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房地产:销量畅旺态势仍可持续

2009-7-23 11:06:11  文章来源:中国证券网  作者:方焱  【字体:

  

  

房地产业:销量畅旺的态势仍然可以持续

  方焱 国信证券

  第29周销售概况:

  第29周,我们重点跟踪的环渤海、长三角、华南及中西部共十六个重点城市新建商品房销量仍然保持了畅旺态势:从销量来看,十六个城市均同比增长,除合肥、长沙两地,其余十四个城市均保持了同比三位数的增长;销量环比上升的11个,回落的5个;从库存来看,在十六个重点城市中,除沪、杭两地的商品住宅可售量出现自08年底以来的首次环比增长外,其余城市继续保持环比下降的趋势;从房价来看,各地呈现出同比和环比均是涨跌互现的态势。

  下半年楼市展望:政策面:

  1、从银行和中介了解的情况:近期,银行收紧二套房贷款的风声近期甚嚣尘上,我们对此做了电话调研,调研中我们发现目前各银行在二套房贷政策的实施上仍比较宽松,并没有明显的收紧;2、关于银监发59号文:所谓的银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》据媒体报道已于6月19日发布,但一直尤抱琵琶半遮面,既没有在银监会网站上公布,多家银行方面也反馈没有收到过,并且该文强调执行《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,而这个《意见》是08年12月22日国务院下发的“救市”政策,其目的是为了提振住房消费,当中明确规定:加大对改善型住房消费的信贷支持力度、对贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定;3、目前政策收紧的必要性有多大:我们认为房贷政策是否明显收紧将取决于房价是否出现大范围暴涨,从上半年房价走势来看,虽然呈现上涨趋势,但并没有出现暴涨的情况,70大中城市房屋销售价格指数直到6月份才出现了12个月以来的首次同比上涨,但涨幅仅0.2%。另外,从上半年统计数据来看,按揭贷款占商品房销售额的比例只有18%,显示房贷泡末并不大,这个数据也表明上半年银行执行房贷政策也并非如媒体渲染得那么恣意妄为;4、投资衰退仍存隐忧也使政策收紧的概率降低:从上半年土地开发、购置及新开工面积仍是负增长来看,投资仍存在着衰退的隐忧,增速要恢复到正常的水平仍需时日;5、我们对下半年政策的判断:尽管刘明康主席7月17日表态要加强房贷管理、防范风险,但我们认为这一表态只是会导致局部地区在个别政策的操作手法上微调,并使市场心理预期短期产生一定的波动,从大方向来看,下半年政策收紧可能性并不大,稳定住房消费的政策大方向在未来几个月将不会改变。

  销量:我们认为,只要积极财政政策和适度宽松货币政策不发生大的改变,下半年商品房销量仍将会保持较为畅旺的局面,销量的绝对量仍将保持在较好的水平,并且同比增长也不会有悬念,但由于前期局部地区和个别项目出现了房价上涨过快的态势,一些媒体又对此过度渲染和夸大,导致了银监会在个别城市对住房信贷实施了窗口指导,市面上也存在下半年房贷政策或将发生微调的预期,这些扰动因素将使下半年各月份的销量呈现环比波动的格局。

  价格方面:上半年销量井喷已使开发商现金流明显改善,而08年的战略收缩也使其09年的资金压力较轻,降价“甩货”将不会再成为常态,同时由于短期供应偏紧和通胀预期,下半年房价将呈上涨趋势,但不会暴涨,理由:一、我们从上半年房地产投资数据已看到主流开发商目前对后市仍然很谨慎,这将导致其在未来一段时间内的定价策略偏保守、谨慎;二、中央不允许,如果一旦出现房价暴涨的苗头,势必会出台严厉的调控政策予以扑灭,宽松政策能促使楼市销量转暖,严厉的调控也能抑制楼市非理性的亢奋——“07年‘927房贷新政’出台,房屋销量应声而落”就是最好的明证。

 

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