万科集团董事长王石(资料图)

　　7月，神州大地风干物燥，房价之火熊熊，烧烤全国各大城市。南京出现抢房大战，3175名购房者抢购600套房子，广州顺德雅居乐花园一期1000多人抢购400多套房子。全国主要城市的房价大多上涨了20%左右。这种癫狂竟然出现在金融危机尚未结束之时。一面是全力"保八"的重压，一面是楼市虚火的压力；一面要有效抑制过度投资，一面要继续发挥房地产业经济引擎的作用……中国的房地产业又一次站在选择的十字路口。政策的极度呵护，二套房贷的松绑，宽松的货币政策，大量资金流入楼市，是刺激房价狂飙的原动力。假按揭、投资客加速入市、通胀预期、开发商捂盘惜售，人为制造房荒，则为楼价火上浇油。中国楼市"一统就死，一放就乱"的症结再次暴露无遗。分析人士认为，在资金和土地两种资源分别被中央政府和地方政府控制，垄断格局没有打破前提下，这种收放循环怪圈还会持续下去。

　　房价飙升 楼市癫狂

　　没有人能够料到楼市如此疯狂，购房者没料到，就连那些导演了这场疯狂大戏的开发商也没有料到。

　　国家发改委和统计局的数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，这是去年12月以来，房价首度出现同比上涨，涨幅比上月扩大0.8个百分点。这个数字的背后，是正在上演的一场疯狂大戏。

　　疯狂的房价

　　6月13日，顺德雅居乐花园一期接受登记，1000多人抢购400多套房子，甚至出现30多人争抢一套房源的火爆场面，原计划7小时的认筹活动仅用了4小时便提前结束。

　　更加火爆的场景发生在南京。7月13日，南京河西奥体江湾城开盘认购，3175名购房者争夺600套房子，最后通过摇号选房决定谁是"幸运者"。这种火爆场面只有2007年才有。南京又一楼盘放出255套房源，引来2000名购房者登记，供需比例低至1∶7.84。根据网尚机构的统计数据：今年上半年，南京楼市成交量同比上升77%，直逼2007年上半年的巅峰时期。

　　无独有偶。上半年，全国商品房销售面积同比增长了31.7%。其中，广东省同比猛增46.4%。

　　中国指数研究院的最新研究报告显示，今年上半年，北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市的住宅成交面积同比增幅接近或超过100%，市场成交量基本恢复到2007年上半年的水平。"抢房"大战诱因是因为进入今年5月以后，全国房价涨幅再次提速。

　　6月初，在广州经营一家医疗器械公司的吴殿君看好一套位于广州珠江新城广弘天琪60多平方米的小户型，当时的均价为1.9万元/平方米。吴殿君刷卡数万元交了订金。但到6月底，广弘天琪推出新货，价格已经飙升为2.5万元/平方米，三周时间上涨6000元/平方米，被网友称为"最牛涨价盘"。

　　一向被视为理性的广州楼市，今年上半年房价的累积涨幅也达到20%。一向保守的广州市国土房管局称，今年6月，广州一手住宅均价为9676元/平方米，是自去年12月以来，广州楼市房价首次重回9000元/平方米。深圳房价也从2月份起连续5个月上涨，销售均价由2月份的11459元一路飙升到6月份的14908元/平方米。6月，深圳房价环比5月大涨2000元/平方米。北京、上海、杭州、南京、成都、西安、重庆等多个国内大中城市，今年6月的房价都接近或超过了历史最高峰值。

　　"从3月份开始，我们的销量和价格逐月递增，以后肯定还会涨。"位于北京方庄的亚胜·铂第公馆项目销售经理李辉告诉时代周报记者。

　　3月份之前，还被开发商引以为荣的"日光盘"则越来越少，卖得快如今成为销售策略上的"失误"。中原地产项目部总经理黄韬告诉时代周报记者，很多开发商已经由之前的"加快推货"，调整为"减缓推货"。

　　进入7月，房价与气温一起高涨，而更加火热的还有房地产股的涨幅。时代周报记者统计，截至7月17日收盘，地产板块年内累计上涨167.32%。100多家房地产上市公司股价均大幅上涨。其中中天城投涨幅达到520.68%，阳光城暴涨4倍，地产龙头万科A上涨118.14%。

　　卖房就像卖白菜

　　在这一轮房价博弈中，指望房价继续下跌的购房大军，在疯狂上涨的房价面前，溃不成军。

　　而这一轮上涨，也大大超出了开发商本身的预测。仅仅在3个月之前，楼市还在试探性涨价，悲观的情绪在开发商中蔓延。

　　今年4月初，恒大地产董事局主席许家印的计划是，今年实现销售238亿元，但接下来3个月的"旺销"，让许家印改变了主意。7月，他把今年恒大的销售目标调高到300亿元。

　　市场的幽默正在于此：2008年的楼市寒冬让大部分地产商体会到了"穷途末路"，转而又在今年上半年铺就了一条"阳关大道"。克而瑞(中国)研究中心为时代周报提供的数据显示：今年上半年，万科、保利、中海、绿城、富力、恒大6家房企的销售额超过百亿元。预计全年至少有20家房企将进入"百亿俱乐部"，而2007年，"百亿俱乐部"里只有区区10名成员。

　　而3个月之前，几乎没有人能够想到，房子可以像白菜一样卖。

　　为多家开发商做销售代理的中原地产项目部总经理黄韬也没有想到，"小阳春"会持续这么久。今年年初，"去库存化"是多数开发商的战略重点。

　　一向对市场有超强预知能力的地产大佬、万科集团董事长王石这次也看走了眼。去年带头降价的王石在3月初的一次地产年会上说：楼市短期不可能反转。3月份，没有人相信，楼市调整期会这么快过去，悲观者仍然认为，2011年中国楼市才会走出低谷。

　　但让所有人没有想到的是，楼市的小阳春却来得如此强劲，3月份冰冷的海水，到6月份已经幻化成炙热的火焰，而且已经是"火烧连城"。

　　政策救了开发商

　　中国楼市兴也政策、衰也政策，2007年至今的几轮起落，再次印证"中国楼市是政策市"。

　　2007年9月27日颁布的二套房贷政策，这直接导致2008年楼市陷入深度观望之中。

　　然而，2008年下半年美国金融风暴救了开发商。国内宏观经济进入下行通道，肩负着挽救中国经济，保障今年GDP增长完成 "保八"(全年GDP增长超过8%)使命的中国房地产市场，不得不结束调整脚步。

　　2008年9月15日起，央行开始了自2004年以来的首次降息，并下调银行存款准备金率，拉开适度宽松金融环境的序幕。当年11月，减契税免印花税以及4万亿扩大内需计划等一系列刺激住房消费新政出台，中央政府开始"拯救"楼市。

　　事实上，国内已有18个城市出台了地方性的救市政策。今年3月，广州市常务副市长苏泽群"暂未做救市考虑"言犹在耳，"粤十五条"出台，"土地出让款可延长2年缴纳"等救市措施明显，一周后广州64%、深圳58%的主流在售楼盘出现程度不同的涨价。

　　在此轮调整中，珠三角楼市率先触底，又率先反弹，除了这一区域房地产市场化程度高等因素外，业界认为政策起到了推波助澜作用。而今年上半年，楼价暴涨，则证明开发商在与政府的互为角力中胜出，政府为了"保八"，不得不牺牲购房者的利益。"是政策拯救了濒临绝境的开发商。"一位业内人士向时代周报记者坦言。

　　就在经济学家和业内人士一致认为，中国经济尚未走出低谷，楼市却"一骑绝尘"，在经济严冬中绚烂绽放。

　　"信贷推涨了房价。"6月27日，十届全国人大副委员长成思危在一次演讲中，一针见血地指出房价暴涨的原因。有业内人士估算，其中大约超过2万亿流向了楼市。

　　"去年一听开发商贷款，银行就说免谈。"北京城建投资集团顾问吴坤岭告诉时代周报记者，今年初，银行的信贷员开始登门服务了。

　　"不但贷款放得大方，很多开发商的原有贷款都得到了展期。"深圳发展银行某支行信贷经理刘悦军告诉时代周报记者。

　　一项针对2002-2006年相关数据的分析结果显示：房地产信贷供给每增加1%，房价就增加0.45%。刘悦军告诉时代周报记者，我国房地产信贷占信贷总额高达26.14%，远远超过国际上"房地产信贷总额不超过银行信贷总额8%"的比例。"大量资金积聚于房地产市场，意味着泡沫已经产生。"

　　充足的贷款额度、宽松的融资渠道和巨额销售回款汇聚到一起，开发商们的信心开始"爆棚"。"这是近期土地市场火爆、地王频现的原因。"满堂红首席研究员龙斌说。近一个多月，北京、广州等城市"地王"频频诞生。北京广渠路15号地的拍卖，直接把北京房价带入3万元时代。

　　"二套房贷政策的放松也是房价暴涨的推手。"龙斌说，"从去年年底开始，二套房贷首付四成、利率1.1倍的政策开始松动，加之2008年10月之后100天内连续5次降息，金融杠杆为炒房者提供了便利。"

　　一统就死 一放就乱

　　准确预言了纳斯达克崩盘的耶鲁大学教授罗伯特·希勒，研究了美国115年的房价后得出结论，人们对房价的投机心理是导致上涨的主要因素。而宽松的个人房贷的政策无疑是对投机者的鼓励，"保值防通胀"则成为投机的理由。

　　据统计，温州至少有6000亿元的民间游资在寻找出路。仅今年5月份，温州人便在上海购买了732套房源，共计支付房款约13.42亿元。

　　炒房客近期在深圳、广州、北京、杭州等房地产热点城市频频出手，直接导致了一些城市热点板块房价攀升。数据显示，投资客的比例已由年初的5％上升到20％至30％，一些楼盘投资客比例甚至达到四五成。

　　"2007年第三季度虚旺的楼市正在重演。"满堂红首席研究员龙斌告诉时代周报记者，今年上半年的楼市飘红则是因为"钱多、政策好"。

　　然而，严峻的现实是，尽管开发商们赚得不亦乐乎，但上半年国内房地产投资增速只有9.9%，比去年同期低了23.6个百分点。房子越卖越多，新开工面积却在下降，这将带来房价继续上涨的预期。而"钱多、政策好"所带来的泡沫可能比2007年更大。

　　"而过分依赖信贷的中国楼市会让政府进退两难：放松信贷，会进一步推升楼价，紧缩银根，则可能使开发商的资金链断裂，最终影响金融乃至整个经济的健康发展。"龙斌说。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌指出："这一轮调整并没有充分洗牌。"因为调整的初衷是让中国的房地产市场更加健康、有序地发展，而不是成为中国经济的"绑架者"。

　　同时，由于中国的福利房制度已经取消，保障房市场还没有完全建立起来，房地产市场就成为所有人解决住房的唯一途径。"在这一背景下，房价问题就由一个市场问题演变为社会问题，"龙斌说，价格涨上去了，老百姓不满意，价格降下来了，则会影响经济稳定，"一个住宅担负着太多的功能，这对政府的调控能力是个考验，这也是中国楼市一放就乱、一管就死的根本原因。"

　　6月22日，银监会下发通知，要求各地严格执行二套房贷政策，杭州、上海等城市率先跟进。7月20日，银监会主席刘明康再次强调，要控制房地产贷款风险，严格执行"二套房"标准。此举被认为是"剑指"高房价推手的投资客。

　　7月14日，住房和城乡建设部出台"增加土地供应、着力稳定房价"等措施力保楼市健康稳定。随后，广州、北京等地拟大举推地平抑房价，上海则出台措施制止开发商捂盘惜售，直接干预开发商定价。

　　从上到下，政府再次举起"调控之手"，政府的调控能力再次接受考验。

　　上海房荒背后的谎言

　　谁也不曾想到，经历了漫长的几乎令人绝望的谷底行情之后，上海楼市居然会突如其来转向。 　今年1月，上海楼市月成交量为50.68万平方米；而到了6月，这个数字就暴增至218.56万平方米，暴增3.3倍。房价也随着成交量的暴增而上涨，涨幅12.7%。

　　就在上海楼市在二套房贷收紧的消息打压下，略显疲态之时，在利益各方合谋之下，"房荒论"横空出世-上海存量房只够三个月就可以消化完，接下来将会无房可买。

　　温州炒房团在上海的闪电出手，世博会将造成部分周边楼盘的停工让路，都成了开发商极力宣扬房荒论的噱头。这让那些前期还在为高房价还犹豫不决，没有下手的购房者变得更加恐慌。

　　然而，"房荒"谎言背后掩盖的是，开发商为了炒高楼价而故意捂盘惜售的伎俩，在上海加大市场供应量，查处捂盘惜售楼盘的举措下，这个谎言注定要破产。

　　制造业资金推动楼市逆转

　　焦阳现在就在为买房而天天焦躁不安。

　　在一家房地产策划公司任职的他现在正在后悔："一次次买房的好时机都被错过了。"

　　年初时，焦阳本欲入市，但一些业界老前辈劝他再等等看，"都以为至少也是要等到第三季度情况才有所好转的"。上海楼市供应量在今年的1、2月份降到了相对的底部。根据易居提供的数据，1月份，上海一手商品住宅新增供应量只有16万平方米。

　　开发商前所未有地使出浑身解数，就为了卖出房子，有开发商甚至打出买房子送工作等噱头。此时，上海市场上的存量房达到800多万平方米，多数分析人士认为，上海要消化这样巨大的存量房，至少要11个月的时间。

　　上海政府方面也很着急，逐渐放松了部分房地产政策的尺度。今年年初，上海一定程度上解除"70/90"政策限制，部分银行同业竞争，也放松了二套房信贷政策执行尺度，给予改善需求以外的第二套房以优惠利率，甚至用很多违规手段达到所谓的合规要求。

　　销售困难的上海开发商迫于现实，多次赶赴温州说服民间资金入市。而在金融危机的影响下，以民营外向制造业经济为主的温州经济，企业经营环境持续恶化，很多温州人不再做企业，开始急于为资金寻找出路，上海高端物业成了他们的不二选择。

　　一些开发商在售楼处打出"欢迎温州购房团"的横幅。5月，上海一手商品住宅的成交量激增至190万平方米，但新增供应量也猛涨至107万平方米。

　　在市场突变的这一过程中，上海很多区域的房价已经有了15%以上的回升，整个楼市房价月平均涨幅在8%左右。4月25日，上海楼市单日成交量突破1000套，创下了2007年10月以来的82周新高。房价创新高、排队买房等现象又重新出现在了市场上。

　　"这个时候，我对楼市的判断是，市场需求结构大的趋势是自主需求比例在减小，投资性需求比例在扩大；豪宅需求比例在上升，中低普通住宅需求比例在下降。"焦阳说道，"此时，我已经按耐不住，开始积极看房了。"

　　房荒论出炉始末

　　在温州众多资金的带领下，再加上上海两个中心(金融中心、航运中心)建设、南汇并入浦东等众多概念的炒作，上海房地产市场再度疯狂，房价节节攀升。

　　6月，上海楼市变得更为疯狂。在通胀预期的影响下，高端物业继续热销，买家多为内资。开发商也大胆起来，开始营造房源紧张的局面：其中，上海万科白马花园故意选择晚上开盘。

　　一项统计数据成了"房荒"的有力佐证：6月底，上海可售面积下滑到589.99万平方米。"房荒论"由此出炉。有分析认为，假如没有新增供应量，按4月份月成交190万平方米的市场消化速度来算，600万平方米的存量，只需要3个多月就可以全部消化掉。恐慌气氛由此开始漫延。

　　焦阳也陷入这种恐慌的氛围中。他在浦东张江板块相中的一个楼盘，将于8月开盘，但是现在已经是一号难求。为此，他不得不托各方关系找到开发商，"打折就别想了，就是希望拿到一个房号。"焦阳懊悔地说道。

　　上海台庆房产副总经理陈史翎认为，上海楼市如今面临的现状，与上海内环房源供应的不足有很大关系，已招拍挂土地闲置、开发过慢，土地限期开发的政策没有强有力落实。

　　陈史翎表示，近几年来，内环已招拍挂土地不在少数，但开发商一旦拍得内环土地，便视若珍宝，更是能拖多久便拖多久，尽量不开发，希望赚取土地增值的利益，觉得越晚开发会赚越多。加上境外资金投资上海房市又首选内环地段好的产品，以致成交量稍微放大，就造成价格大幅上升。

　　"上海各个环间消化速度不完全相同，所谓的房源紧张，也只是内环的情况如此而已。中外环间的消化速度最快，而郊环外的存量房可能还需要2年才能售完。"陈史翎说道。

　　而且，已经推向市场的一手新盘仅仅是存量房的一部分。随着近期土地市场和楼市共同回暖，今年下半年，大量房地产项目必将快速入市。