市场论

　　住宅物业除了自住外，亦是每个业主的重要资产之一。

　　香港楼价起跌固然有其周期，但当楼价大幅波动时，受影响的绝不是一众的业主或买家，最严重的莫过于1997至2003年。

　　当楼价及成交出现大调整期间，首当其冲固然是房地产相关的行业，但最终各行各业亦受到牵连；2003年4至6月失业率曾一度上升至8.5%的历史性高位，固然失业率急升或多或少受到沙斯（SARS）的影响，但实情是SARS袭港的前一年即2002年，失业率大部份时间高企于7%以上，楼市表现与失业率的相互关系实在是不言而喻。

　　现在的香港失业率虽然仍维持3.4%低位，但若成交长期维持在一个不正常的低水平，失业率上升亦只是时间的问题！

　　经济转差及失业率上升无疑对消费意愿有一定的影响，而当楼价下跌对消费信心产生的影响更不容忽视。

　　目前全港大概有260多万住宅单位，其中有70多万个为公营出租单位，近40万个为资助出售单位，而私人住宅单位(不计算村屋物业)大约有110多万个。

　　以最新6月底二手楼价实用面积每平方英尺售价约8893港元（2061新元）计算，估计单是私人住宅物业的总市值已高达6万2000多亿港元，若楼价下跌一成，私人住宅物业的市值将蒸发6000多亿港元，平均每户减值56万港元，若楼价下跌两成，蒸发的市值更高达1万2000亿港元，平均每户减值超过110万港元。

　　当物业价值减，消费意愿也会下降。事实上，楼价下跌对消费信心的影响过去有目共睹：在1997至2003年期间，楼价大幅下调，其后香港也罕有地出现通缩，政府随后要出尽九牛二虎之力才能令香港经济摆脱通缩的困境。

　　目前香港仍处于通胀的阶段，今年整体消费物价通胀率更预测升至4.5%，然而本栏不止一次指出，以往香港所经历的所谓非常时期；即低息率及少供应的情况将出现变化。供应及息率在可预见的将来将会上升。

　　另外香港物业市场的黄金期是取决于两大因素；中国经济高增长的同时，美国息率长期低企。

　　由于香港经济愈来愈倚赖中国的经济发展，中国经济强劲增长，香港定能受惠，但由于联系汇率的关系，香港息率却要维持低水平，这亦是造就楼市于过去多年表现佳的主因之一。

　　然而，随着美国经济开始复苏，将来的息率上升的机会将大大增加，但另一方面中国的经济增长料会较过去数年为低，这与过去数年的情况截然不同，因此政府在适当的时刻，确实有需要检讨现阶段需求管理的措施。

　　（作者为美联集团副主席兼副董事总经理）