央行谈恒大债务风险 恒大还有救吗？
央行谈恒大集团债务风险，不少人不明白恒大是怎么走到这一步的，对此，央行重磅发声，首先就定义，这是一个个别现象，不会产生整体的影响。因为近几年以来，房地产调控还是有一定成效的，尤其是建立长效机制以来，国内房地产市场的地价、房价基本上是保持稳定的，大多数房企是经营稳健，财务指标良好，所以总体是健康的。
市场上，一旦不确定性的事情增多了，那么大家就容易产生恐慌的情绪。 恒大问题是行业个别现象 最近一段时间，关于恒大事件的进展大家都非常关注，不光国内投资者关注，国外投资者也非常关注，大家最关心的是恒大集团这个事情会不会形成系统性风险? 对此，央行重磅发声，首先就定义，这是一个个别现象，不会产生整体的影响。因为近几年以来，房地产调控还是有一定成效的，尤其是建立长效机制以来，国内房地产市场的地价、房价基本上是保持稳定的，大多数房企是经营稳健，财务指标良好，所以总体是健康的。 具体到恒大集团，资产总规模超过2万亿元，60%的项目是房地产开发，涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。 那么最近一段时间，恒大集团走到这一步，主要在于他自己经营管理不善，没有根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务严重恶化，最终爆发风险。 恒大金融风险外溢性可控 那么对于金融行业来讲，在恒大集团的总负债中，只有不到三分之一是金融负债，债权人也比较分散，单个金融机构风险敞口不大。所以从总体上来讲，恒大集团的债务风险对金融行业的外溢性可控。换句话来讲，不至于构成整个金融系统的风险。 我们最近也看到，不少银行也对恒大的债务发表了声明，指出一方面金额不大，另外一方面有充足的抵押物，风险都是可控的，包括浙商银行、常熟银行、上海银行、浦发银行等也都作了类似的表示。 对于恒大的问题，目前，相关部门、地方政府正在按照市场化、法治化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。 在这个过程中间，央行也强调，金融部门要配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。这在一定程度上也是防止“烂尾楼”的出现。 对于恒大问题，这已经不是官方第一次回应了。 9月15日，国务院新闻办举行的8月份国民经济运行情况发布会上，也对此做出过回应。这一次的回应，无疑是对风险“可控”划上着重号。 政策适度纠偏? 此外，对于近期房企出现的债务违约和信贷紧张的情况，央行也表示，主要是源于部分金融机构对于30家试点房地产企业“三线四档”融资管理规则存在一些误解，导致原来应该合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成部分企业资金链紧张。 说实话，厦门的企业，特别是金融企业，对于上面的规定的这种理解是有偏差的，因为他们宁左勿右，所以对于“三条红线”的理解出现了部分偏差。为了自保，企业贷款到期之后，或者没有到期，就出现了抽贷、断贷这种情况。 那么大家也都知道，房地产开发是有周期的，一旦金融机构出现这种现象的话，企业经营就非常困难。最近一段时间，央行、银保监会已经注意到这个问题，而且专门召开了房地产金融工作座谈会，主要就是要指导银行把握好这种力度，该投放的投放，该维稳的还是需要维稳。 当然，一定程度上，也是一种纠偏的做法，亡羊补牢的做法。 相关新闻：恒大是怎么走到这一步的?恒大还有救吗? 最近几个月关于恒大的新闻，确实夺人眼球。 先是7月份广发银行申请冻结恒大1亿多等值财产。8月10日，恒大集团宣布拟出售公司旗下恒大汽车、恒大物业的部分权益。在债务压力下，恒大不得不选择忍痛割肉，出售已经砸了百亿重金的新能源汽车、物管赛道资产。 8月18日，蝉联首富多年的许家印卸下了恒大董事长和法人职务，这难免会让人浮想联翩。与此同时，恒大副主席兼总裁夏海钧减持恒大系股票，合计套现约1.15亿港元。要知道此时，恒大汽车的股价已经从70港元跌倒了10港元。低位套现，这大哥是有多悲观啊? 8月19日，人民银行、银保监会约谈恒大集团高管，成为房地产行业首个被约谈的对象。9月份恒大问题开始被公众关注，9月9日恒大财富出现关联理财产品无法按时兑付的情况，之后发生了更大规模的挤兑，恒大自己的融资平台出问题了。 恒大这个家喻户晓的巨无霸公司，到底怎么了? 想起之前一个朋友说，他每个月房贷上万块，感觉每天都在被催着往前跑，欠钱是不是也是你的生活常态?然而你可知道，恒大老板许家印每天是顶着几千亿人民币的负债，几十万恒大员工和供应商的生计起床的。根据恒大公告，截至2021年6月30日，恒大有息负债总计5700多亿元。但有媒体认为，如果加上表外债务，恒大的负债可能达到1.9万亿人民币! 如果你最近几年有过买房打算，应该听说过恒大楼盘全款深折促销的事情。什么恒大楼盘全国7.5折促销，重庆保税区精装4600元/平、天津恒大XX庄园3500元/平，这价格到底香不香，不用多说，刚需购房者的你，面对这样的巨幅优惠，不动心是不可能的。 但是你要知道恒大楼盘的打折活动，只针对全款客户，恒大的广告其实一直在告诉你两个字——缺钱。恒大搞促销的目的是加快公司现金回款速度，本质就是融资行为，应对资金偿还压力。你拿恒大当房产证，恒大却拿你当提款机。问题是，恒大如果在你办好房产证之前暴雷，那房子就指不定是谁的了。 说起恒大，必然要提到许家印。这位恒大集团创始人的经历充满着时代色彩。1992年，随着邓公南巡，在河南舞阳钢铁厂工作了10年的许家印揣着2万元积蓄南下深圳闯荡。此时的万科已经在深交所上市一年，王石砍掉了公司的多元业务，一心一意做房地产;杨国强买下了顺德碧江和桂江交接的荒地盖了4000套洋房，取名“碧桂园”。 这时的许家印，还在帮人打工。1994，许家印操盘了第一个地产项目，替当时的老板赚到了上亿利润。那时的他，还拿着每月3000多的薪水，希望老板给涨到10万年薪，却被无情拒绝。 1997年，许家印自己成立了恒大，以广州为大本营，在“快速开发，规模取胜”的发展模式下，恒大乘着地产的黄金时代，像是打了鸡血，迅速在中国地产行业成长起来。 恒大是怎么走到这一步的? 就在2021年4月，许家印还以277亿美元身价，位列2021福布斯全球富豪榜第53名。怎么不到半年恒大就落到这步田地了呢?要回答这个问题，先要搞明白房地产开发商的挣钱模式。 大家都知道地产开发商超级有钱，但你以为开发商是靠着卖房子挣钱吗?不，过去二十年土地价值的增值，才是房地产利润的主要来源。而开发商的做法也很简单：利用金融杠杆“借鸡生蛋”，通过囤地来赚钱。 假设开发商卖价值1000亿的房子，能有10%的利润，就是赚100亿;但在房地产行业上行时期，开发商会惜售，比如只要在我手里持有两年，价值可能会变成2000亿，这一下利润就变成了1100亿。所以说，按部就班卖房子挣的钱，和拿地囤地相比，真的是小case。 那么怎么才能多拿地呢?一方面你得有钱，把金融杠杆拉到极致，另一方面要保证销售回款能维持资金流，这两件事必然要仰仗着各路金融机构的钱。开发商也默默做起了一个罗圈贷，比如有个新项目A需要贷款，那抵押物怎么办呢?他们会拿着项目B的土地证抵押给银行，从而给A项目放款，等A项目卖完回款之后，再把款转给项目B。项目一多，开发商的资金周转，就成了5个盖子盖10个瓶子的问题。而当房地产市场一旦逆转，市场预期变化，就可能出现系统性崩塌，也就是“暴雷”。 如今的恒大，可是中国囤地最多的开发商。根据恒大财报，截止2020年12月底，恒大总土地储备项目798个，总规划建筑面积2.31亿平方米。这是什么概念?仅2020年上半年，恒大的拿地金额就超过了2019全年拿地金额的一倍半，接近碧桂园和万科同期的拿地金额总和。 恒大的转折似乎发生在2017年，那年恒大准备借壳深深房回A股上市，为了满足对公司负债率的要求，恒大引入了外部的战略投资1300亿，其中包括从苏宁募集的200亿，当时两个大佬喝的交杯酒成了经典的历史瞬间。 但这笔投资不是白拿的，它本质上是个对赌协议，除了有利润要求之外，如果恒大在2021年1月之前不能在A股上市，就要还钱。 1300亿本金对恒大来说，是还得起的。但就像刚才说的，地产商的高杠杆运作方式，注定了这1300亿只是撬动杠杆的本金。以当时恒大大约90%的负债率计算，他们很可能创造了1万亿的债务。 2020年政府出台政策严管房地产，划出三道红线，遏制地产商的无序杠杆扩张。所以，当所有的地产商在努力降杠杆“活下去”的时候，只有恒大在逆势扩张买地，许老板艺高人胆大，放手一搏。如果搏赢了，恒大回归A股可能万亿市值，稳坐中国房地产老大位置，投资方的战投增值变现，happy ending。如果输了，额…… 大白认为，恒大的成功和当下的危机，可以总结成恒大的7字诀，“胆大心细运气好”。2008年恒大也是摊子铺得过大，赶上了全球性金融危机，结果产生了100多亿资金缺口。最后，许家印陪香港富豪郑裕彤打了三个月的牌，换来了大佬认可以及5亿美元注资，恒大才度过一劫。当大盘向上走的时候，快意恩仇会掩盖很多深层矛盾，甚至会让人产生错觉，认为这一切成绩都是自己能力的结果，其实不过是一只脚踩对了台阶，随着泡沫一起膨胀罢了。那么，这次许家印会不会把自己的lucky money花光呢? 恒大还有救吗? 时间到了2020年11月，眼见着回归A股无望，恒大宣布1300亿元战投全部协商完毕，其中1257亿元战投转为普通股，剩余43亿元由恒大回购。什么意思?就是这1257亿我恒大不还了，算你们正式入股，以前你是债主，现在就是正式股东了。 恒大在2014年就提出了多元化发展，现如今除了地产主业外，还包括恒大汽车、恒大物业、恒大健康产业、恒大冰泉等业务。这也被一些媒体认为恒大分散投资，加剧了当下的资金问题。但大白认为，这些多元化业务其实也是恒大的瓶子，成为它的一种融资手段。比如，只是在港股把恒大健康换了一块恒大汽车的牌子，车都没量产，估值就超过1200亿港元了。 或许，许家印深谙房地产高杠杆，必然伴随着高风险，多元化一定程度增加了恒大的抗风险能力，实则多了一个股市提款机。 不过如果恒大真的暴雷，那将有非常严重的问题——200万购房者血本无归，钱房两空;5000多亿的有息负债，将成为银行和金融机构的坏账;20万恒大员工可能面临失业风险;手握数千亿恒大商票的供应商和建筑公司也将损失惨重;数百万手持四支恒大股票的股民们同样损失巨大…… 总之，你可以说恒大贪婪，说他们遭到了惩罚，但它确实有点大而不能倒的意思。作为房地产行业的龙头，如果恒大真有1.9万亿的债务，一旦暴雷不排除系统性金融风险，每个人都会成为受害者。 许家印曾经解释过恒大名字的来意：“古往今来连绵不绝，曰恒;天地万物增益发展，曰大。”其实，这不过是成功者的牵强附会。大白认为，房地产开发商根本就是赌徒逻辑，发财靠命，一把梭哈，每一次都压上了自己和一大帮人的所有，把把赌命，关键是不输光绝不离场。所以，就算过了这一关，下一关又怎么办?他们早晚会把社会拖下水，这才是恒大们的原罪。 恒大的债务，不是一般金融机构能解决了的。就算现在开始去杠杆消减债务，也必然是个漫长的过程。恒大面临的困局，结局怎样仍无法预测。站在今天看过去的二十多年，一批胆大心细者依靠努力，但更多的依靠所谓的空子实现了阶级跃升。同时他们也为社会创造了巨量财富，他们是既得利益者，也是建设者，这两个身份不能割裂。因此，不能用简单的道德批判，来看待一个自身无法调和矛盾的经济现象。 理解了这一层你就知道，从大历史来看，近几年的热点公司，万达也好，万科也好，恒大也好，他们的成败好坏不过是时代车轮的痕迹，时代走到了这里，只不过他们恰好叫许家印和恒大。 本文内容回顾，央行重磅发声谈恒大债务风险，不少投资者猜测恒大还有救吗？央行称，最近一段时间，恒大集团走到这一步，主要在于他自己经营管理不善，没有根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务严重恶化，最终爆发风险。 相关文章： 最新文章： |
