点状风险转化为实质损失的概率也较低。

关于建信信托

建信信托是中国建设银行投资控股的非银行金融机构，自2010年成立以来已发展成为业界领先的信托公司，聚焦投资银行、资产管理和财富管理三大转型业务方向，致力于真诚服务投资者、服务实体经济、服务民生，打造一流全能型资管机构。至2020年底，公司受托管理资产总规模1.5万亿元。