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债务危机下 欧洲豪宅大降价

2011-9-28 10:16:19  文章来源:华尔街日报  作者:佚名
关键词:别墅 米克诺斯岛 债务危机 欧洲豪宅
核心提示:一览无余:房地产中介说,翁布里亚(Umbria)是意大利投资价值最高的地区,如上图所示,在这里买一栋房子的价格比在托斯卡纳(Tuscany)要便宜30%。身陷欧洲债务危机的西班牙、葡萄牙、希腊和意大利(意大利的境况稍好一些)这些国家的度假住宅价格正在
The Image Bank/Getty Images
一览无余:房地产中介说,翁布里亚(Umbria)是意大利投资价值最高的地区,如上图所示,在这里买一栋房子的价格比在托斯卡纳(Tuscany)要便宜30%。

洲的精美别墅──带游泳池,后院也许还有柠檬树和网球场──大幅降价了!

身陷欧洲债务危机的西班牙、葡萄牙、希腊和意大利(意大利的境况稍好一些)这些国家的度假住宅价格正在下跌。由于债务激增,再加上新近一轮的紧缩措施和未来金融市场极大的不确定性,这些国家的房地产市场全都受到了重创。随着租房需求的减少和贷款门槛的升高,那些经济繁荣时期在受欢迎的度假胜地修建的大量新屋使得市场情形进一步恶化。因此,最近几个月,度假房挂牌价下跌了15%-30%。 在一些不那么热门的地方,部分房产的价格甚至较两年前下跌了一半。

Greece Sotheby's International Realty
欧债危机也有让人慰藉的一面:希腊、西班牙、葡萄牙和意大利的度假住宅都在降价。以下介绍的九处度假宅价格从人民币120万元到1,500万元不等。
佳士得国际高端地产部(Christie's International Real Estate)欧洲区负责人约阿希姆·弗朗·维登(Joachim Wrang Widen)称,价格预期终于根据最新现状做出了调整。人们最终接受了世易时移这个事实。

在葡萄牙的时髦度假地埃斯特里尔(Estoril),也就是007电影《女王密使》(On Her Majesty's Secret Service)的拍摄地,带一个健身房、蒸汽浴室、游泳池和独立艺术工作室、紧邻大海和地区顶级高尔夫球场的两层别墅的价格较今年早些时候300万美元的最初挂牌价大幅下跌了57%,降至130万美元。

希腊的米克诺斯岛(Mykonos)上,碧蓝的海水映衬着白色的基克拉迪风格的建筑。如今,一栋建在优质海滩边上的带有一个犹如环礁湖的大型游泳池和多层平台的房屋目前的挂牌价为180万美元,较3个月前下跌了18%。西班牙的山间小镇德亚(Deia)是马略卡岛(Majorca)上的一块浮华之地,在这里,经过重新装修的一栋老式石砌别墅本月降价18%,至180万美元。这栋别墅不但带一个游泳池,还能饱览地中海美景。

就连意大利部分地区的房价也开始走弱。在普利亚(Puglia)这个以橄榄林和海伦·米伦(Helen Mirren)、弗朗西斯·福特·科波拉(Francis Ford Coppola)和米哈伊尔·戈尔巴乔夫(Mikhail Gorbachev)等名流业主闻名的地区,一栋带有客舍的17世纪石砌别墅的价格在4月份下跌了24%,从250万美元降至190万美元。

住在英国温莎市的私人股本投资者大卫·哈蒙德(David Hammond)已经在葡萄牙拥有三处房产。最近,他忍不住又买下了第四处。这栋新别墅坐落在“银色海岸”地区,售价不到200万美元。他说:“这笔交易太划算了。别墅的地理位置非常好。我没有理由不买。”他还补充说,放在几年前,他得支付两倍于此的价钱才能买下这套房屋。

房价虽然下跌,但购房风险同时也增大了。人们对欧元贬值或一些国家可能失去欧元区成员国身份的担忧挥之不去,尽管出现后一种情况的可能性微乎其微。但如果任何一种担忧成为现实,都会使当前购买的房产大幅贬值。在这些国家,获得抵押贷款的难度都增大了,利率和放贷要求也都相应升高。

这些国家的度假房买家在享受阳光的同时也不得不乖乖接受一些麻烦。在意大利(该国与房地产相关的法律多达150,000项,这个数字是英国的10倍),购房者和卖房者都得支付中介费。上周日(9月11日),希腊宣布了一项新的房地产税,并宣称这是为了达到预算目标从而获取新援助的必要举措。

希腊的一些购房者曾遭遇第三方在最后关头突然跳出来声称拥有房屋产权的状况。而在西班牙,有些购房者在不知情的情况下购买了非法开发的在建房屋。西班牙发展部(Ministry of Development)房地产部门的一位发言人称,西班牙政府现在要求房地产档案显示某处房地产的合法状态是否可供查询。她说,任何想要购买某处房屋的人都可以去查看登记记录。

Ultissimo是一家总部位于伦敦的专门针对意大利市场的房地产开发及搜寻公司,该公司的经营者保罗·贝尔彻(Paul Belcher)称,现在的客户询问量是一年前的10倍。总部位于英国的外汇经纪公司Currencies.co.uk在5月份公布的一项调查结果显示,大约有82%的潜在度假房买家打算在未来一年中关注葡萄牙、意大利、爱尔兰、希腊和西班牙,有超过一半的受访者表示他们之所以对这些市场感兴趣是因为当地房地产价格已经出现下降。从该公司的报告来看,总体而言,今年3月至5月在欧洲购买房地产的公司客户数量较2010年同期增长了32%。

从历史上看,美国人一直都不是欧洲房产的主力买家。英国房地产中介机构Prestige Property Group 的董事总经理麦克·布朗霍尔茨(Mike Braunholtz)称,过去几个月来自美国客户的问询较往常增加了三分之一以上。他说:“这样的价格简直是疯了。现在唯一的问题是究竟该现在入市还是等到下一轮救助。”

葡萄牙

房地产中介机构普遍认为,在这四个国家中,目前葡萄牙对度假房买家来说最有价值。该国的人口密度低于西班牙和意大利,一年到头气候温和(尽管大西洋的海水通常比地中海要寒冷),而且没有出现西班牙那种猖獗的投机性开发。另外,Atlas Property Portugal 的创始人S·拉詹·萨海(S. Rajan Sahay)说,在过去一年中,葡萄牙度假房的价格下跌了15%-50%。他有一份普拉亚德尔瑞万豪高尔夫及海滩度假酒店(Praia D'El Rey Golf & Beach Resort)的待售房屋列表,在那里,一栋能够看到高尔夫球场及海景的5卧室别墅的售价从原本250万美元降到了160万美元。他说,如果用现金支付,130万美元就能买下。

大多数外国购房者都选择了葡萄牙南部沿海的阿尔加维(Algarve)地区,当地有许多高尔夫球场和豪华度假村。在普拉亚-达卢什(Praia da Luz),一栋带有恒温泳池、3个卧室、距大西洋只有1,000英尺的现代风格别墅挂牌价从最初的210万美元降到了180万美元。

里斯本北部银色海岸的别墅也降价了,这个地区在文化上比阿尔加维还要发达。一栋面积为4,349平方英尺、带有一个大型游泳池而且能够俯瞰大西洋的新别墅的价格自3月份以来下跌了28%,现价为190万美元。

为外国买家提供代理服务的Neville de Rougemont & Associados国际部律师贡萨洛·菲盖拉(Goncalo Figueira)称,针对外国购房者的法规相当直截了当。在这里买房需要有一位当地代理人和一个当地税号。价值超过55万欧元(约合79.5万美元)的房产按照6%的单一税率纳税,如果价值不足55万欧元,则适用较低税率。在最近调整规定以前,购房者需要从官僚风气很重的公证处获得一份证书。但是现在已经可以在网上为房产作登记,而且只要有一名律师作见证,就可以通过私人文件完成房地产的转让。律师费用最高可达4,000美元左右。

来自新泽西州门罗镇(Monroe Township)的玛丽亚·努内斯(Maria Nunes)是一位从事信息技术工作的管理人士,她想在卡尔达什-达赖尼亚(Caldas da Rainha)购置了一处房产。这座城市到处都是博物馆,距离里斯本只有一个小时车程,她希望每年能在这里住上两个月。她说:“在那里,100万美元可以买栋大房子。”

希腊

严格的建筑法规使得当地没有像西班牙和葡萄牙那样出现大量开发项目。这里的房价已经大幅下跌,在过去6个月中,跌幅高达15%-20%,许多地方过去两年的房价跌幅达到了50%。

然而,希腊也面临着挑战。Currencies.co.uk的首席分析师斯蒂芬·休斯(Stephen Hughes)称,在希腊买房的风险相当高。他说,希腊是最有可能被驱逐出欧元区的国家,这意味着现在以欧元买进的购房者将来不得不以德拉克马(Drachma,希腊未加入欧元区之前的货币)卖出──尽管这种可能性非常低。中介机构称,这意味著作为非居民的希腊人几乎不可能从跨国银行获得抵押贷款。

佳士得的代理商Ploumis Sotiropoulos认为,米克诺斯岛是比较安全的购房地点之一,因为在这里买房置业的外国人比较多。3个月前,距离三个著名海滩都很近的一栋面积为3,229平方英尺的带泳池别墅降价三分之一,目前的挂牌价为180万美元。

Ploumis Sotiropoulos Real Estate
在帕罗斯,一栋名为“宁静”的别墅挂牌价230万美元,和原来相比下降了28%。
除了米克诺斯之外,还有一些不那么奢华的选择,比如帕罗斯(Paros)和科孚(Corfu)。在科孚岛,建在一片3英亩土地上的一栋名为“Villa Gouvia”的别墅有4间卧室、一个游泳池和一套独立的客人公寓,目前的挂牌价180万美元,较6个月前下跌了30%。在帕罗斯,一栋名为“宁静”的别墅挂牌价230万美元,和原来相比下降了28%。该房屋面积为1,776平方英尺,苍松环绕,占地约两英亩,还有长约500英尺的海岸线。

外国购房者必须委任一位律师和一位公证人,他们都会按照房产价值收取一定百分比的手续费。买家还必须缴纳房地产购置税(转让税),新建物业可能还需要缴纳增值税,然后每年还要缴纳市政税和房产税。所有这些费用加总起来相当于房产价格的16%。另外,受渡轮的班次安排影响,要到达希腊的这些岛屿可能非常困难──从雅典到其中的一些岛屿可能要花费24个小时。

西班牙

几十年来,西班牙海岸一直都是欧洲最理想的海边度假胜地,有钱人会躲到这里的私宅来度假。到了20世纪80年代,这里开始成为著名的单身派对中心,来自英国、爱尔兰和斯堪的纳维亚的狂野大学生经常在此聚会。

最近,西班牙饱受房地产市场泡沫破裂的困扰。大肆投机的开发商在短时间内建造了大量住房,有时甚至没有拿到土地所有权就开工建设。所有这些都加重了当地坏账累累的银行体系的负担,也使得在当地买房成为一种充满不确定性的冒险行为。

这些因素导致房屋价格下跌了15%-40%。在马略卡(Majorca),一栋18世纪建造的、房屋面积6,674平方英尺、占地面积近5英亩的有5个卧室的别墅挂牌价为220万美元,较两年前下跌了37%。

尽管经历了这场危机,人们仍然感觉经济从长期来看会保持稳定;价格在500万美元以上的房屋受到的影响要小得多。

这一点在西班牙南部的阳光海岸马尔韦利亚(Marbella)表现得尤为明显。肖恩·康纳利(Sean Connery)曾在这里主办派对,演员安东尼奥·班德拉斯(Antonio Banderas)是这里的居民。苏富比国际房地产公司(Sotheby's International Realty)的总裁菲利普·怀特(Philip White)说:“多年来这里一直是个重要的度假胜地。这里很安全、很国际化,这里的酒店美不胜收,这个地方充满了生机。”

在马尔韦利亚,一栋面积4,542平方英尺、可以看到地中海美景的重新装修过的别墅6月份的挂牌价比原先下降了18%,至200万美元。一栋面积为4,306平方英尺的别墅5月份的挂牌价下降了11%,至180万美元,这栋别墅是由著名的西班牙建筑师马诺洛·布尔戈斯(Manolo Burgos)为自己设计并建造的隐居之所。它有带顶棚的户外平台、5间卧室、一个私家花园和一个游泳池,在这里可以尽览地中海美景。

这里对外国业主有一些要求。首先,获得一个纳税人识别号可能要花费数周的时间。另外还要缴纳房地产转让税(根据房屋的新旧,税率分7%和8%两档)、公证费和证书费,所有费用加起来大约相当于购房价格的10%。不同地区每年还需缴纳不同的地方税。

意大利

意大利的房价一直比深陷债务危机泥潭的其他国家要稳定。据苏富比称,这在一定程度上要归功于高端需求的支撑。该公司最近代理了科莫湖(Lake Como)边一栋价值1,370万美元的豪宅的交易。另外,亨德森全球投资(Henderson Global Investors )法兰克福办事处的主管蒂姆·霍罗克斯(Tim Horrocks)称,意大利国内债务水平一直很高,但意大利的房地产受到市场上大量资本的支撑。去年12月份,他在科莫湖购置了一套公寓。

不过,莱坊房地产经纪(Knight Frank) 意大利公司的主管鲁珀特·福塞特(Rupert Fawcett)称,现在还是有可能找到较2008年的巅峰价格平均下跌20%的房子,尤其是在科莫湖附近的马焦雷湖(Lake Maggiore)和加尔达湖(Lake Garda)这些不太惹眼的地区。Ultissimo 的贝尔彻称,翁布里亚(Umbria)是投资价值最高的地区。跟托斯卡纳(Tuscany)相比,在这里买一栋差不多的房子的价格要便宜30%。

托斯卡纳是意大利最吸引美国人的地方。在这里,一栋由13世纪的教堂改建而成的面积4,300平方英尺的住宅3月份的价格下降了20%,至120万美元。在撒丁(Sardinia)岛上的高档住宅小镇罗通多港(Porto Rotondo),一栋面积为1,400平方英尺、有两个卧室、带有恒温游泳池和一套面积为860平方英尺的客舍的住宅的价格下降了31%,至190万美元。在西西里岛(Sicily),一座面积5,380平方英尺的翻修农庄1月的价格下降28%,至200万美元。这座农庄坐落于一块占地面积两英亩半的森林中,环境堪比公园。

在意大利买房可能会陷入一场官僚主义的噩梦。对于来自非欧盟成员国的外国居民来说,获得必需的纳税人识别号可能就要等待6个月的时间。意大利的房产税纷繁复杂,包括印花税(非居民的税率是10%)、地方税和国税等各种名目,还有两年缴纳一次房产税(正常情况按房产价值的0.5%计)。在意大利,购房者和卖房者都要支付中介费,通常购房成本大约相当于在购买价格的基础上再加上10%,最高可能达到12%。在这里买房的一个好处是:如果你在5年内卖掉所买房屋,可以免缴资本利得税。
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