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潘石屹称北京新地王40亿成交价太不理性

2009-7-1 20:29:40  文章来源:21世纪经济报道  作者:荆宝洁 杨…  【字体:

  21世纪经济报道记者 荆宝洁 杨丽萍

  在中国的地产市场中,北京的广渠路地段注定不会平静。

  6月30日下午,经过多轮激烈争夺,具有央企背景的中化方兴投资管理公司摘得广渠路15号地的居住建筑使用权,40.6亿元的总价再次刷新2007年地产市场调整以来北京“地王”的新纪录。

  这距离北京2009年第一块高价地,仅过了不到41天的时间。而距离广渠路15号地上次流拍则有近15个月时间——2008年1月16日,该地块因为只有两家企业投标而意外流标,其时,正是中国地产市场步入下调的开始。而本次以楼面价14500元/平方米成交,会是一个上升周期的标志么?

  “这个价格太不理性了。”在拍卖结束后,SOHO中国董事长潘石屹对本报记者说。在本次竞标中,潘在报出39.4亿元的价格后就此止步。

  据本报记者在现场观察,本次拍卖聚集了国内主要的开发商,万科(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、金融街(000402.SZ)、华润置地(01109.HK)、华远集团(600743.SH)、远洋地产(03377.HK)、中信地产、中海地产(00688.HK)、SOHO中国(00410.HK)等知名企业都加入争夺,其余国内主要房企也都派人入场观察。

  正是这些熟悉的面孔,在一个多月的时间里,令北京连续“三拍”新“地王”。而北京第二块和第三块高价地的摘得者同为央企旗下子公司。潘石屹说,目前流动性充裕,加上银行信贷的支持,央企和很多国有企业取得资金的渠道更容易。而潘认为目前整体的宏观经济也处于产能过剩的状态,这些企业不愿投资实体经济,就会转而用资金来买地投资房地产或者投资于股市。

  自2009年来,全国房地产市场都在呈现相似的态势,各地土地市场开始回暖。伴随于此的,是开发商心态的巨大变化,从谨慎试探到疯狂追逐,2007年全国地价、房价泡沫的魅影隐约显现。

  联合证券地产行业分析师鱼晋华向本报记者指出,高价地频频出现,土地价格上涨过快,土地价格的泡沫已经超越了房价的泡沫。

  事实上,地价和房价的回暖得到了需求端的强烈支持。

  适度放松的货币政策,令之前流动资金紧张的地产开发商可以获得信贷支持,而近一年的“去库存”销售也让他们手中拥有大量现金,对未来房价走高的预期,开始让他们对土地的需求由熊转牛,从恐惧转向贪婪。而低利率环境和通胀预期,也令个人投资者纷纷启动投资性购房。

  “让我们较为担忧的是,井喷的货币投放量无法被实体经济所吸纳,转而溢出到房地产市场,并推动房价与地价持续上涨,以至房地产市场由复苏阶段过快地走向了泡沫化阶段。”鱼晋华说。

  新地王诞生

  广渠路15号地在竞拍之前,业界就已经预计到这块地的价格将会超越广渠路10号地和三天前才拍卖出去的奥运村乡水源九厂地块。

  16时40分,广渠路15号地开始现场竞价,起拍价定为26.12亿元,最小竞拍增幅为600万元。经过约45分钟的激烈竞拍,至17时19分,之前名气不大的中化方兴投资管理有限公司力压10位知名开发商,最终以40.6亿元竞得广渠路15号地的居住建筑使用权,其战胜的最后一个对手是近期在全国大举拿地的一线地产商保利地产。

  在整个竞价过程中,保利、中信、远洋、SOHO中国都频频举牌。参与拍卖的SOHO中国董事长潘石屹回忆整个过程时说,“举牌的中化方兴代表几乎对别人的报价几乎不假思索,只要我们叫价,他们马上会加价。”此前潘宣称对广渠路15号地的心理价位是33亿元。但从过程来看,潘石屹止步于39.4亿元的报价。

  最终赢得地块开发权的中化方兴(简称“方兴地产“,00817.HK)是中国中化集团公司旗下香港上市的专业地产酒店公司,成立于2004年6月,注册资本近7亿元港币,2007年8月17日于H股上市。

  业界猜测,因为中化方兴参股远洋房地产公司,最终有可能和远洋共同开发此地块。在现场,中化方兴人士对此表示否认,并表示对15号地块的最终价格已经有所预料。被记者包围时,该负责还称对北京的房地产市场长远发展态势非常看好,接下来还会在北京和其它市场拿地。而根据思源置地测算,除去廉租房和经济适用房面积,该地块楼面地价已经达到每平方米16022元。

  广渠路15号地的上市之路也几经波折。早在2004年,这块曾经42万平方米超大体量的土地便曾被一家房地产公司以18.2亿元竞得,但因未能及时缴纳土地出让金又被收回。2007年5月,该地块又以首批限价房地块之一的身份再度示人。当年年末,地块招标上市时住宅类型却从限价房变为商品房,在2008年房地产市场整体不景气的环境下,该地块因投标开发商不足法定的3家而流标。

  即便在今年6月16日再度上市后,关于地块“住宅建筑面积缩水是否违规”的争论再度掀起波澜。北京土地储备中心资料显示,本次出让的广渠路15号地的规划建筑面积为28万平方米,仅是整个地块总建筑面积的三分之二,还须配建1.5万平方米的廉租房。不仅如此,就在该地块上市前夕,北京市土地储备中心发布公告称,将该地块A4-8、A4-10地块住宅与公建的比例由7∶3变更为5∶5。这便意味着,广渠路15号地的住宅面积减少、商业面积增加。

  开发商心态扭曲

  “这个价格太不理性了。”在拍卖结束后,潘石屹对本报记者说。他提到,参与竞拍的万科也曾举牌,举牌价格是33.1亿元。潘石屹说,“万科那么有经验的企业,已在33.1亿时收手了。他多次提及,广渠路的最终拍卖价格,显示出开发商的非理性行为。

  就在第一块高价地诞生时,开发商仅仅是报以试探的心态。本报记者曾在广渠路10号地拍卖现场随机采访,当时多数开发商并不能够十分肯定地断言房地产市场已经彻底回暖。近段时间频频参与拿地的华美地产的高层当时也仅对本报记者表示,是因为出于对明年通货膨胀的预期,担心货币贬值,于是开始买地;频繁去土地出让中心,也是为了看看其它开发商对土地市场的态度,感受一下气氛。在多数开发商看来,地块价格是只涨不跌的。

  第二块高价地诞生时,已对未参与竞拍的开发商产生影响。接近北京城建(600266.SH)人士向本报记者透露,北京城建高层曾犹豫是否要降低旗下位于北京立水桥附近两个项目的价格,快速出货,回笼现金参与买地。

  而接近人士向本报记者透露,此前中国电子旗下公司之所以急于以19.6亿高价摘得奥运村乡地块,是因为旗下公司已经没有项目,如果再没有项目,集团会收回对子公司的投资预算。

  远洋地产也是广渠路15号地的竞逐者。总裁李明一周前接受本报记者采访时明确表示,要用手中的现金扩张规模。随着房地产市场的回暖,交易量的上升,远洋地产目前手中握有100亿现金。并且,远洋地产还握有200亿银行授信,且成功发行26亿元公司债。参与竞买的还包括一些资金情况并不足够强大的企业,知情人士称某账面资金不足10亿元的公司,也连续三次出现在竞买者名单上。

  思源置地认为,地价的上涨必然会反映到房价上,几次高价地的拍卖,调高了开发商的预期,带动了周边项目,以及二手房价格的上涨。潘石屹对此也持相似的观点。一些开发商甚至希望拍卖价格的上涨,因此使其在周边的项目受益。

  鱼晋华也指出,尽管今年以来楼市的复苏到目前为止被认为仍然是由2008年被压抑的自住需求爆发所推动,开发商的去库存化已经接近尾声。“扩张的货币政策可以促使房地产市场的复苏,同样紧缩的政策也可以终结房地产市场的过度繁荣。”她说。

  

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