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王健林:再过十五到二十年,中国房地产市场就倒了

2013-12-8 18:13:01  文章来源:新浪财经  作者:佚名
核心提示:由《中国企业家》杂志社主办的“2013中国企业领袖年会”于12月7日-9日在北京举行。紧接着我们开始逐渐逐渐,从97年开始大规模的跨区域发展,我们到今天接近100个,成为全国跨区域发展最多的一个企业,这就是我们第一次转型。

 

  提问:我是做零售连锁的,零售行业进入三高一低的时代,这里面核心的问题是高房租的持续上涨,您是做商业地产的,您认为这种高房租持续上升的趋势,什么时候能够缓解?如果我们做零售的话,有什么办法能够把不利的因素能够化解?

  王健林:高房租的趋势解决不了,而且还是一个持续的趋势。

  提问:多长时间?

  王健林:持续至少几百年。为什么呢?大家想一个道理,20年前的租金一个月给10块钱,高房租,现在100块钱租不到。但是你要到英国,你到法国,日本,香港去看看,香港前两天刚刚有一个报告,20多平米一个小店,当然是个例,在铜锣湾20多平米,年租金200多万港币,他能承受吗?他居然就是卖一般的东西,饮品,他每天卖几万份,他能承受。

  我们中国好的城市里,商业步行街,一平米2000块钱有得是。不动产价格在升格,投资人,过去一万块钱一平米,过了10年5万块钱一平米,他一定要有一个基本的回报率,比如5%才能承受,所以造成了资金不断的上涨。你指望我要做零售,租金下来我才能成,这个企业一定要死掉。

  我觉得零售要解决,就是提高自己的竞争力。零售企业,所有的企业,都要电商化,互联网化,要有电子商务的思维,线上线下结合,同时可能要从自己的行业,我不知道你做哪个零售企业,可能要创新,来提高核心竞争力。

  比如同样卖服装,你是买了服装再来卖,就不如自己创立一个品牌,提高附加值。零售企业肯定是非常困难的,在所有国家都是这样的,越来越困难,可能完全的买卖的,比如说将来相当一部分要转移到电商上去,比如服装,电器,家具,真正在实物店的大量的是体验性的,文化类的,娱乐类的可能还会生存得好一点。

  提问:是不是未来马云[微博]做的线上的业务,是为实体店打工?

  王健林:包括双十一你去看,实体店在线上成交比重也占一半,甚至更多,排在前面几十名都是尸体公司,不是做淘宝店的那些人。你实体店要降低房租,可能有一些能够时刻在网上买卖的东西,还是要去店铺化,但是能在店铺上的,更多的转向那种没有办法电商的,没有办法网络的这种行业,万达现在自己的广场,我们自己内部都从五年前,我们定的体验业态占50%,我们去年定的口号,2015年底之前,体验业态占60%。可能以后要进一步挤压这种行业,更多增加体验的吃喝玩乐。

  提问:您还是坚信马云这样的会赢?

  王健林:不是这样,网络真占50%,70%,也是零售店当中占了大部分,实体行业也没死掉。这个49就他输了,51就我赢了,不一定,我是说这个趋势,所有的行业都要和现在的互联网技术结合来思考,完全的按照传统思维再做零售,我估计前途很困难。

  提问:万达经济高速的增长,是做出来的,还是随着中国大环境涨出来的?

  王健林:两方面,首先你是一个大平台,如果我的公司假如诞生在新加坡,或者是马来西亚,不可能有这个业绩。国家就那么小,你增长几十,50%,盘子也很小。中国过去连续20年环比递增9.5,你如果和国家经济保持同步扩张,就每年增长9.5%,这已经很高的速度了。我们在大趋势发展的基础上,我们有新的商业模式,再加上我们核心竞争力,比如企业管理水平再高一点,可能就保持30%几的增长速度,所以这两个原因都有。前提是中国经济在大跨度的发展。

  我经常跟公司讲我们非常有幸,我们早上30年没这个机会,晚生30年,也没有这个机会。除非你想创造新的模式,来一个搜索,来一个脸谱,才真的有机会,其他的真的很难,这是基础原因。

  为什么有的做得好?有的做得差?主要还是内因,还是企业自身的原因,说穿了商业模式先定,执行能力再强,管理水平再高一点,就冒出来了。决定性一句话,企业的原因是最主要的。

  提问:先念一个比较轻松的问题,我也是军队转业来的干部,转业干部创新如何突出自己的优势。

  王健林:我给你讲一个例子,哈佛曾经做了一次统计,世界500强副总裁以上的人员,董事长,首席执行官,总裁这个层面,副总裁,这个层面的,全世界大概不到6000人,这些人来自哪个学校最多?你们可能想不到,其中比例最高的是美国西点军校毕业生,在所有的比例当中,3倍于哈佛和其他的著名商学院。大家觉得很奇怪吗?

  中国活跃在一线上的企业家有王石、我,华为的等等等等,都是军人出身,这说明什么呢?一个过去那个年代不当兵,就上山下乡,可能当兵是最好的选择,精英更多进入了军队,随着改革开放又进入到商业上来。再加上军队的执行力,组织能力,可能也是一个锻炼。

  不是说大家觉得很奇怪,不是说读的商学院,不是哪个学校就能成功,这个例子说明,为什么西点军校的毕业生在500强高位的人最多,西点军校选人很严格的,西点军校选择标准是非常高的,进去的都是优秀的苗子。这是一个现象。

  军队怎么能够成功呢?最主要还是看自己,不在于来自于军队,来自于学校,来自于哪里,关键是看自己。怎么成功是大课题,不是一两句话就能讲成功的,成功的因素是很多很多的。聪明这是一个因素,你比别人聪明。

  第二,你比别人勤奋。

  再一个机遇,你就是运气好,你就成功,别人运气差就不成,这也是很重要的。这就是成功学上的三个要素。如果你三者具备其中一点,有可能成功,三点都具备,你肯定成功。

  提问:我是来自新加坡的,从事环境水处理的专家。我注意到北京的雾霾特别严重,已经遍布东部很多地方。中国饮用水的标准,2006年出了一个标准,要在2007年7月1号要执行新的水标准,但是推了5年仍然没有执行,再推2015年。

  我想问王总,万达作为一个社会企业,在中国有这么多的物业,但是实际上自来水是不安全的,从环保,饮水安全的方面有没有思考?能不能让万达的物业实现饮用水的安全,达到国家规定的标准?

  王健林:这个说实话,我们真是很难带头做到。比方说你要说饮用水,现在中国饮用水已经趋势在改变,稍微富有一点家庭的人,现在已经开始饮用矿泉水了,确实很多人,饮用水最高的层次就是饮用饮矿泉水,再矿物质水,纯净水,完全饮用自来水没有办法。

  国外都是自来水打开直接饮用,标准就是直接饮用,咱们国家能达到直接饮用的城市目前还没有一个。这个是我们发展当中的一个阶段,中国经济现在虽然总量第二,人均还在百名以后,真的还是发展中国家,不要用过高的标准要求自己。

  万达在环保只是努力带头,尽量做得更好。国家2009年推出绿色建筑评价体系,到现在我们一个公司拿到这个评价体系的认证占全国一半份额以上。它分两种,一个叫设计评价,一个叫运行评价,设计很容易拿到,但是运行一年以后再去申请,再看你的水电气消耗指标,再来获得一个运行认证,我们已经拿的是最多的,只能努力在这方面做带头吧,但是我们以一个企业之力,改变中国饮用水的品质,我觉得课题对我来讲太沉重了,做不到。

  提问:有一位来自硅谷的朋友,这个问题很大,请王总谈一谈创新领域对企业发展和社会发展的意义。关于万达怎么样看移动互联网对传统产业冲击的?

  王健林:互联网对传统行业的冲击这是趋势,可能今后所有行业都要互联网化,这是趋势,我已经有一个认识,今后所有行业必须互联网化。但是不以为着互联网消灭所有行业,这是两个概念。因为互联网技术的出现,特别是最近这些年,还有电子商务,电子商务也是互联网的一个方面,确实改变了人们的生活,改变了人们传统的运营方式和经商模式,这是一个趋势。

  在这个冲击之下,有些企业不能适应,就消灭了,就消亡了。比如说现在很多纸质媒体,很多书店,凡是能标准件生产的行业,家具、电器、标准服装等等,鞋帽等等,标准件生产的,都受到了冲击。

  这可能就是一个洗牌的过程,但是传统行业和新兴行业是一个转化的过程,你这个行业产生几年,过10几、20年就成传统行业了。怎么应对这个冲击呢?就是做互联网化改造的过程当中适应它,运用它。

  美国前10大电商公司,都是实体企业,那些公司更高的认识到它的作用,大的百货店,大的电器店等等,美国前10大电商公司,都是互联网企业,他的实体企业进行互联网化改造,能够在网上营销搬到上面去,企业一样活得很好。

  再一个通过互联网技术,对传统的进行升级,各个行业有不同的办法。总而言之,做什么行业,我认为没有任何一个行业是必然要消亡的,关键看企业自身。再好的行业都有再大的企业,再烂的行业也有好的企业,就看你自己怎么样去运作,怎么样去转变,这就是一个很空的话题,就看你自己怎么把握了。

  如果做销售,都等着,你做百货店,或者做电器店就这么等着,等着别人冲击,可能时间不长就垮掉了。如果你早一点和互联网结合,改变模式,你可能活得很好。我觉得如何应对冲击,不要看自己处在哪个行业,关键看自己怎么样的方式来应对这个冲击。

  提问:在美国硅谷从创新的理念,已经创造新产品新技术,上升到创造新的领域,新的商业模式和新的生活方式。创造新领域是企业转型创新更高的境界。企业创造新领域对企业的发展和社会的进步的意义和价值,您简单说几句。

  王健林:你这个课题太大了。

  提问:公司做大时如何分配股权?如何处理元老和职业经理人的关系?

  王健林:公司做大以后,怎么处理股权,这个没有标准答案。我在多少年前演讲就提出一个疑问,优秀企业从来没有标准答案,我从来就不相信企业经营一百招等等这些不好使。如果有标准答案,那就标准企业了,所有的优秀企业都是不同的答案,都是不同的打法。所以我经常讲,成就优秀企业从来没有标准答案。

  在如何处理股权方面,也是有不同的做法的。万达是我们自己的做法,很简单,这个企业是我自己创立的,我是创业家,股权原来就是我自己百分之百,后来企业做得大了,我们想把它做上市,重新要进行股份化改造,大概是09、10年。我自己说了算,我就拿出了相当一部分股权,当时私募价格,那时候我们委托中经还有银河两家投行帮我们做的私募,引进了10家8家企业,同时我按照私募价格拿出相当于50亿股权,无偿给了我的核心高管。我是这么做的。

  但是他没这个能力怎么办?所以这个模式是不一样的,我是把自己股权拿出来分给大家,过去不是有一句名言,财善人聚,财尽人散。你留下来的股权虽然减少一点比例,可能实际价值会变得更大,我是这样做的。

  第二个关于处理元老,这也是不一样的。万达是在不断发展当中,不断不断有新人才进来。元老可以保留,不一定担任重要位置。我们现在万达总裁、副总裁当中,有来自海外的,有从迪斯尼挖过来的副总裁,有其他的跨国企业招聘过来的,也有从超大型国有企业请过来的高管,什么样的人都有。

  我是本着一个原则,谁对企业贡献大,他带领这个公司做得好就谁来干,绝对不看他的资力或者是他的年龄。但是元老你可以在公司干,可以给你工资标准高一点,比如我们在分股权的时候,我们就有区别,十年以上的,不管什么职务,都给他一点。再一个原来老的创业人,都享受副总裁的股权,但是权利不给他这么大。

  提问:万达是否要做主题公园?

  王健林:已经做了,我们有5个,2015年有两个会开业,这是我们非常有效的投资方向。

  提问:我是来自贵州的地产商,今天很荣幸在这里能见到我们地产界的神。我们一直是传统型的住宅地产商,我们逐步往商业在过渡,在过渡的过程当中就觉得很困难。我们怎么样从传统的住宅地产过渡到商业地产上?过渡的时候有什么关键节点要注意?哪些细节是我们在处理当中更特别关注的?

  王健林:住宅地产向商业地产转型是比较困难的,现在全国转型的比较多,成功的比较少。关键的点是很多,第一学习,不会做看别人。中国古人有一句名言,傻子过年看邻居,你不会做,看邻居怎么做,就是学习,向优秀企业学习。有兴趣可以来万达学习。

  第二点,前期的设计定位是非常重要的,如果你设计得不好,一开始的毛病后期怎么改都不好。设计是最关键的。

  第三点商业资源,不是建起来就可以经营好,商业地产最大的风险就是建起来可能没有人租。最大问题就是要有商业资源,这是一个累计的过程,主要是招商,招商不行就委托招商,现在国内有招商公司,专门从事招商的公司,提一点成。

  提问:有一位大连的朋友问,养老地产有没有前景?高尔夫地产有没有前景?

  王健林:其实这些包当中最有前途就是养老地产,我们也在琢磨,我们万达做是喜欢研究透了,有把握了才开始走。养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。中国老龄化而且越来越严重,老龄化以后,这种养老地产必然需求量非常大,要不然国家为什么凡是养老地产可以协议出让,这多么大的突破,只要你做养老地产就可以协议出让,不用招牌挂,而且还有税收优惠。谁更早进入这个行业,将来机会更大。

  现在觉得盈利不高,那是没有找对模式,养老地产不是说盖一个房子,把大家弄到这里面来出租就行了,你要想老年人需要什么,他的生活,他的娱乐,他的配套服务做全了,做圆了就会有人来了,实在不行还可以做销售。所有地产当中最有前途的就是养老地产。

  提问:现在大家商业地产非常热,我们想做商业地产。我们做的话会遇到什么问题?怎么样少走弯路?像你们注重公益的企业,能不能对我们边疆企业进行一些帮助?

  王健林:怎么样少走弯路,简单说,我们把我们十几年从事商业地产的经验,我们内部的教材,我去年做了一个决定,把它整理加上案例,准备今年底或明年初出书,《商业地产投资建设,第二本叫《商业地产运营管理》完全是案例教学,怎么做,而且是可以操作流程的。比如运营管理,怎么样招商,怎么样组织开店,怎么组织管理,怎么样调整商家等等,我们把这两本书,已经编辑出来了,明年过了春节以后社会上发行,可能1月份就准备发行。你看完这两本书,认真读完,肯定少走弯路。

  第二个怎么帮助你,就看具体情况了,我们新疆乌鲁木齐已经有公司了,你找我们总经理吧,具体讨论吧。

  提问:这里有一个问题,在三线城市,四线城市,在房地产开发有没有机会?

  王健林:三四线城市的机会越来越小。中国调控除了北上广深杭这几个成为需要调控,其他成事不需要调控。真正做房地产都知道,三线城市,四线城市,卖房子已经很困难了,供大于求,政府就是土地财政,没钱就卖地,超市场需求在供地。三线城市、四线城市的地是卖不出去的。可以肯定的说,系统性风险也许有产生的可能,所以我觉得要慎重,在三四线城市投资要慎重。

  提问:关于人才和商业模式王总更看中哪一点?我们有一个节目叫《教导实战经理人》,王总有没有兴趣参与?

  王健林:人才和模式,所有所有一切人才是最重要,我在公司里经常讲一句话,人就是钱,有人事业就可以出来,有人可以有一切。我们自己就是最明显的例子,我创业50万块钱,借50万,每年25%的利息借5年还本,不也起来了。所以我特别重视人才,我在98年就开始全国招聘人才,以后学会公开招聘,很难招到特别优秀,特别优秀的人才都是在当地工程比较稳定的,也不愿意参加公开招聘,猎头,我们现在超过50个猎头公司在合作,国际上还有5、60家猎头公司,人才就是一切。

  提问:我们是房地产代理行业,我们是来自安徽的企业,也是合肥万达的分销商之一。面对越来越激烈的房地产市场,传统的房地产代理竞争越来越激烈,非常难做。在这样一个市场环境里,请您对我们房地产代理行业的转型提一些建议。谢谢。

  王健林:房地产代理行业,我个人认为转型越早越好。从香港和新加坡、日本、韩国多次房地产波动来看,最早就是代理行业先倒掉,这个行业风险非常大。如果你从事代理行业我给你一个建议,还不如现在能找到好的转型方式更早的转型,随着房地产市场三四线市场的饱和,房地产好日子就是10年,也许更短,到那个时候可能代理行业更难过了。因为代理行业没有核心竞争力,你靠什么?最好的办法,选一个别的行业尽早转型。真的,我是这么想的。

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