据21世纪不动产统计数据显示,受到房价持续攀升、政策转向影响购房者心理等共同因素影响,8月份北京、上海、深圳三地二手房成交量齐跌,分别环比下降10.4%、12.9%和21%。

北京:二季度起首现成交下滑

8月,北京楼市整体交易量仍处于历史高点,房价仍在上涨,但二手房呈现自今年第二季度起的首次成交下滑。

继7月之后,北京商品房成交量环比仍呈调整之势。21世纪不动产监测数据显示,8月北京市二手房网签量为23363套,其中二手住宅网签量为22456套,环比7月同期分别下降10.4%和9.9%;新房市场8月网签共计22124套,其中住宅网签14405套,环比7月分别下降了5.8%和15.5%,这是继6、7月份京城楼市成交量一路高歌之后的调整。8月份成交量回调较为明显,但成交价格不仅没有下调,甚至有些楼盘仍在上涨。以二手房为例,21世纪不动产监测数据显示,8月二手房成交价格环比继续上涨1.0%。

分析认为,8月二手房成交量的回落,并不令人感到意外。成交量下降的主要原因首先是,今年3-7月大量客户的集中入市不仅消化了前期被抑制的购房需求,甚至在一定程度上透支了未来的市场需求,8月交易量适当回落是市场需求得以释放之后的正常调整;其次,二手房业主对楼市的信息相对滞后,许多业主报价仍在不断追高,过高的价格在一定程度上限制了部分消费者的入市;第三,市场回暖引发的新房大量上市也在一定程度上分流了二手房市场的需求,降低了市场成交量。

与许多购房者的心理期望相反,房价不降反升。

21世纪不动产分析,这源于近期成交土地的价格屡创新高导致业主和开发商对项目价格预期提高。不断高开的新房项目为二手房业主提供了调高报价的标杆,消费者的追涨心态为业主提供了涨价信心。

上海:供求失衡制约交易达成

有效可售房源的下滑速度快于买家数量的减少,使得8月上海二手房市场的供需矛盾仍未缓和,成交量连续第二月下滑、价格水平则仍在高位。

21世纪不动产统计数据显示,8月上海二手房成交套数环比下降12.9%,降幅比上月扩大6.5%;但与去年8月份11.3%的环比降幅基本持平,市场仍处于季节性的正常调整范围内。各主要行政区域中,多个区县的成交量下降明显、环比降幅达到两成以上,其中降幅居前的是闵行、黄浦、闸北三区;宝山、浦东、普陀三区的降幅在一成以内,而虹口、杨浦两区则略有增长。

供求的失衡是近期上海二手房成交下降的根本原因。虽然8月份买家观望情绪渐浓、意向买家有所减少。但成交量长期保持在高位使得可售房源的紧缺程度仍在加剧,加上业主惜售心态明显,两者共同导致了8月二手房交易量的下降。21世纪不动产的统计数据还显示,8月上海全市二手房的新增挂牌套数环比下降19.4%:新增供应的减少速度快于需求的下滑。

21世纪不动产判断,供不应求之下上海房价很难在短期内出现大幅回调,可能出现的只是一些前期涨幅过大的板块房价在年底迎来小幅调整。不管是从政策、市场层面来看,还是从世博会对上海楼市的利好仍有发挥空间来看,平稳运行都将是上海楼市的大势所趋。

深圳:新政带来成交回落

受二套首付从严和淡季影响,8月深圳二手房和新房成交量都出现了回落,但二手房仍再破1万套,21世纪不动产监测数据显示,8月深圳二手房成交量为111.57万平方米,环比7月下降21%。成交套数方面,8月二手房成交为12445套,环比下滑21%。尽管如此,二手房与新房的成交量之比为2.9:1,可见,二手房是新房成交量的近3倍,优势明显。

二套房贷从紧政策问世,直接影响到市场整体成交氛围,加上8月本是楼市传统淡季,市场成交量下滑不可避免,部分刚性需求受到抑制,投资客也开始谨慎投资,但受未来通货膨胀预期影响,持币者为降低资产缩水的风险,会选择房产实现资产的保值、增值。

新房方面,深圳新房8月成交量为38.6万平方米,环比下降29%,成交4114套,环比下降25%,成交均价为18828元/平方米,主要是高端物业的良好表现直接推动了全市均价的上扬,环比上涨17%,再创新高。21世纪不动产市场分析师介绍,深圳地区因房贷政策的转向,使得上半年快速增长的成交量开始回落,购房者逐渐理性,因此,可以预测,深圳楼市在短期内成交量难以明显回升。

需求已现透支调整利大于弊

中原地产近期的研究也显示,深圳、上海二手房的交易量降幅连续两个月呈现15%以上的下降。8月,各地挂牌价格仍在上涨,新增购房需求下降,同时观望情绪在加重。业内人士认为,目前一线城市近期交易量的下滑幅度在可接受范围,若无激烈变化,可视为“软着陆”。市场仍以自住与改善需求为主体,但此前政策对这部分需求的释放起到了很大的刺激作用,已有透支未来需求的嫌疑,因此这种交易的亢奋状态无论是对价格的稳定还是行情的延续都是难以为继的,因此目前主动调整,对后市需求释放的持续以及后市行情的稳定发展利大于弊。