叶国靖

　　昨天，上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）发布最新统计报告：2008年一季度二手房公寓租赁成交再创新高，环比上涨38.95％，同比上涨62.21％；与此同时，二手房的买卖成交套数环比下降14.44％，同比下降22.41％，创5个季度以来最低纪录。

　　中原地产董事总经理谭百强表示，“这是上海自2007年以来，首次出现二手房租赁成交大于买卖成交。二手房再现买卖、租赁倒挂现象，说明目前市场观望气氛仍较浓厚，市场信心恢复有待时间。”

　　中原地产的成交记录显示，上海全市一季度买卖与租赁的成交单数比为2：3，而2007年一直保持在3：2左右的比例。其中，中心区域倒挂现象较为明显，卢湾区买卖租赁的比为1：4、徐汇区为1：2。就此，中原地产卢湾区区域总监吴敏认为，买卖与租赁的倒挂反映了市场人气不足，改善性需求客户不愿出手。

　　二手房缩量上涨

　　“二手房缩量上涨”是目前上海楼市的基本特征之一。

　　根据上海中原地产领先指数显示，第一季度的中高档二手房成交价格仍然保持上升势头，4月指数已经攀升至161点，环比上涨1.30％。从成交物业类型来看，别墅、洋房、普通公寓房等房源占到总成交量的70％以上，其中价格在600万元以上的物业和价格在100万~150万左右的普通住宅尤其受到客户的追捧。

　　“虽然一季度二手房市场出现了租赁单数超过买卖单数现象，但是别墅、洋房等高端物业和中低端普通公寓的成交仍然十分热闹。”中原地产副总经理陈宇珏表示，“一季度高端物业的成交上涨与该类型物业挂盘量增加也有关系，相比同期挂牌量涨幅在一成左右，其中不乏品质较高的房源。因此，不少在去年没有买到心仪物业的实力客户亦在3月初购入了该类高品质房源。刚性需求再次释放，中低端物业成交量上涨明显。”

　　美联物业顾问（上海）有限公司杨浦虹口区副总监陆中伟表示，四月份，四平路沿线的二手房成交均价较年初有5％的小幅上涨，总体情况比较乐观。区域内总价在100万~180万元的物业依然十分紧俏，特别是虹口区内环内单价13000元/平方米以内的物业卖得较好。

　　上海二手房指数办公室最新发布的统计数据与中原地产保持一致：4月上海二手房指数为2339点，较3月上涨24点，涨幅为1.03％。上海二手房市场总体运行平稳，成交价格保持微幅上升，但成交量略有减少，表明市场未出现明显逆转，多数参与者仍在等待和观望。

　　刚刚过去的4月份二手房市场又走了一波上扬行情，无论是成交价格还是成交量再次突破3月份的各项指标。而取消七天假期后的首个“五一”假日楼市则略显平淡，受到出游等因素影响，上海中原地产各家门店的上门量、看房量都有一定程度的下滑，总体成交情况与4月第一周持平，没有成交走热的迹象。

　　租金高位盘整

　　上海二手房指数办公室最新发布的报告表明：4月上海房屋租赁指数为1203点，较3月上涨17点，环比上升1.4％。4月份，上海房屋租赁市场整体涨幅较3月有所放缓，分化现象明显，高档商品房、售后公房租金下滑，一般商品房租金涨幅加快。5至10年房龄的次新房逐渐成为租赁市场主流。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇认为，租赁市场表现火热，表明了一部分购买需求转入租赁市场等待时机，视房价走势明确后再出手。租赁火热的同时，本应释放的市场压力尤其是购房需求的压力，却在逐渐累积。

　　上海二手房指数办公室数据显示，上海的高档房租金在高位盘整，继3月走出一轮加速上涨行情后，4月各控制点涨幅趋于平稳或微跌。租金较3月环比上涨1.0％。其中，两室租金环比上涨0.8％，三室租金环比上涨1.2％。整个租赁市场中居住环境较佳、房龄适中、装修齐全的次新房需求比较旺盛。而售后公房租金较3月份环比上涨0.9％，涨幅大幅度回落，显示出后继乏力。

　　上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿认为，上海二手房市场经历3月底到4月上旬的季节性复苏走势之后，并未出现爆发性反弹局面，市场总体平稳。目前买卖双方期待更明朗的市场走势，以便作出准确的判断，因此市场出现看多买少的局面。卖方更多以试探性挂牌为主，二手房成交周期被拉长。因此，5月二手房市场依然存在较大变数，房价走势有待进一步观察。