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2008年岁末，正当人们对北京乃至中国房地产业的起伏与兴衰判断不明，众多房地产开发商为"过冬"而发愁时，以誉天下、龙湾、北京湾、龙湖滟澜山为代表的一批别墅项目却已经实现了2008年的热销，足以让同行艳羡的成绩告诉地产界，在经济危机席卷世界、人们持币待购风头甚嚣尘上之时，别墅、TOWNHOUSE等低密度项目凭借其先天的稀缺性以及巨大的需求市场，仍然支撑着地产市场的一片天空。 ●别墅区域在分化传统与新贵共荣 中广信地产服务机构董事长兼总经理蔡德安在接受采访时表示，别墅有区域化的特征，但是，也有分化的特点。因为，每个区域的特点决定了它会满足不同的需求，出现不同的产品，这样就使得别墅区域间的人群在分化、产品在分化、价格也在分化。 别墅区域的分化主要体现在各个区域的特点上。北京的别墅区域大体有这样几个，并都有各自的特点。首先是中央别墅区，这个区域的价格一般单价是2万元左右，其中投资人占很大比例，并且，外籍人很多。但是，这个区域的土地供给越来越少，价格也越来越高，使得早期的投资者转向了其他区域。比如，八达岭沿线、小汤山等区域。以后这个区域将出现的项目不会太多了。 其次是西山区域，这个区域由于规划和土地供应的限制，别墅产品的定位比较高，档次和价格也很高，而项目却越来越少，所以，这个区域在别墅市场中的声音在逐渐减弱。 再次是立汤路沿线，这个区域由于交通优势，上风上水的地理条件以及邻近中关村，亚运村的区位优势，使得该区域的市场表现持续看好，产品向高端产品发展。并且，产品越来越丰富，价格也越来越高。该区域是应重点关注的区域。 而另一重点关注区域是东部区域。该区域临近CBD的区位优势，通州新的城市规划和建设的推动，使高端产品越来越被人们所认同。除此之外，北京电视台等的建成和使用，将给东部地区带来很多高收入人群，增多了购房者。 最后是成长型非主流区域，以京津塘、京开和京石路沿线为代表。这些区域主要是为了满足区域沿线人口的居住需要，这个需求本身也有个成长过程，这些区域中的经济型别墅将面临难得的发展机会和潜力，而其中的高端产品将会面临很大的压力。 ●核心区域仍然占据别墅市场主流地位 我们再来了解一下北京目前别墅重点供应的区域情况，总体来说，传统别墅区还有一定的潜力，由传统别墅区延展而成的新别墅区域正在形成。 以中央别墅区为例，紧邻温榆河，借助城市高速公路飞速发展的该区域正在经历第二次成熟期。从最早的丽宫、纳帕溪谷等传统别墅的成功到2008年誉天下、龙湖滟澜山的横空出世，该区域一直以来就是别墅需求者们首选的置业区域。需要指出的是，在中央别墅区的辐射影响下，在国家在顺义新城的政策推动下，在奥运水上项目场馆配套下，顺义马坡区域逐渐浮出水面，纳帕尔湾、龙湖香醍漫步、波特兰花园、富力湾、金碧湖畔都已经形成气候，而且明年还将出现一批借助奥运水上项目而形成的旅游度假别墅产品。 ●政策利好力助别墅成宠儿 2008年年初，国务院办公厅的通知再次对非法占用农业用地的行为进行了严厉制止，国家对土地的严控态度更加明确。 2008年3月，国土资源部再次发文，重申土地的严控政策，坚守18亿亩耕地红线，坚决制止乱占滥用农用地之风。特别指出，坚决停止供应别墅类房地产开发用地。 目前，国家对土地的严控政策是主旋律，现在的别墅供应只有两个：老项目的后期以及老地上的新别墅。 这些政策无疑为别墅的热销提供了保障，据了解，2002年，别墅的地价从原来的30万元一亩暴涨至当时的60万元一亩，而到了2006年，更是涨至300万元以上一亩，随着政策的出台，2008年的别墅用地价格更高得离谱。 地价的飙升，对别墅市场有两个最显著的影响，首先是开发商的开发成本成倍提升，迫使别墅价格上涨，而且提高了容积率，独栋别墅受到了挤压，天价独栋成为可能；其次，虽然价格上涨了，但开发商的利润不见得上涨多少，在支付压力提高的市场，别墅开发商有可能跳水，因此，专家介绍，2008年，北京的城市豪宅遭遇了观望期，很多适合人群将目光投向了别墅市场，而众多别墅项目为了顺利过冬，纷纷选择有针对性的促销活动，一些别墅已经将目光盯向了金字塔尖下边的人群，因此，目前是购买、投资别墅最好的时候。 ●产品类型百花齐放景观环境至关重要 别墅产品的建设开发除了环境之外，规划设计也是至关重要的。别墅产品都有品质的要求，尤其是高端产品，它对产品的品质感、价格感要求更高，对设计的纯粹性、原汁原味以及文化追求等方面的要求也非常高。以前的别墅设计比较简单，而现在别墅的设计风格越来越丰富，比如欧式、北美、简约现代等等。 目前，中国的别墅设计走的是国际化路线。一般别墅建筑、景观的规划都是来自国外，普遍的合作方式是国外做概念、方案的设计，国内做施工图设计，或者国内做建筑设计，国外做景观设计。别墅的国际化思路是应该得到提倡的，这样有利于整合资源，提高产品的水平。 据有关专家介绍，不管我国别墅景观的设计怎样发展变化，重要的是要做到几个结合。一是与北京气候环境的结合；二是与后期景观的管理和运营相结合；三是与环保科学相结合；四是与别墅的文化、项目本身的文化以及社会文化相结合；五是与景观建设工艺的质量相结合。如果做到这五个结合，不管我国别墅市场景观发展怎样变化，它都会符合国家和人们的需要。 因此，北京别墅呈现出百花齐放的格局，也为投资置业者提供了丰富的选择面。比如，目前风头最劲的长江实业旗下别墅项目誉天下一改别墅奢侈风格，而是以节约、环保为主题，以极高的性价比使得推出的150套房源在两周内售罄。室内的节约换来的是更为考究的园林景观以及斥资亿元建造的京城最豪华会所，将小墅大生活的港式风格发挥得淋漓尽致。 再如龙湖两个别墅项目滟澜山和香醍漫步，都继承与发扬了南派别墅的精致与细腻，将山地别墅成功地移植到京城，其环境价值创造了北京同类产品的最高值。同年开盘、同年完工、同年销售完毕……正是有了品质保证，龙湖项目的"回头率"已经远远超过了其他同行，拥有多处龙湖产品的职业者不在少数…… 而龙湾别墅则一直坚持其中西合璧的建筑理念下的原创精神，成为中央别墅区内不可多得、居住投资两相宜的独栋别墅项目，目前龙湾别墅的产品已经进入第三期"和院"，和院的院落分为三部分：一是室外停车、二是公共活动的院子、三是下沉庭院，加盖玻璃穹顶，配合以温泉，大大提高了院落的实用性与美观性。 |
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