日前，任志强参加中国金融博物馆书院第71期读书会，并放言“中国地产没有泡沫，房子该买还是得买”。未来房价走势究竟如何？你会不会出手买房呢。

　　以下是任志强在读书会上分享的几条核心观点：

　　1. “房市没泡沫，该买还得买”

　　任志强指出，中国房地产没有泡沫。

　　理由是，日本和美国出现房地产泡沫时，大部分银行倒了，国家受到很大损失，很多老百姓还不起贷了。但是这种情况并没有在中国出现，没看到有多少地产商倒了。

　　中国房地产市场为什么没有泡沫呢？他表示，主要是中国的情况比较特殊，中国买房首付还是比较高的。

　　美国和日本就不一样，大部分属于低首付或零首付，很多人没有钱就开始买房子，房价下跌后，很多人还不起房贷，金融危机就发生了。

　　对此，任志强强调，这种情况在中国不会发生，即便中国出现了房地产泡沫，政府也会用信用担保不让泡沫破裂。

　　2. “只要有政府信誉做担保，拼命去买房吧”

　　任志强表示，当政府信誉没有垮台之前，你们就可以拼命地买房，因为政府信誉在给你们做担保。

　　任志强认为，目前现有住房比重很大，预计共有产权房在市场上的比例5年达不到2%，10年达不到5%，因此政府建共有产权房也不会冲击房地产市场。

　　3. “谁胆子大谁赚钱，房子金融属性不变”

　　除了不认为中国房地产市场有泡沫，任志强还认为谁胆大谁能赚钱，如果政府不改变信用和基础条件的话，金融属性是不会改变的，而且还有继续升值的空间。

　　任志强表示，新加坡人把数字搞得很清楚，但他是按新币计算的，我们是按人民币计算的，从现在来看，新加坡的房价每平米和厦门的房价相比，除了一个货币值以外，可能还是新加坡的贵一些。

　　新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多，而不是说他的商品房价格和厦门差不多。

　　4. “只要用平均数去估算市场都是错的”

　　任志强指出，新加坡房价、纽约房价和各地的房价，都采用的中位数，但是中国用的是平均数。

　　也就是说，他们的政府只管中位数以下的房子，因为中位数以下的房子是和老百姓，也就是以住为主的人相关的，中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系，那都是富人的奢侈品。

　　因此，不能和穷人的住房搁在一起去平均，然后公布一个平均数，这是一个错误的概念，只要用平均数去做，基本上都是错的。

　　他强调，绝对不能用平均数，尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京、上海是最发达的城市之一，但是上海户均面积平均66平，在全国排倒数第五。

　　反而那些村镇，尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准，到了90-110平，美国平均247平，澳大利亚最大，户均面积253平，上海和国际水平相差很远。

　　你们不要以为看见中国高楼大厦都很好，还有很多破地方，上海大概还有500多万套鸽子笼，没有厨房、厕所，因此当你用平均数去讨论问题的时候，通常会犯错误。

　　5. “中国租金回报率大概平均在200%-300%”

　　一般而言，把净租金回报率在4%左右视为高回报。但是任志强指出，中国如果计算租金回报率，大概平均在200%-300%。

　　他指出，如果用平均房价和市场平均租金去计算，那么就是用商品房的部分去计算的租金回报率，大概平均1.5%-3.5%。

　　但是，我们大约有60%是自建房和福利住房，包括之前的房改房。

　　房改房平均价格在北京1430元/平方米，再扣除工龄，平均750元/平方米.60平方米的房子，售价42000元/平方米，现在一个月租金6000块钱.

　　也就是说，一年的回报率高于所有的购房成本，所以如果把这些房改房和旧房的租赁价格回报率和商品房平均下来，平均回报率有200%-300%。

　　因为有这部分低价的房屋提供低价的租金，才导致我们商品房价的高价房租，除了那些奢侈品消费以外，一般人给的租金很低。

　　任志强的这个观点显然比较有争议，智谷趋势研究中心近期发布的“中国租金回报率最全地图”，展示了全国100座样本城市的租金回报率。

　　该地图显示，在租金回报率排名前10的城市中，沈阳以3.24%位列第一，也就是说，投资一套房子，单纯靠租金回报的话，沈阳需要30.86年才能回本。不过这个目前大家熟悉的租金回报率，远不及任志强所言的200%-300%。

　　6. “房地产税对抑制房价没有任何作用”

　　任志强还谈到了房地产税，他表示房地产税对抑制房价没有任何作用。

　　他用美国举例，美国房地产税最高的是纽约，大概6%。“911”之前大概2%不到，“911”提到了4%，后来又提到了6%。但是，纽约房价也是美国最高的，从美国开始征收房地产税，如果房价指数为100的话，现在大概是312——所以，房产税对抑制房价没有任何作用。

　　对此，可以看看国内在2011年率先试点施行房产税征收政策的重庆、上海的房价情况。

　　华泰证券分析表示，房产税并没有表现出预期般的降低房价效果。2011 年以来，重庆、上海房价并没有出现下跌现象，上海地区房价甚至一路上扬。成交量方面，虽然2011 年1 月政策实施之后两地区房地产都表现出成交量下滑的趋势，但在2012 年之后又恢复到原来的水平，所以从短期来看，房产税可能降低房地产市场需求，但是长期来看对于房价的影响并不是很大。

↑上海房产税前后房地产价格走势

↑重庆房产税前后房地产价格走势

　　如果将研究范围进一步扩大，华泰证券统计发现，房地产税对房价有负向影响，但边际影响较小。统计1980-2009 年间23 个OECD 国家的实际房产税率和住房价格指数，利用这个数据做一个简单的散点图，结果发现房产税对房价有轻微的负向影响关系，但从趋势线的斜率可以看出影响程度有限。同时，对这两组变量做了一个简单的相关系数计算，得到二者的相关系数为-0.087，房产税对房价指数的边际影响很小。

各国房地产税和房价散点图

　　华泰证券表示，根据各国经验，房产税率每提高1%，房价指数将下降0.68%(数据结论来自于况大伟《房产税对房价的影响—来自OECD 国家的证据》，《财贸经济》2012 年第5 期)，但实际上房产税率一般都不会太高，1980-2009 年23 个OECD 国家房产税率均值2.61%，因此从平均量级来看房产税在抑制房价的过程中发挥的作用并不会很大。

　　7. “如果不取消这几个税种，再怎么吵吵房产税也不会出台”

　　任志强还对房地产税何时出台发表了自己的观点。

　　一般认为，在法律层面上，房产税的征收以财产的所有权为基础，所以房产税征收之前需要厘清各种产权性质。首先，我国的国情是土地所有权归国家所有，个人不具有土地所有权，对只有土地使用权和房产产权的房产所有者征收房地产税从法理上来说存在一定的合法性障碍；其次，当前我国城市的土地使用权和房屋使用权均不是永久产权，期限在50 年到70 年不等，因此在全面推行房产税之前还需要等待把这个问题解决；再次，由于历史遗留因我国现在存在着非常多种类的房屋类型，比如小产权房，经济适用房等等，这些房屋产权性质差别很大，税基也有待确认。

　　任志强则从另一个角度进行分析，他指出，中国在1951年的时候，内政部下达了一个实行房产税的命令，这个命令到到1986年又重新做了一次修改，叫做《中华人民共和国房产税暂行条例》。

　　这个暂行条例上，对居民住房免征房产税，而不是说中国没有房地产税，他们说的只是对住宅部分中国不用收。

　　但是中国的房价不光只是住房的房价，其他的房子也叫房价。因为你在土地拍卖的时候有工业土地，有综合用地，有商业，有住宅……它都属于房价的部分。

　　只是对住宅部分没有收房地产税，但是我们不承认没有收房地产税，是因为从1951年的房产税做了四次剥离。

　　第一次剥离大概是1954-1956年期间，有了工商税，之前是没有工商税的，工商税是从房地产税中剥离出来的一种税；

　　第二个剥离是教育附加和城市维护事业税，也是从原有的房地产税中剥离出来的；

　　第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费，这两项也是。

　　任志强指出，要想实行房产税，最少应该把过去从房地产税中剥离出来的4-5种税先取消。为什么物业费不叫房地产税，就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。

　　因此大家不用关心房地产税什么时候出台，只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消，那边取消了这边就要收了，那边如果不取消，再怎么吵吵房地产税也出不了台。

　　需要指出的是，业内人士在分析房产税合适出台是往往从配套制度保障、立法等角度进行分析。例如华泰证券指出，在配套制度保障上，目前房产税的出台仍然需要等待不动产登记制度的全面铺开。此外，目前我国针对房产税的法律是《房产税暂行条例》，但里面规定对个人非经营性住房免征房产税，与当前试点地区对房产税对个人自住房征税相矛盾。因此，房产税要全面推行的前提还是需要先完成房地产税立法。我们判断中国的房产税至少需要等到2018 年以后才有条件全面推行。

　　结语：任志强说房子该买还是要买，你怎么看呢？