房地产能否咸鱼翻身？

　　今年房地产1-2月的数据已经出来了；这份数据到底有什么特点呢?数据的背后是否预示着房地产股的投资机会值得关注呢？经过长时间下跌目前的房地产股票的估值水平是否已经开始变得合理了？这篇文章试图从数据和市场的角度多方位进行分析，以期带到一个相对可靠的预测结果。

　　第一，1-2月房屋新开工同比增速创03年以来新高，维持全年增长22%的预测1-2月份，全国房屋新开工面积同比增长37.5%，同比增速创了近年来的新高，这与去年的销售火爆使得大部分地产商开始补库存有关。这个数据并不令人意外，预计全年新开工的增速在22%。另外在1-2月，完成房地产开发投资同比增长31.1%，预计全年完成房地产开发投资同比增长20%。

　　点评：从这一点看房地产开工相关产业将出现机会。

　　第二，1-2月商品房销售面积同比增速下降明显，估值仍未见底1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落接近4个百分点。

　　点评：这对房地产的行业业绩产生不利预期，不过在连续政策和宣传攻势的打击下增幅回落本属正常，仅仅是增幅回落不能改变房地产企业业绩的根本方向。一般认为当成交同比增速持续下降时房地产相对于大盘的估值处于下降区间。因此从这点来看不是投资地产股的好时机。

　　第三，1-2月新建住宅销售价格同比上涨创新高，政策压力未解2月份，新建住宅销售价格同比上涨13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。从目前来看，房价仍然处于同比增速高位，政策放松的可能性微乎其微。点评：从市场观点认为很多房屋销售价格实际已经是去年同期的翻番水平，这个数据是明显值得怀疑的，真实的情况可能远远高于统计的同比13%的涨幅。即使在现有的数据下，舆论压力很难解除，特别是4大城市，仍作为媒体关注的焦点区域。虽然可以预计政府制定政策更多会从投资角度来考虑，但舆论压力始终成为制约行业估值重要因素。

　　第四，1-2月国内贷款占开发资金比例比往年同期下降1-2月，房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长69.5%。其中，国内贷款2489亿元，增长46.1%。从数据上看开发企业依然资金充沛。与去年全年的水平相比，国内贷款的比重由20%上升到24%。

　　点评：这主要是由于开发商为了防止信贷收紧在年初时争抢信贷的额度所致，一般在每年年初都会出现这样的情况。但与以往同期相比这个占比已经下降较大(07年26%，08年27%，09年28%)，可以明显的看到今年银行信贷开始收紧。其他资金占比较往年同期上升有可能是因为境外热钱以及信托进入的原因。从贷款占比来看可以明显的看到银行主动性调结构达到一定成效，当然同时也不排除银行通过丰富产品的方式取得了数据上的变化，银行开发贷趋紧速度略微超出预期。

　　结论：地产公司对2010年行业成交情况的判断趋同。上市公司普遍认为2010年成交量超越09年的可能性较低,价格方面,新房成交价基本保持稳定,二手房价预期会有一定的波动,首先表现的是成交税费提高后的这一部分,将会体现在房价的下降中。成交量判断最主要的原因还是基于2009年的成交量是08年和09年两年的需求的释放,加上一些资产资产配置需求的上升,导致09年的成交创出历史新高。2010年,随着各种需求和资产配置需求的逐步释放,成交量超过09年的可能性不大。2010年是一个促进更多人反思、休整、对下一步进行布局和判断的阶段。在这一阶段中,更能考验开发商的能力和战略执行力。正如熊市更能考验投资者的眼光,2010年,对大多数地产公司,是一个新的起跑点。在市场上房地产股票其实已经在前一段时间开始止跌，这是一个明显信号，股票整体估值已经相当合理，如果市场出现人民币升值的预期或政策松动迹象该群体很可能会发动一轮行情，对此我抱有乐观的态度。

　　投资品种的选择：基于对行业2010年的整体考虑,业绩增长确定、估值优势仍为我们的选股底线,适度关注再融资驱动对上市公司的影响。我们对2010年3月房地产行业的投资策略是:从估值有吸引力、本身开发能力较强的公司中精选高增长有保障的冠城大通;开发模式独特增长空间广阔的苏宁环球;资源优势明显,管理能力溢价较高的新湖中宝;以及烟台地区区域龙头地产公司新潮实业。其中,苏宁环球和新湖中宝均有定向增发再融资的计划,如果能够顺利实施,则公司未来快速成长又多一重保障。(恒基投资)