明年房地产市场将会怎么走？中央透露这些信号
12月16日正式闭幕的中央经济工作会议，对中国房地产市场提出了新的定位和工作部署，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，被看作是在减弱住房金融属性。同时，会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署，也决定着明年楼市调控的基调和市场走势。本文通过对这次会议相关人士的言论进行解读，希望能给各位一些资产配置方面的启示。 “房子是用来住的，不是用来炒的” ——未来或将严防金融资金炒房 “房子是用来住的，不是用来炒的”，在部署2017年中国房地产市场工作时，中央经济工作会议率先明确了这一战略性定位。 看似通俗易懂的表述背后，有着怎样的含义？中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，上述定位意在减弱金融属性，住房属于耐用消费品，基本功能是居住，不是用于投资和投机赚钱。 倪鹏飞说，未来金融监管层面的关键，就是要防止股市、债市、保险和银行资金违规进入楼市。“此轮楼市过热，最主要原因就是金融机构利用监管漏洞，采取不同形式让资金绕道转入房地产市场”。 “炒房最可怕的地方不在于用自有资金炒房，而在于用金融资金炒房，金融机构参与是造成高杠杆的主要因素。”中国社科院城市发展与环境研究中心原主任、中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受记者采访时坦言。 作为从业人士，易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称，“政策含义非常明确，住房需求要继续得到保障，炒房需求要管控和遏制”。 为保障正常的购房和贷款需求，会议提出，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。 抑制房地产泡沫、防止大起大落 ——要坚持分类调控，因城因地施策 会议要求，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。 “可以看出，政策明确了明年房地产调控的总体思路。”严跃进表示，“一是抑制房地产泡沫，主要是土地市场和房价的泡沫；二是防范市场出现大起大落，让市场更加稳定，从而预期才会更加稳定。” 挤出炒房泡沫后，真实的供求关系才更容易显现。倪鹏飞分析，决策层清醒认识到房地产的定位，绝不容忍投机的泛滥，如果采取措施确保住房回归居住和消费属性，有助于房地产市场挤出泡沫，显现真实的供求关系，有利于房地产市场健康平稳发展。 会议明确，去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。
落实人地挂钩政策 ——一、二线城市或加大土地供应指标 会议指出，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。 倪鹏飞认为要区别看待：三、四线城市的情况是地方政府大量供应土地，由于供应总量多，房价反而会低；但在一、二线城市，由于主、客观两个层面的作用造成土地供应不足，形成土地的饥渴和短缺，加上土地拍卖制度就把地价搞得特别高。 “针对一、二线土地市场供应不足导致的地价、房价上涨，可以从两个层面来解决。”倪鹏飞建议，首先要加大土地供应指标，采取人地挂钩模式；其次由于一、二线城市存量土地比较多，同样有盘活的余地。 严跃进说，“政策初衷，就是考虑到各大城市人口流动的差异性特征”，预计明年继续实行限购的城市，在获得开发用地、土地转性等方面将有更多机会，2017年下半年楼市供应紧张局面有望改变。 加快住房租赁市场立法 ——城市住房结构将进一步改善 会议还指出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。 今年6月份，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。为加快培育和发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。 在严跃进看来，发展住房租赁市场无论是从迎合城市各层次住房者的租赁需求；还是进一步改善城市住房结构的角度，都有益处。
著名财经作家齐俊杰认为，当前房地产调控已经陷入了严重困境： 2017年经济工作会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。大家光看到长效了，忽略了另外两个词，一个是平稳另一个是健康，然后紧接着人民日报又采访了房地产大佬郁亮，告诉你房地产没有崩盘风险，然后经常在媒体上看到各种文章，说什么房地产价稳量跌，楼市表现平稳。
所以，我们的态度十分明确，在金融市场动荡的2017年，楼市调控稳字当头，不让涨了，自然也不能让他大跌。然后为之后的税制改革赢得时间。有人说，这是唯心主义，一个市场化的楼市，怎么可能做到不涨不跌，有交易就会有涨跌。这才符合经济学的最基本原理。没错，我十分同意您的意见，但是如果没有交易呢？或者交易所关门了呢？股票停牌了呢？这个股票还会涨跌吗？而如今楼市调控的思路就是让他关门。 比如北京上海等一线大城市的政策，基本限制了所有的买房需求，一套房不管，2套房基本都得豪宅了，也就是首付得70%，按照一线城市的房价，100平米500万，你得自己准备350万的现金才能买得起。而350万元的现金，即使身在一线城市，也够一个月入过万家庭不吃不喝干上15年的。二套房需求会极具萎缩，甚至逐渐接近于0，有人问如果一套房呢？买一套房也不容易，150万现金你得有，一个家庭不吃不喝也得准备6-7年，最重要的是，现在还在严查房贷收入比，掐死首付贷，严查首付资金来源。如果你贷款350万，也就意味着你月均还款超过17400元，而具备这个贷款能力的家庭，月收入得超过35000元，这是按照30年算的，也就是说大概是这样一个家庭，夫妻二人收入都过15000元，还得岁数30岁以下，然后还从来没买过房子。这大概比大熊猫还少了。所以，预期后面的成交量会越来越低，估计明年中期能剩1成成交就不错了。
之所以这么做，我们的目的其实就是为了限制交易，降低市场活跃度，跟把活鱼快速冷冻到冰箱里是一个道理，防止他被腐蚀变质，以便能够未来想用的时候随时拿出来化冻，然后食用。从2011年以来，其实我们一直就是这招，而且屡试不爽，限购这种政策的目的就是饥饿营销，刺激楼市需求短期释放，然后为了楼市能够长期保鲜，不至于一次被玩坏，用完之后马上冰封，限购加限贷，顺便在加各种条件，让投机者快速离场，套死场内资金。将场内和场外隔断。随着楼市杠杆越来越大，这些招的作用和效果也越来越明显。 我觉得楼市未来已经涨到头了，即使不是最高价也是一个头部区域，未来一段时间都会是价稳量跌，杠杆炒楼资金会相当难受。而大家的热情也会逐渐消逝，估计明年年中，关注楼市的人就会大比例减少，市场将被快速冷冻。不是不想卖，而是实在卖不动了。炒股的人都知道，当亏损达到一半的时候，往往拿着最踏实，连看都不愿意看了，炒楼的也是，现在大家还想挣扎，等到成交量暴跌之后，降价一半也未必卖的掉的时候，他也就不卖了。所以一个金融属性为主导的市场，在失去了9成的交易后，自然会价格平稳。
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