面对爆场的忠实球迷，王石和郁亮最想告诉他们的是，万科仍能拿下联赛冠军。
当326名股东或股东代表如世界杯的球迷一般齐聚万科股东大会时，他们创下了万科成立18年来的一个新纪录。
坐镇股东大会的是王石和郁亮，两个可以用话语掀起“世界波”的万科统帅，面对着有史以来人数最多的对联赛结果无法预测的万科“粉丝”。
粉丝们喜欢比赛的精彩过程，但是他们更看重的是比赛结果。而在股东大会上，他们想知道自己买入的股票最终是否能够赚得盆满钵满。
而现在看来，结果似乎应该是可观的。王石和万科，对于2008年这轮异常艰难的联赛还是充满了信心。
赛况：拐点已成事实
面对主会场爆满而只能站立的部分股东，万科董事长王石表示了歉意。他说：“股市不好、地产行业面临调整的时候，大家都关心公司的经营情况；股市好了，可能大家不一定都来了。”
“地产行业出现拐点已是事实。”这是王石最肯定的回应之一。他介绍说，万科去年11月份在广州、深圳调整了住宅产品的价格。跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。但只要城市化的进程不改变，3.5亿人持续进入城市，房地产行业仍然存在坚实的刚性需求。
郁亮则认为，房地产市场调整的重点不在价格，而在于市场心态。郁亮分析，去年曾出现消费者排队买房、抢购的现象，现在市场亢奋的心态已经消除，心态理性调整的过程基本完成。不过，市场的现状可能会继续引起消费者的观望，消费者对市场的预期和判断也需要时间来消化，消费者过度观望、市场过度调整的可能性也依然存在。
目前的调整只是阶段性的插曲，不会改变行业向上的趋势。
数据更能说明问题。万科今年一季度的销售数据显示，1-3月份，该公司累计销售住宅面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9％和119.1％.进一步分析这些数据发现，万科1月份销售的房子中，属于首次置业或改善自住条件的刚性需求部分占83％；到3月份，这个比例已上升至89％。
战术：谨慎融资
媒体铺天盖地的关于2008年房地产企业资金链紧绷的报道，无疑也让万科的股东们关心其万科的资金风险。
“销售，资金周转的关键还是在销售。”郁亮强调，地产业现在的状况就是，谁准备了更多的粮草，谁取得了先发优势，谁就会获得更多的机会。银行对地产企业的银根确实在缩紧，信贷成本上升不是问题，关键是如何得到银行贷款。也有外资希望给我们注入资金，但是国家对这种资金的口子收得很紧，外资还进不来。所幸的是，银行对我们的客户购房按揭是有保证的
“我们更关注存销比，当销售不好的时候我们会减少开工量。”郁亮称。
今年房地产企业从股市再融资或从银行贷款都受到了限制，银行相对支持个人按揭贷款，因此，个人房贷成为房地产开发商最主要的资金来源，万科看到了这一点，所以该公司非常果断地调整住宅产品价格。
即使在资金需求较大的情况下，王石明确表示，近期万科没有从二级市场再融资的计划。
阵型：加大小户型比重
未来地产市场充满不确定性和模糊性，对此，王石表示，万科则领先同行一步开发小户型产品，这使公司在应对市场不确定性方面取得了先发优势。源于万科的数据表明，该公司今年1月份售出的房子中，90平方米以下的户型只占39％；到3月份，这个比例上升至54％.
“对于销售价格达200万元的大户型住宅，价格下降30％，销售情况会好吗？”王石现场询问在座股东后接着说：“大户型住宅即使降价30％，也不会有太多的人买。但是在我们产品中占主导地位的小户型住宅，价格只要下调5％，市场就会很敏感了。”
王石说：“我们把重心调整到小户型住宅上的策略是正确的。而在房地产市场上，产品结构的调整不是6个月内就能做到的，住宅的户型从土地的使用规划、建设、设计这些环节就已经确定了，要调整产品结构需要一年半的时间。我们已经取得了先发的优势。”
郁亮则称，90平方米以下住宅占万科去年销售总量的比重为40％，今年小户型住宅的销售比重将进一步提高。 关键词：住宅 股东 房地产 小户 销售
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