种种迹象表明，2007年曾经风光一时的各地“地王”，如今大多面临着不同程度的入市尴尬，本报特派记者深入北京、广东、南京等地进行了追踪调查。
■本报记者 王玉光 北京报道
4月17日，记者经过距北京奥运场馆不远处的北辰大厦工地时看到，这座原计划于去年10月就该竣工的建筑，此刻仍被厚厚的围挡罩着。
此前，北辰大厦的开发单位——北辰实业(601588) 发布公告称，大厦由于存在市场需求、产品定位及设计变更等情况，之前该项目的定向募集资金总计使用了12.8亿元，尚有闲置资金3.37亿元，将转为一般运营资金。
专业证券媒体据此判断，北辰实业放出了资金“吃紧”的信号，其“财务安全已达重警程度。”而这被认为是去年以92亿元豪赌“中国地王”——长沙新河三角洲地块留下的后遗症。
对赌地王撕裂资金缺口
据不完全统计，目前跟踪北辰实业的证券分析师们多对该公司持负面观点，认为其巨资下注“长沙地王”实属“失策”。
2007年7月下旬，北辰实业与北京城市开发集团组成联合体竞拍，以92亿元天价拿下长沙市开福区新河三角洲1177亩地块。该地块总规划建筑面积不超过380万平方米。照此计算，楼面地价已超过3500元/平方米，接近周边当时平均房价。
深圳国泰君安证券分析师姚峣在接受本报记者采访时认为，北辰实业把公司大部分资源都压在长沙地王上，无论是支付地价款还是相应的建设成本，都暂时超出该公司目前的现金预算能力，资产负债率严重超高。因此，可以预计，“北辰实业在2009年之前，至少会有20亿~30亿元的资金缺口”。
尽管姚峣表示赞同北辰对长沙未来市场前景的判断，但他仍认为这种孤注一掷的投资方式“过于激进”。在他看来，对于区域单一市场投入过多，本身就已构成风险，而恰好又赶上此轮楼市调整，市场低迷观望气氛浓厚，致使曾经过于乐观判断后市的北辰被深度套牢。
依据北辰实业与城开集团对长沙地王地块的资金投入配比，前者持股80％，需支付73.6亿元地价款。按约定，北辰将在今年9月前分期付清。
据知情人援引北辰内部人士的话说，北辰本打算在付清土地款、拿到土地证后向银行抵押贷款，借此不需要再花额外的钱就能启动项目。但事与愿违，由于至今尚未付清全部土地款，上述看似不错的融资策略只能延后。
记者还得知，北辰目前正打算寻找合作方，共同开发长沙地王地块。由于记者一直未拨通北辰实业某高管电话，这一消息至本报截稿仍无法核实。
但这恰与分析师给出的建议不谋而合，在姚峣看来，北辰若想尽快摆脱地王的拖累，最好的办法就是与别人合作。具体来说可以找三类公司合作，“比如国内类似万科这样的行业龙头，或者像新鸿基一样有钱没有地的香港地产商，以及在自己控股的前提下，把项目股权以低廉价格卖给一些金融机构或信托公司。”
艰难启动后市难测
据一份整理翔实的地王名单显示，2007年除长沙外，在广州、东莞、杭州等多个城市，均出现了单价、总价创当地纪录的“地王”。在本报组织各地记者随机抽查中发现，目前这些地王几乎均未动工。当地业内人士更普遍对地王的入市前景持怀疑态度。
上述名单中最早的地王，是2007年1月，由复地集团旗下豫园商城以35.02亿元代价制造的武汉市武昌区中北路147号地块。这一价格刷新了2005年瑞安集团33.9亿元的老地王纪录。
武汉美林奥林匹克花园总经理卞涛告诉记者，去年6月~10月间房价曾出现一轮大涨。因此从当时5000元~8000元的价格空间来看，上述地王价格绝非“离谱”。但现今，武汉市场交易量骤然萎缩，据官方统计，房屋成交套数每月不足千套。由此，地王的入市前景就不再那么乐观。
不久前，武汉东星集团总裁 兰世立“炮轰武汉高房价”的论调被媒体集中放大，当地楼市的观望气氛再度加重。据卞涛了解，虽然目前上述地王项目已招募了代理策划、园林设计等服务公司，但并未见实质性开发动作。卞涛判断，地王要开盘，肯定是要到2009年。
而去年重庆市被舆论指称的地王有两个。一个是8月3日，恒大地产经过2个小时、700轮的激烈竞价，以25.3亿元摘得的位于重庆渝中区和九龙坡区的两幅黄金地块，成交价高出底价16亿元；另一块则是信和置业斥资82亿元，击败和记黄埔、九龙仓、中海地产等竞争对手而摘得的重庆市原三钢厂307.6亩地块。
据重庆金科实业集团副总裁、董事长助理傅孝文证实，目前这两块地王都未有开工迹象。他还预判，两块地王短时间内不会入市，原因是目前重庆市场低迷，且地王成本已突破周边房价，贸然开盘即意味着亏损。
“关键要看今、明两年市场走势。如果宏观调控一直从严，这些地王将很难开发。”傅孝文说，上述商家之所以敢于巨资制造地王，“是基于对市场会持续上扬的假设。现在假设却落空了。”他指出，上述重庆地王目前所释放的最大负效应，就是“成为一种告诫，以提醒企业拿地风险。”
姚峣认为受制于货币紧缩政策以及楼市调整的现实，今年地王出现的频率将会降低。
中信证券分析师王德勇则对目前业已陷入尴尬境地的地王表示忧虑。“今年这些地王能否转为赢面，还要看未来房价走势。”
链接地王可能显现的负效应
一、资金不足，导致项目烂尾
二、期待市场价格稳定，加剧囤地捂盘
三、拉高区域房价，累积房市泡沫
四、地王周边土地滞销
区域地王调查广东：沉寂中
■本报记者 曾东梅 广州报道
2007年广东地区单价、总价最高的地王，是富力地产一举拿下的广州白云区云祥路地块和佛山东平新城地块。
云祥路地块建筑面积仅约9000平方米，富力以1.8亿元的总价竞得，楼面地价高达1.9万元/平方米，当时其周边区域楼价最高也只在1.5万元/平方米左右。
据知情人士透露，“富力还跟佛山有关部门协商，希望能调整东平新城地块的商住比例，增加能快速回笼资金的住宅部分比例”。如果按照正常的开发节奏，上述两地王今年应已具备开发条件，但据记者了解，前述两块土地目前仍维持出让时的状态。
4月16日，富力地产的相关人士也告诉记者，两块地王“还没有动工，也没有列入近期发展计划”。
“云祥路地块周边的配套还不太成熟，今年的市场走势尚不明朗，如果急于开发，估计很难卖出高价”。上述知情人士称，相较而言，佛山地块给富力带来的压力更大。根据出让条件，富力必须在今年6月24日前支付47亿元地价的 15％。值得注意的是，由于上述项目商业部分面积远大于住宅部分，富力未来将有大量资金沉淀于此。
南京：难破土
■本报记者 尹霄飞 南京报道
4月16日，记者在南京湖南路现场看到，曾经为去年南京商业“地王”地块已经整平，但尚未动工，该地块成为临时停车场。
去年5月30日，经过59轮竞拍,上述地块成交价格几乎是起拍价的一倍,土地单价达到34832元/平方米,
南京多位业内人士预计，由于拿地成本高，该项目势必走高端商业地产路线。而地王得主，南京新城创置相关负责人在接受本报记者采访时表示，“该地的项目规划还没有做好，今年肯定不会动工。”他介绍，公司还想在该项目旁边再拿一块地，共同开发商业项目并形成规模效应。“目前，公司正与中山北路上的一家单位商谈收购地块的事宜。” 关键词：地块 入市 北辰 实业 房价
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