价格持续走高但成交量萎缩

　　■特约记者 陆彬杰 上海报道

　　张海涛下定了决心要关掉在黄浦区老西门的中介门店。

　　“我在这里已经做了两年了，但是从去年年底开始，门店始终在亏钱。在去年年初，一单生意可以收1％的中介费，现在连0.5％都收不到，这片区域成交量太少了，靠租赁的生意，连一个月门店租金都不够，真是入不敷出。”张海涛说。

　　5月16日，上海中原地产发布最新统计报告：2008年一季度二手房的买卖成交套数环比下降14.44％，同比下降22.41％，创5个季度以来最低纪录。与此同时，二手房公寓租赁成交再创新高，环比上涨38.95％，同比上涨62.21％。

　　成交跌至低点

　　在上海的黄浦区老西门，许多中介员工拿着房源的广告牌，在一些小区的门口定点宣传房源，看到有小区的业主出来，这些中介员工纷纷涌上前来。但在以前，这种中介员工出门店上街拉生意的场面几乎不曾发生过。

　　事实上，今年上海楼市也经历过短暂的回暖，4月份二手房市场走了一波上扬行情，无论是成交价格还是成交量再次突破3月份的各项指标。

　　但传统楼市黄金期的“五一”假日则略显平淡，上海中原地产各家门店的上门量、看房量都有一定程度的下滑，暂时没有成交走热的迹象。

　　上海中原地产副总经理陈宇珏表示，由于4月上旬二手房成交集中放量，而中下旬随着股市的调整，二手房成交量一度萎缩，购房者的购房意愿骤降，观望气氛加重。在上述因素的影响下，5月前两周的二手房成交量仍然不振，具体表现为成交量比4月上旬有所下滑。5月上旬较为突出的一个现象是中高档二手房挂牌量有所上扬，从上海全市情况来看，上涨幅度在10％左右。

　　目前，上海二手房呈现出缩量上涨的特征，据上海中原地产统计，第一季度的上海二手房成交价格仍然保持上升势头，4月指数已经攀升至161点，环比上涨1.30％。

　　“上海二手房市场经历3月底至4月上旬的季节性复苏走势之后，并未出现爆发性反弹局面，市场总体平稳。目前买卖双方期待更明朗的市场走势，以便做出准确的判断，因此市场出现看多买少的局面。卖方更多以试探性挂牌为主，二手房成交周期被拉长。因此，5月二手房市场依然存在较大变数，房价走势有待进一步观察。”汉字地产总经理施宏睿表示。

　　回暖无望

　　上海二手房呈现出缩量上涨的背后是刚性需求的严重不足。例如，在上海的外环购买一套90平方米的小户型，一般总价为120万元。首付三成贷款购房，首付36万元，剩余款项申请公积金贷款加商业贷款各半，20年按揭按照优惠利率计算，平均每月仍需还款约6000元。这是很多家庭无力承受的。

　　分析人士指出，上海目前不仅新房价格偏高，二手房的价格也明显偏高，想买的人在观望，买不起的人只能盼望上海有限价房的出现。

　　与此同时，上海的“两外人士”（外地居民、境外居民）在沪购房比例持续上升。

　　上海银监局发布一季度上海房地产信贷运行分析报告，一季度上海市中外资银行机构房地产贷款运行平稳，信贷质量基本稳定。在个人住房贷款增速趋缓的同时，“两外人士”贷款余额占比逐步走高。

　　中原地产发布的报告认为，这说明在调控政策连续出台、贷款需求整体下滑的情况下，“两外人士”比本地居民具备更强的资金成本承受能力，其购房贷款需求被抑制的程度要明显低于本地居民。

　　目前，在上海的房地产市场两外人士占主流。

　　数据显示，今年第一季度850亿美元热钱涌入国内，去年全年只有1700亿美元，预计今年热钱将达6500亿美元，如此高比例热钱涌入，再次等待人民币升值的意图明显，而房地产行业将成为热钱追逐的重要领域。

　　业内人士认为，这是上海二手房价不断上涨，而成交量始终低迷的原因。

　　在上海房产专家蔡为民看来，这种行情至少会持续到第四季度，虽然市场面比较平稳，但由于现在是银根紧缩，二手房贷款比较难，想买房的人选择了观望。

　　但观望气氛将会影响上海中介业的生存。“目前，中介生存比较难，由于房产中介行业资金要求不高，人力密集为主，进入门槛较低，因此一旦楼市发生明显波动，就容易产生高速扩张或萎缩的现象，从而在某个层面意义上，中介业堪称是房地产景气的风向标，现在市场不好，整个中介业呈萎缩的状况。”蔡为民说。