“无论对中国住宅行业还是万科而言，2008显然无法以辉煌载入史册。但惟其如此，它带来了更多引人深思的内容，而这或许是我们得以在2008收获的最大财富。”王石和他的团队用这样的语句作为万科2008年年报的开头。

事实上，不断反思成为万科2008年年报的重要主题，几乎出现在年报的每一处细节之中，成本控制成为其反思中最重要的一点,而这还表现在王石自己大幅降薪，由去年的691万元缩减至248.1万元。

计提存货跌价12.3亿元

2008年，在房地产市场深幅调整的一年中，万科业绩依然表现稳定，公司在今日的年报中披露： 2008年公司实现营业收入409.92亿元，比2007年略微增长15.38%;实现归属于上市公司股东的净利润40.33亿元，同比下降 16.74%;每股收益0.37元，净资产收益率12.65%。

万科董事会非常详尽地剖析了公司收入增长而利润下降的原因：单从财务报表来看，公司2008年净利润绝对数据较2007年减少8.1亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。“基于审慎的财务策略，万科在年末根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。在考虑递延所得税因素后，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。上述准备的计提部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。”

除存货跌价准备的影响外，公司2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点也是利润下降的重要因素之一。2008年，公司房地产项目结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%;结算收入404.9亿元，同比增长15.1%;结算成本 246.5亿元，比去年同期增长21.0%;房地产业务的营业利润率约为28.2%，比上年减少2.34个百分点。在结算均价与2007年基本持平的情况下，公司每平方米土地结算成本增加了244元，其他成本增加了46元。

对于地价以外每平方米成本46元的增加幅度，万科认为，“虽然2008年结算项目中装修房比例有所上升，但是考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年，这仍然反映出公司在牛市氛围下，对成本的管理能力有所松懈。”

高管集体降薪

万科把成本和费用的控制作为2009年工作的重点，在2008年发放高管年薪和提出分红预案时，就已经显示出了一种“吝啬”。

年报显示，王石的年薪由去年的691万元大幅缩减至248.1万元，降幅达三分之二，远低于ST幸福董事长任志强的774.3万和华发股份董事长袁小波的723万。

而万科所有高管的年薪总额由去年的4680万降至今年的1955.2万，降幅超过一半。其中公司总裁郁亮年薪为206万，董事肖莉年薪为129.4万元，均为去年年薪的三分之一左右。

另外，万科2008年的分红派息方案为每10股派送人民币0.5元现金股息。这与公司2007年每 10股派1元，转增6股的方案相比，也显示出寒冬的味道。2008年公司派出现金股利5.5亿元，而2006年和2007年公司分别派出6.49亿元和 6.87亿元的现金分红。

2月销售面积比1月增80%

作为第一家提出房市 “拐点论”的房地产公司，万科凭借敏锐的市场观察和应变能力，在2008年行业深度调整时期扩大了自己的市场份额。年报显示，2008年公司销售面积 557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别较2007年下降9.2%和8.6%。2008年全国商品住宅销售总额为20424.06亿元。按此口径计算，2008年公司在全国的市场占有率为2.34%，比2007年增加0.27个百分点。

由于市场和经济的不确定性，万科依然采取了稳健的经营策略。除了手握近200亿元现金外，公司将2009年新开工面积计划比2008年实际完成数下调约23%至403万平方米。竣工面积计划为619万平方米，比2008年竣工量增加约17%。

事实上，近两个月随着政策的支持和真正刚性需求的支撑，各地房地产销售数据已经开始出现回暖迹象。在和年报一起发布的2月销售数据中，万科2月销售面积达到51.7万平方米，比1月环比增长80.8%，同比增长163.4%;销售金额38.9亿元，环比增幅77.6%，同比增长147.7%。