备足300亿资金抄底商用物业

　　本报记者 于祥明 于兵兵

　　北京商业地产巨头潘石屹如愿进入上海。8月18日下午，潘石屹以SOHO中国董事长身份宣布公司以24.5亿元从摩根士丹利手中收购上海东海广场。项目更名为SOHO东海广场。

　　这是潘石屹经过多年准备后首次进入上海房地产市场。知情人士称，大摩在一进一出中获利数亿，而24.5亿元的价格对潘石屹来说仍有较高利润可期。据了解，该项目将延续SOHO商用物业一贯的风格，以零售为主。但SOHO中国在不承诺出租率的情况下，代客户进行招租管理。虽然目前大摩的出租率仅为30%，但潘石屹表示，接盘后有望将出租率提到100%。关于出租价格，潘石屹介绍，目前周边同档写字楼出租价格在8至12元/平方米/天，SOHO东海广场在价格方面不会有大的变动。

　　资料显示，素有上海第一烂尾楼之称的东海广场位于上海最繁杂商业区南京西路。潘石屹此次收购的是一期写字楼部分，该项目高217米，共52层，是上海标志性摩天大楼之一。地上总建筑面积71671平方米，地下总建筑面积8838平方米。

　　去年以来，上海、北京等地受全球经济危机影响，以写字楼为主的商业地产景气指数直线下降。部分标志性甲级写字楼出租率下降到60%。对此，潘石屹表示，SOHO系列物业将出租目标锁定在优质内资企业，再加良好的概念管理，品牌影响，其出租率基本在95%以上。

　　SOHO中国总裁阎岩则表示，未来上海、北京仍是SOHO最重要的开发市场。不排除在上海将有新的商业地产项目。据了解，下半年，上海、北京等地均有数块大型商用地块出让，知情人士称，潘石屹将积极参与地块拍卖，不排除收购和拍卖并行的方式加速提高上海市场份额。

　　对于未来房地产市场走势，潘石屹称，以上海为代表的住宅市场经过上半年快速增长后已经达到价格上的又一个高点。但商业地产仍处于“睡眠阶段”。导致这一局面的原因是实体经济尚未全面复苏，致使商业地产出租和出售率不足。

　　对此，潘石屹的判断是，长期来看，中国经济增长大有可期。因此，在商业地产市场景气不高的情况下，反而是企业大举拿地并购之时。

　　至于潘石屹未来还有多少流动资金可用于收购新项目，潘石屹在昨天晚些时候接受上海证券报独家采访曝出了300亿的天量数字。据了解，受上半年良好销售形势的拉动，目前SOHO中国自有现金仍在100亿以上。加上中国银行(3.97,0.02,0.51%)、招商银行(16.02,-0.14,-0.87%)给出的各100亿并购贷款额度，目前SOHO中国可用于收购的资金量高达300亿元之巨。

　　和内地企业高调收购商用地产不同，此前的收购主角――外资投行目前仍无明显的入市动作。但有迹象表示，海外资金对境内商用物业的收购兴趣开始恢复。

　　德勤咨询(上海)有限公司企业财务咨询服务华东区主管合伙人唐荫光介绍，近几个月，外资对境内房地产并购项目的谈判进度加快。其原因包括物业价格处于较有利于买方的阶段，外资并购贷款的政策也同样有所松动。“在外资机构眼中，中国经济基本面向好，8%的全年经济增长可以期待，中产阶层购买力仍然旺盛，需求支持较大等因素都是他们看好商用物业的原因。”唐荫光表示。