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受陆续出台的利好措施刺激，广州二手房交易局部回暖。据满堂红地产发布的市场研究报告称，广州11月经中介行成交的二手房交易，比10月份增加近一成。二手房交易金额动辄几十万、上百万元，对普通老百姓往往是大半生的积蓄。为提醒广大市民注意交易安全，避免不必要的纠纷，记者近日特意搜集了一些典型案例，分析二手房交易中的一些关键的法律问题。 产权信息要查清 抵押、查封、共有人情况是关键 案例1 2005年12月26日，吴先生在广州市某房屋中介公司的撮合下与梁先生签订了《房屋买卖合同》，用于购买其位于天河区中山大道的一处商品房。吴先生当场缴纳了1万元定金。一天后，吴先生才得知因梁先生的债务问题，该房已于2005年2月21日被白云区法院查封。 出于对房屋的喜爱，吴先生仍不想放弃购买，继续缴纳了中介费、首期购房款等费用。同时，为争取房屋早日解封，吴先生还陆续垫付了房屋的水电煤气费、法院执行款等数千元。但2006年5月25日，该套房屋又因同样问题被荔湾区法院查封。吴先生只好彻底"死心"，放弃了买房的念头。浪费了时间不说，吴先生最后还得和卖方及中介公司对簿公堂，尽量拿回已经缴纳的款项，挽回部分损失。 提醒：房屋产权形式具有多样性，有商品房、解困房、福利房、限价房等多种类型，有些房屋有抵押、查封的情况，有些房屋尚未办理房产证，有些房屋按现有法律规定不能进行交易。 而且，不同类型的房屋交易的条件不同，需承担的交易税费有所不同，甚至有的房屋不能办理交易过户手续。另外，房屋除出卖人外是否还有其它共有人，房屋是否有出租的情况等等，这些情况对交易安全有着重大影响。如果当事人不事先对房屋的真实信息有全面、准确的了解，就容易在日后酿成纠纷。 全面了解房屋环境 中介应如实介绍，否则不能收取中介费 案例2 2007年8月，由广州市某房屋中介公司提供中介服务，赵女士与卖方刘先生签订了《房屋买卖合同》，用于购买其位于天河区龙怡路的一处位于二楼的二手房。 几天后，赵女士才发现房子的楼下就是一间配电房，而且房子的不远处还有一座变电站。赵女士以折损部分定金为代价与卖主解除了合同。同时，由于中介公司未如实告知房屋信息导致买卖终止，她拒绝支付中介费。该中介公司遂将赵女士告上法庭，要求其支付1.75万元中介费。 法院经审理认为，中介公司应如实、客观地介绍房屋及其周边环境的情况，包括有利和不利的因素。但由于中介公司隐瞒了变电站及配电房的事实，违反了《合同法》相关规定，无权要求赵女士支付报酬，遂驳回了该中介公司的诉讼请求。 提醒：现实生活中，房屋的地理位置、面积、朝向、布局等客观因素都是十分重要的考虑因素。买方签约后，发现中介公司或卖方并未告知有关重大信息的纠纷时有发生。比如房屋周围有大型变电站或屋内曾发生非正常死亡事件等情况。 因此买方在买房不要轻信中介或卖方的一面之词，同时在发生类似纠纷时也要勇于以法律保护自己的权益。 合同约定要细致 二手房交易繁复，应尽量约定各种情况下的权利义务 案例3 2006年，陶女士与林先生以150余万元购买林先生位于天河北的房子。 办相关手续时，二手房交易营业税的征收年限由2年改为5年，税费突然多了数万元。但合同中并未约定一旦增加费用，应由谁负担。陶女士只好放弃购房。卖方认为她违约，因此拒绝退还定金。 提醒：二手房交易流程多、手续繁琐，并非合同一签就万事大吉。所以，因合同内容不规范、不够具体明确、或忽略某些条款，导致的纠纷并不少见。 买卖双方在签约前应针对房屋的具体情况，了解清楚交易的具体流程、手续及可能产生的相关费用，在签约时把房屋交易流程及相关费用以买卖双方的权利、义务形式约定清楚。譬如该案中，如果当事人能事前约定一旦政策发生变动，所引发的费用变化应由谁负担，就能尽量避免纠纷的发生。 |
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