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疯狂的中国房地产业

作者:高涵清  文章来源:《联合早报网》  点击数  更新时间:2010/2/19 22:33:13  文章录入:admin  责任编辑:admin

  这里有个潜水艇基地,也是最近的一届世界小姐(Miss World)选美大赛的举办地,而且还曾吸引来动作明星成龙(Jackie Chan)和传奇金融家乔治.索罗斯(George Soros)这样的人物。而现在,中国的南部岛屿海南又拥有了一个新特点──成为中国最新的一个房地产热点市场。

  那里白色的沙滩和林木覆盖的山脉让人们将海南和夏威夷(Hawaii)联系在了一起。海南的房地产价格在过去的五周内已经飙升了三分之一以上。

  在海南岛主要的度假城市之一三亚,豪华公寓的售价自今年年初以来已经上涨了40%之多,这使那里的房价逼近了北京和上海同类地产的价格。

  房价突然上涨的主要原因在于,中国政府在今年1月初宣布将在2020年前将海南建设成为一个重要的国际旅游目的地。

  除了新建众多的高尔夫球场和五星级酒店之外,中国政府或许还会放宽签证限制,并允许海南成为澳门以外中国领土上首个获准开设赌场的地方。

  “由于中国政府的政策,许多开发商正在密切关注着海南,”世邦魏理仕(CB Richard Ellis)驻香港的高级中国分析师吴霭仪(Margaret Ng)表示。

  根据中国的新闻报导,海南省省委书记卫留成说,他对房价的突然上涨毫无准备,并称之为是对旅游城市计划的一个未曾预料到的反应。

  为了抑制投机,中国政府在今年1月份暂停了土地出让以及审批新建住房项目。不过许多人相信,这些举措非但没能冷却房地产市场,反而点燃F第二波的获利浪潮,因为开发商和土地所有者纷纷采取行动封存地产以期卖出更高的价格。

  泡沫正在形成,而且如果有效的措施不能很快出台的话,那么泡沫马上就会破灭,国有的《中国日报》(China Daily)援引中国房地产业协会(China Real Estate Association)副秘书长何琦的话表示。

  令人担心的一个问题是房屋空置率──这个比例在三亚预计高达30%,如果消费者信心转向,那么房价可能会出现大幅下跌。

  破纪录

  吴霭仪表示,由于可信赖的数据跟踪指数少之又少,人们难以获得有关海南房地产热度的准确表达。

  她说,大型的房地产咨询公司通常更关注中国70个大城市的情况,不过从各种报导和自己的亲身体验来看,海南的房地产热似乎是中国和房地产业正在谈的这场恋爱中让人不可思议的最新的一个章节。

  渣打银行(Standard Chartered)本周早些时候发布的研究报告预测说,全国范围内的土地价格在2009年增长了一倍以上,不过这个数字可能远低于实际的上涨幅度,报告作者表示。

  首先,这份报告将一些莫名其妙的飞涨数字排除在外。渣打银行驻上海的首席经济学家王志浩(Steven Green)说,中国东部城市温州880%的上涨从他的数据中删除掉了,海南省的省会城市海口“同样疯狂的”数据也被删掉了。

  “涨幅如此之高,我们将这些数据从图表中拿掉了,”王志浩说。

  即便如此,他们发现,基于项目开发时他们的预期价格,有7个城市的土地价格上涨了两倍,而一个十城市指标(包括北京和上海在内)则平均上涨了147%。

  中国的官方数据也显示市场过热,尽管涨幅看起来不那么引人注目。中国70个主要城市的房地产价格在1月份比上年同期上涨了9.5%,较12月的7.8%有所增加。

  “我们相信现在许多城市都有泡沫,尤其是大城市,”王志浩说。

  由于对中国借贷潮的热度越来越担心,有些分析师已经开始不断加大对房地产崩盘可能带来后果的评估。

  苏格兰皇家银行(Royal Bank of Scotland)最近估算了房地产市场在今年崩盘以及在2011年崩盘前继续上涨15% 两种情况下的局面,并据此评估了对16家上市房地产公司产生的影响。

  根据苏格兰皇家银行的预测,如果房价平均下跌40%,富力地产(Guangzhou R&F Properties Co.)目前的股价在其资产净值200%以上,而雅居乐地产控股有限公司(Agile Property Holdings Ltd)的股价高于资产净值193%。这些公司在海南都有开发项目。

  末日还未来临

  不过,尽管海南和中国其他地方的房地产价格出现了令人难以置信的大幅攀升,但许多分析师对于可能出现的灾难性崩盘却出奇地冷静。

  这其中让人心宽的一个因素是房地产价格的主要推动力:银行贷款的增加。

  中国国有控股银行去年为应对全球金融危机打开了借贷的闸门,不过它们现在正重新收紧信贷。

  数据显示仅在1月份前两个星期新增信贷已达1.1万亿元人民币(合1,610亿美元),随后监管机构要求银行收紧信贷。他们还提高了银行的存款准备金率,甚至还发布了有关哪些行业应该接收信贷的指导意见──其中并不包括房地产业。

  渣打银行的王志浩说,许多城市的土地价格眼下接近历史最高点,这意味着政府冷却房地产市场的努力可能会奏效,尽管在未来两年市场有可能经受阵痛。

  实际上,有迹象显示中国房地产市场已经开始冷却──至少在海南以外的地方如此。

  根据中国房地产价格跟踪网站搜房网(Soufun)收集的数据,北京和上海今年1月的成交量较去年12月分别下降了41%和29%。不过,下跌的一部分原因或许在于,买家在规避自1月1日起生效的一项税赋。

  此外,尽管成交放缓的势头在大城市可能将继续,但有意投资房地产的资金似乎正在推高其他市场上的房价,比如海南。根据世邦魏理仕的预测,海南有大约80%的房地产交易来自于外地买房者,其中主要的一部分来自于中国北部。

  在2009年移居海南的记者高涵清(音)表示,今年中国北部历史上罕见的寒冬也助推了海南房价。

  “许多买房者来自中国北方,他们冬天呆在海南,需要租赁或者购买房子,”高涵清说,她补充说国家旅游开发计划也进一步“推高了市场。”

  她将海南和飞速发展的深圳相比。深圳在中央政府将这个紧邻香港的城市划为经济特区后迅速发展了起来。

  甚至是乔治?索罗斯也参与其中,在海航集团(HNA Group)持股18.6%现显示出他显然看好中国休闲文化的兴起。海航集团是中国最大的私人航空公司海南航空(Hainan Airlines)的母公司。

  不过,尽管这种投机热可能带来灾难性结果,有些人表示目前的房价水平有足够的需求来支撑。

  瑞士信贷(Credit Suisse)亚太首席经济学家陶冬说,尽管中国的信贷环境“正在变得不稳定”,但几乎还没有出现房市将很快崩盘的迹象。

  “中国人并不缺钱──这是个大规模流动性过剩的局面,”陶冬说。

  渣打银行表示,一个可能的结果是即使新一轮的土地供应在今年年中投放市场,房地产价格仍将徘徊在当下的水平。

  在这种情况下,房价将得到来自于自主型住房强劲需求的支撑──预计这一比例在全国达到80%至90%──另外,购房者多半以较少比例贷款购房的事实也将支撑房价。

  最有可能收到追加保证金通知的是上海和其他主要城市的一些高档房地产项目,它们处于投机行为的核心。

  “房地产泡沫在上海这样的城市或许会出现更大幅度的下跌,但这不足以伤害到更广泛的经济体,”王志浩表示。

  来源:华尔街日报

  《联合早报网》

  (编辑:罗婉菁)

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