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本报记者陈珂 “这次相对于房东2个月前的报价的确是降了10万。”东湖高新关山一中介门店经理，昨日为记者调出当地一房源今年7月的登录信息，记者看到这个房源产权面积131平米，初始单价为8397元，现在标价7634元。 实际上，不仅仅是关山这处房源，记者查询武汉多家中介位于二七、光谷、司门口等地的房源，都能发现一些挂牌超过2、3个月而乏人问津的房源，开始出现大幅度降低报价现象，降幅从5万-15万不等。 而此前武汉二手房价格一直相当坚挺，从去年11月至今年8月，成交均价从6739元/平米一路上涨至7602元/平米。 在价格坚挺的背后，是成交量的低迷。今年二季度“武房指数”显示，武汉二手住宅交易套数为6324套，比去年同期减少了四成多，二手房的市场低迷程度，远远超过新房。进入房地产传统旺季9月，这样的局面没有丝毫改善。今年9月1~7日数据显示，武汉2手房成交量仅471套，环比8月第5周继续下降28套。“现在这种行情，一套2手房挂牌半年卖不出去都是很正常的现象。”华明达机构有关负责人对记者透露，若房东急于变现，降价是不可避免的手段。 记者综合21世纪不动产、百居易等大型知名中介机构数据获悉，目前愿意调低报价的房东，大约占挂牌量1成左右。虽然降价房源所占比例并不高，但这至少表明二手房降价的苗头已经开始出现。亿房网数据显示，9月第一周武汉成交二手住宅平均价格环比下降了4.48元/平米，环比降幅为0.1%。 小幅降价难破僵 一二手房价仍然倒挂 尽管部分二手房降价，但一二手房价倒挂的局面并未改变。以上述关山“直降10万”房源为例，其降价后单价仍为7634/平米，同区域近期新开盘的房价只有7000元左右。 再以汉口花园为例，6期新房均价为7600元/平米，而目前其5期等二手房价居然高达8400元/平米。“对于大部分房产拥有者来说，房子在手中是保值、增值的渠道。”武汉二手房研究员黄蕾对记者表示，这种特征决定，即使当前行情不好，更多二手房源房东宁可等待也不降价。 黄蕾认为，实际上，房价上升期、房价下降期、政策调控或不调控期，都会出现一、二手房价倒挂的情况，都是房东惜售的表现。在市场行情好的时候，若需求旺盛且新房供应不足，高价的二手房一样会被接受。 目前二手房市场低迷的根本原因并非一二手房价倒挂，而是供需不平衡。有能力承受市中心高价二手房的需求方，基本上被限购令“捆住手脚”；目前二手房市场上的需求目标集中在60万以下的中低端物业，但房东又不愿降价，导致市场供给仍集中于单价较高房源。 因此，业内人士普遍认为，现在小部分房源的降价，很难让市场交易量恢复去年水平。 降价房源，降的多是装修价 二手房标价，主要根据楼盘地理位置、装修等因素制定。记者发现，目前“直降×万”的房源，大多属于精装修，而房东降低的主要是装修估价。 以上述“直降10万”房源为例，目前该楼盘均价在7593元(毛坯)，而房东降价后单价为7634元，对比2个月前8397元的报价，房东将装修估计从804元/平方米，大幅降低到百元以内。与此同时，由于楼盘1期地理位置普遍优于2、3期，所以房东对区位的估价没有下调。 这意味着，大部分降价的房东，并非不看好房地产市场后市，而主要源于生活区域变化，或急需房地产资产变现。而降价的主要方式，在于压低此前对房屋装修的估价。 超18000套二手房源撤出市场 大量二手房东转卖为租 在二手房出现“直降”的同时，更多的二手房房源，开始转卖为租。 数据统计显示，今年8月武汉二手房挂牌总量为66561套，与7月份相比，环比大幅下跌22.51%，也就是说有超过18000套二手房房源撤出市场。在市场行情低迷之时，二手房房东宁可不卖房，也不会降价。 房东坚持报价的背后，则是以房产为核心的生财之道，并不局限于出售变现一条路。 数据显示，今年2月份以后，武汉租赁市场一直行情不错。21世纪不动产市场研究中心统计显示，7月份，武汉二手房市场租赁有效挂牌量环比增加27.42%，租赁成 交套数环比增加24.49%。目前，武汉租赁房源与客源比例在1:2.82，供不应求支撑起租金维持高位。“大量退出交易的二手房房源都转入了租赁市场。”亿房网研究员郑军华表示。 房屋中介一片“愁云惨雾” 据研究员郑军华分析，自2010年国家开始严厉调控房地产市场，尤其是武汉颁布限购令以来，二手房月成交量就一直在2000套左右的“低位”徘徊，市场一片“愁云惨雾”。 今年，武汉二手房市场唯一的亮点在于姑嫂树、汉阳鹦鹉洲、武昌团结村、二七等存在拆迁的区域。拆迁户等刚需成为目前武汉二手房市场的主要支撑。而在没有拆迁户支撑的区域，大量中介就遭遇了几个月成交不了一单的尴尬。 目前，武汉有大小中介门店接近3000家，以8月2手房成交2200多套计算，接近1/3的中介门店连一单也完不成。而据媒体报道，今年以来，武汉已有200多家中介门店关张，约为武汉中介门店数量的10%。 而有的大型连锁中介机构，目前则被迫做起了新房销售代理业务。 |
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