当前房地产调控正处于关键时期。从各种市场信息中介机构所反映的数据来看,主要城市的房价没有出现明显松动,买卖双方还处于观望阶段,市场格局没有出现根本改观。
然而,已经有很多呼声在大力要求放松房地产调控。这种诉求有各种各样的动机,主要有两种观点。第一个是所谓“房地产支柱产业论”。持这种主张的人声称房地产业联系众多上下游产业,再不放松房产调控,开发商投资意愿下降,将严重影响经济增长,甚至拿“如果楼市继续低迷,从事建筑的农民工将大量失业”来给政府施压。第二个是拿银行的房地产贷款来说事。一些人声称,如果继续调控楼市,房价有大跌危险,将导致大规模的银行坏账,使中国面临全局性的金融风险。可以说,这两方面都是对长久以来盛行的“房地产绑架中国论”的演绎。
目前各个银行纷纷声称,通过压力测试表明,房产降价30%仍可承受,不担心坏账的发生。而且2008年楼市最“严寒”时中国也没有爆发大面积的按揭坏账,这与中国不存在个人破产制度、居民信贷消费行为保守等有直接关系,所以这方面的担心不是反对房产调控的主流依据。
关于房地产市场恶化会拖累经济增长的呼声,首先必须承认,房地产业确实对中国经济很重要。不仅中国如此,它对各个国家都很重要,否则也不会因为美国楼市一衰退就导致美国乃至全球经济大出血。不过,需要着重说明的是,房地产业对宏观经济的重要性主要通过投资这个过程来实现,房地产投资过程中才发生了对其他产业复杂而意义重大的关联作用。目前房地产投资占中国固定资产投资的20%左右,也就是GDP的10%左右。再考虑到对相关产业投资的影响,诸如水泥、钢材、建材、建筑、家具等等,存在很长的多达数十个的产业链,房地产对GDP的影响确实很大。然而,房屋一旦竣工到了销售环节,销售额或更具体地说房价的高低,就只对开发商的利润有影响,与其他产业发展、经济增长毫无直接关系。拿宏观经济学的术语来说,只有房地产投资才计入GDP,新建商品房销售额不计入GDP,更别说二手房的销售额了。当然,在GDP的统计中,房地产业从业人员服务所创造的净增加值也计入GDP,但这部分目前只占我国GDP不到4%,在第三产业中也仅占10%左右,而且包括房地产从业者为各类购房者和租房者提供的各种服务所创造的价值。
我们需要回答的是,此轮房产调控对房地产投资究竟有多大影响,或者更具体一点,房价如果走低,一定会带来房地产投资大规模下降吗？
笔者研究了历史上的情况,以为这样的担心并不必要。一般的逻辑认为,房价下降会减少开发商的投资意愿,房价高涨才会刺激开发商的投资扩张。但从中国房地产市场近年的情况看,房地产投资的增幅与房价涨跌之间并不存在很强的关联度,往往还有一定的背离。今年以来高速增长的房地产投资有没有可能因为本轮调控戛然而止,甚至出现负增长,目前还难有人可以准确预测。但至少从较长时期的历史经验来看,除了2009年上半年,2000年后中国房地产投资的增速就从来没有低于20%。
房地产投资与房价之间的关联性不大,这个发现看起来似乎有些背离人们通常的理念。但仔细想想,并非没有道理。中国还处于持续高速城市化阶段,对商品住房需求非常大,这个黄金发展期还将持续较长时间,几乎所有房地产公司都对中国长期房地产市场相当看好,加上房地产项目的调整成本很大,大多数开发商不会因为短期的政策调整就上马或下马项目。事实上,在价格温和、预期稳定的市场环境下,开发商才更愿意放心大胆、开足马力进行投资。1997年—2003 年房价增幅十分温和,但住宅房地产投资都在年26%以上的高位增长,就是明证。
从这个角度说,正是着眼于保经济增长、稳定房地产投资,本轮房产调控才应该不达目标不罢休,一定要达到稳定房价预期的目标,让沉迷于为促成房价暴涨而获得暴利的房地产公司清醒,着眼于长远战略来做理性和可持续的投资。房地产投资稳定了,经济增长才有稳定牢固的基础。否则,如果连这轮声势这么浩大的调控都无功而返了,那么市场再没有可预期的长远前景可言。房地产投资行为重新堕落为赌徒般的博弈,对经济增长才是最大的威胁。（作者为复旦大学管理学院副教授）
来源：人民日报海外版
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