房价的飙升何时为止呢？答案似乎远在天边，近在在今年春节，除个别地区会补涨之外，主要城市的房价高点就在春节前后。
巴菲特在投资领域有句名言，叫做“在别人疯狂的时候卖出，在别人恐惧的时候买入”，这句话在房地产领域体现得也是淋漓尽致。2008年深圳房价最大跌幅达到40%，好多名盘也无人问津，为什么？因为买家恐惧了。而去年深圳和北京类似，好的楼盘价格翻倍了。这一次的疯狂不仅仅是老百姓，还包括开发商和地方政府。只有三个主体都疯了，一个品种才会走到尽头。
前几天，地产大亨潘石屹还因为无法参加竞拍底价50亿的国贸旁边“中服地块”而大发牢骚。显然，开发商和地方政府“都疯了”！另外舆论也从自然产生发展到人为制造。比如前段时间一家国外机构发布了全球房价排行榜，北京2008年的房价是世界排名第32位，而2009年却成了第77位。还有明明2009年上海的房价是大幅上涨，可是在2009年的世界排名中，房价只有2918美元，而没涨之前的2008年还是3318美元，越涨越便宜，奇怪吧！毫无疑问，这个排行榜绝对跟中国需要卖房的开发商或大举投资中国房地产的外商有瓜葛，不想让房子很快进入滞销，所以庄家赶紧讲故事。
再看政策面。中国房价跟国外房价完全没有可比性，因为人家的地是自己的，中国是租来的。租赁到期后政府采取哪种措施，主要看财政和社保状况。社保问题已经明摆着，到时候一个家庭2个年轻人交社保，七八个老人领取社保金，缺口巨大，政府不把原来的土地收回继续卖，如此大的缺口拿什么填补？如果不补偿，则中国顶级房价会立即下跌60%，如果象征性补偿，则会下跌50%。估计按现行标准补偿一半的概率较大，顶级房价也会下跌30%。
伴随着一部分二三十年的短期租赁土地即将到期，这个土地租赁到期后的后续决定解释将在未来3-5年内出台，这个解释将决定房价的至少50%。
对房价起大约20%控制作用的就是正准备实施的物业税，怎么收？收多少？一直是开发商认为悬在自己头上的一把利剑，其实它的作用远远比不上土地租赁期满后的解释重要。当然，20%的震荡幅度对少部分开发商的打击也是致命的。
对房价起30%作用的就是地段了，需求的人多，价钱就高。自然，需求也分两种，一种是居住的刚性需求，另一种是投资需求，前者会使房价微幅上涨，后者使房价加倍上涨或下跌。
不难判断，在物业税出台之前，在土地租赁期满后的解释出台之前，北京、上海等大城市的房价从2010年起不可能出现大幅上涨，5年之内有小幅下跌走势或者涨跌互现波浪走势将更加合情合理。
从以上分析中可以得出结论，没买房的可以暂缓3-5年，等物业税出台以后再买，应该会便宜些。另外，如果买的位置不合适，也可以趁机调整位置。
万圣财团首席经济学家 兆伯
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