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北京二手房持续降温 中介:¥100万以内差价空间“都可以谈”

2019/12/6 16:10:14  文章来源:新京报  作者:佚名
文章简介:从北京市住建委网签数据看,11月北京二手住宅网签量12296套,环比10月份上涨39%,同比去年同期上涨9.8%。今年下半年以来,除10月份受国庆假期影响网签量不足9000套外,其他月份的交易量均在12000套-13000套之间理性波动。

北京二手房持续降温 中介:¥100万以内差价空间“都可以谈”_图1-1

年底,业主报价持续松动,购房者议价空间增大,部分购房者选择出手。资料图

二手房业主报价一路下跌,买房人获得了更大议价空间,有些人砍价后果断出手

今年持续降温的北京二手房市场,到了年底,似乎小有转机。二手房业主的报价依然在一路下跌,持续观望的买房人获得了更大的议价空间,加上年底开发商推出全年力度最大的优惠,一手房的置业顾问和二手门店的房地产经纪人也都在冲年底业绩。

此时,观望了许久、见证了二手房均价持续下跌的买房人,该不该出手?意识到卖掉房子的唯一途径是继续降价的卖房人,又会否趁着年底“东风”,选择再狠心“砍”一刀?

买家

“谈下来20万是家常便饭”

麦徒(化名)再一次和卖房的业主面对面时,形势和三年半前截然不同。

2016年,麦徒在北京拿到了人生第一套房子的钥匙。当年的签约现场他记忆犹新。房产中介店把交易双方签约间设在了地下室,双方端坐长桌两边,麦徒一边强调着自己的诚意,一边心里期盼,能否再降下来点,哪怕降个5000元也是钱啊。

结果,他话没说出口,卖房业主临时加码3万元,并表示“有人出了更高的价格,我们来,是给你面子了”。在中介的劝说下,麦徒无奈接受了多加3万元的价码,签完字取定金时,他咬着牙,狠踹了一脚路边的铁栏杆——憋屈。

三年过去,麦徒家中添了小宝宝,双方老人都从老家来京帮忙看孩子。当年被“裹挟”着买下的小二居肉眼可见地不够住了,换套大房子被迅捷无比地摆上了日程。

从今年10月上旬到12月初尘埃落定签约,麦徒一共关注了120多套房源,看了40多套房子。再次以买房人的身份一头扎入北京楼市,麦徒发现,情况已经发生了变化。

“谈下来20万是家常便饭,谈下来30万到40万,也很正常。”麦徒的中介经纪人给他吃“定心丸”。中介甚至放言,二手房源挂牌价和成交价之间,100万元以内的差价空间“都可以谈”,50万元内的差价也“有可能谈下来”。

个中原因很多,中介给麦徒数了数:北京楼市“冷”了很久了;“房住不炒”政策一直延续;现在看房的人少,有诚意买的人更少。总而言之,“现在是买方市场,没什么不能谈。”中介说。

急欲出手现有二居旧房的麦徒,把自己转到卖房人的思维想了想,认同了中介的理论。“我现在房子的挂牌价,是本小区60平方米到80平方米房源的最低价了。说实话,这甚至不是我的心理下限,我觉得我几乎没有心理下限,价格再低一点都愿意抛出去。”

“一点点磨,像买卖白菜”

经历了紧盯“捡漏房”、每周末都看七八套房子的一段时间后,麦徒看中了一套约110平方米的三居,房源位于他熟悉的生活圈——欢乐谷周边,各方面都算满意。

这套房子挂牌总价638万元。麦徒的中介经纪人是个善于分析的姑娘,强调要打心理战。她很乐观地建议,麦徒先出价580万元试试,也许580万元出头就能拿下。

最开始的“拉锯”回合是中介在谈。5万、5万地往上加,加到590万元,但此时,业主的心理价位依然坚持在600万元不动摇。

双方见面了,麦徒说:“就596万吧,来个吉利数。”中介一个劲给他使眼色,意思是“别往上加了”,还发微信给麦徒,说这么一加好像明明能出高价,偏偏要磨,坏了交易的节奏。

“算了吧”,业主对麦徒的“爽快”却并不领情,直接说:“你和我的房子没缘。”

之后又谈了两三个小时。“不想伤了和气,如果想买,双方都冷静一下。”业主说。这几个小时里,麦徒的感觉是,不像在交易大宗资产,有点儿像买卖白菜,在一点点地“磨”。

最终,业主松口了,“那我给你便宜1万元吧”,在心理底价600万元的基础上,给了1万的“优惠”。599万元,麦徒同意。

如果说三年前,麦徒第一次买房的时候,还是个“楼市小白”,现在他已经掌握了不少“知识”。比如,他能侃侃而谈,如今的北京楼市里有两种卖家,一种是心理底价不是真的底价,其实还有可谈空间;另一种是“原则派”,心理底价咬死了绝对不降的“硬茬”。

“这次我遇到的就是‘硬茬’,最后只是降了1万元。”麦徒总结。然而,以挂牌价和最终成交价来论,从638万元到599万元,差价达到了39万元。完全符合中介给麦徒许诺的“谈下来30万到40万很正常”。

卖家

再“砍”一刀 争取年底脱手

在中介门店挂出房子已一年多、却无人问津的林湘(化名),又一次在微信上敲她的中介,“最近有人看房吗?”

林湘的房子位于北京南四环新发地板块,除了环线优势外没有其他竞争力,既不挨着地铁,也没学区因素。今年北京楼市低迷,在中介经纪人的劝说下,她已经连续降了两次价,从最开始的500万元降到480万元,又降到如今的470万元。

果不其然,这次,中介经纪人给出的建议还是降价。“建议您降到450万,这样的价格,咱们的房子还是有竞争力的。”

中介给林湘出示了一份数据,是今年11月北京新发地板块的二手房成交数据表。林湘惊讶地发现,挂牌价和成交价之间的价差,最高达到了32万元,20多万元、10多万元比比皆是。林湘觉得,再“砍”一刀到450万好像也没那么难以接受了。

“到年底了,有一拨人要出手买房了。因为年底资金回笼了,该准备学区房的要准备了,现在成交,明年开春刚好装修。”中介告诉林湘,现在北京楼市里的买家多是换房的,比如卖掉城里的学区房,置换外围一点的大房子。年底是房子出手的一个好时机,如果狠心降价,有望成功出手。

分析

积压需求释放 购房者增加

从北京市住建委网签数据看,11月北京二手住宅网签量12296套,环比10月份上涨39%,同比去年同期上涨9.8%。今年下半年以来,除10月份受国庆假期影响网签量不足9000套外,其他月份的交易量均在12000套-13000套之间理性波动。

麦田房产分析认为,11月份北京二手房交易量环比上涨幅度较大,一方面原因在于,10月受国庆节假期影响,网签滞后交易量基数较低;另一方面原因在于,下半年以来,业主报价持续松动,购房者议价空间增大,部分购房者观望态度有所改变,尤其到了年底,前期积压的需求有所释放。

接下来,在年底最后一个月,受个人住房贷款利率降低和业主报价松动的影响,购房者入市量较11月预计还将有所增加。但基于楼市无实质性房产政策利好,预计12月份北京二手房市场将呈现稳中略升的特征。
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