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政策跌宕起伏的2010年楼市已落下帷幕。昨日广州中介机构发布的研究报告显示,2010年,广州二手住宅平均售价为11047元/平方米,比2009年的8428元/平方米上涨31.1%；平均租金为32.4元/平方米/月,同比上涨13.3%,售价、租金全面飘红,而越秀区的二手楼均价和租金水平双双成为全市之最。
调控难阻二手楼价涨势
广州满堂红地产昨日发布的成交数据显示,2010年,广州二手楼价从最低的1月份的9701元涨到最高的12月份的12523元/平方米,头尾涨幅高达29.1%。而从年度同比数据来看,全年全市二手住宅买卖均价为11047元/平方米,比2009年的8428元/平方米上涨了31.1%,涨幅扩大了11.2个百分点(2009年全市二手楼价同比上涨19.9%)。
满堂红研究部高级主任肖文晓指出,综观全年走势,在经过前四个月的快速升温之后,由于"4·17新政"的及时出台,广州二手楼价在5、6月份曾有小幅回调,期间成交量最高时曾缩减五成以上。但是,从下半年开始,随着"4·17新政"积累的观望需求开始释放,二手楼价在成交量站稳脚跟后迅速重拾升势,此后持续上扬。期间,尽管9月29日出台了"国五条"、10月15日出台了广州版"限购令",但是由于严厉的调控政策在抑制投资性需求的同时,亦使业主产生了"惜售"的心态,市场房源供应的减少不仅削弱了政策降温房价的效果,亦令买家的心理出现恐慌,业主"反价"、买家"追涨"的现象开始频繁出现,网签的到来又加快了买家在年末的购房计划,二手楼价因此在12月份又再度创下新高。
去年越秀二手房均价最贵
从全市各区的成交均价来看,2010年买卖均价最高的是越秀区,为13799元/平方米,环比上涨28.2%,天河区以13407元/平方米的均价位居次席。花都区则是均价最低的区域,为4553元/平方米,但涨幅也达到了34.1%。
统计数据表显示,以各区的涨幅而论,2010年,二手楼价涨幅最大的区域是海珠区和天河区,同比分别上涨36.4%和35.9%。研究发现,海珠、天河二手楼价之所以上涨最快,除了其地处中心城区的黄金位置之外,市场供求关系紧张是最为重要的原因。根据广州市国土房管局的数据,2010年,海珠区和天河区的新建商品住宅市场消化率(网签面积/批准预售面积)分别高达172.7%和172.5%。由于一手楼市严重供不应求,转投二手楼市的买家增多,加剧了二手楼市房源紧缺的供求矛盾,二手楼价因此水涨船高。
各区租金明显上涨,仅花都下跌
租金方面,根据满堂红的成交数据,2010年广州二手住宅平均租金为32.4元/平方米/月,同比上涨13.3%。由于春节后的"返工潮"以及城中村改造的实施,广州二手住宅租金在春节后涨幅明显,此后在5、6月份的租赁淡季理性回调。但是,同样从下半年开始,由于通货膨胀形势加剧,业主顺势加租的情形非常普遍,广州的租金在7月份到10月份再次加速上涨,一直到11、12月份才随着"限购令"后转售为租的房源增多,以及年尾租房的人减少出现回调。
肖文晓表示,2010年,全市二手住宅租赁均价最高的区域是越秀区,为40.8元/平方米/月；天河区次之,为37.5元/平方米/月。中心六区之中,黄埔区的租金最为便宜,为20.5元/平方米/月,与番禺区持平。而花都区则是全市租金最为便宜的区域,平均租金为10.3元/平方米/月,该区也是全市唯一一个租金同比下跌的区域。
从涨幅方面看,2010年,全市除花都区的租金同比下跌16.1%以外,其他区域的租金均有明显上涨,其中包括海珠、天河、白云、番禺等区域的租金涨幅都在15%左右。新区中萝岗区的租金涨幅相对较小,为5.5%。肖文晓分析,花都区的租价下跌,主要是因为最近几年花都新建了许多大型楼盘,租赁房源供应增多,而由于与市中心的距离较远的关系,花都的租赁市场不够活跃,因此总体供大于求。与之不同的是,中心城区的外来人口密集,原本租赁市场就比较活跃,再加上CPI上涨、城中村改造、居民生活水平提高等多重因素的共同作用,过去几年基本没有怎么涨的租金在2010年全面上涨在情理之中。
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