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北京楼市正进入“五环外时代”

2009-9-13 20:57:05  文章来源:新京报  作者:佚名  【字体:

蔡先生的同事最近泡在五环外淘房,蔡先生去年退房的管庄楼盘是他同事的首选之一。从去年到今年上半年,北京楼市的主流置业区再度往外延伸了一个环线,在交通改善、大开发商重金投入的背景下,五六环中间带的新增供应成倍增加,北京楼市正在进入一个全方位的“五环外时代”。

经济周期推迟五环外时代

2008年北京楼市就应该进入五环外时代,从当年3月份起,不少关注和研究机构就已经发现,五环外的供应量在迅速增加,但是,由于市场的突然变化,大家又回到了五环内。

蔡先生是北京一家经济机构的研究员,属于小白领,2008年初他选择了五环外管庄的一套两居室。由于对“五环”这一概念的抵触,他心里一直没有踏实过。不久,市场行情突变房价大降,他所购买的小区出现大量退房现象,他最终退掉了这套五环外的房子,转而在四环内选择了一个刚刚降价的楼盘。

2009年3月以来,北京楼市新一轮高涨,置业需求迅速释放,四环内外沿线的楼盘三个月内几乎全部大翻身。蔡先生的同事高价卖掉四环内的一套小房,开始寻找升级居所。寻遍北京城,东部四环内之前降价到10800元—12500元/平米的房,一下子全部回到16000元/平米以上。几大知名楼盘如珠江帝景、金都杭城、美利山、华侨城等,今年纷纷收尾,即使价格能承受也买不上了,五环外成为了必然的选择。

大开发商纷纷瞄上五环外

9月7日,经过激烈的争夺,万科以22亿元的总价、超过6400元/平方米的楼面价拿下房山地区的“新地王”,刷新了当地商品房地块的最高楼面价纪录。

此前亦有五环内安立路地块在激烈的竞争中落槌,让很多人意外的是,房山长阳镇地块热度竟然超过了安立路地块:13家开发商、164轮的激烈竞价,溢价率高达263%。

五环外时代的到来是全方位的,不仅买房人在将目光瞄准五环外,开发商也在积极备战五环外时代:从上个月新开盘的情况来看,一半多放量的项目都位于五环外。九月即将入市的项目也是如此,多数房源来自五环外;从最近出让的土地来看,大面积地块也都在五环外,比如大兴出让的多个地块,包括去年成交的多个来广营地块,也都将在今年底或明年初形成房源投向市场,万科、合生、远洋、万达、金地、保利等在业内知名的企业,都在五环外六环内的区域投下重金。

五环外成熟区多有轨道支撑

随着北京在奥运前轨道交通的一次建设高潮,五环外的交通环境在2009年得到了显著的提升,奠定了五环生活圈发展的基础:一号线、五号线、八号线、八通线、四号线、13号线所编织的新交通网中,五环与六环之间的多个区域受惠明显,由于受到奥运会的利好,北部区域在市政建设、轨道交通上都有了长足的进步,特别是亚奥区域,房价的蹿升速度曾经创下了北京各区域之最。

通州区是距离市区最近的一个郊区,也称为京东区域。通过城铁八通线与朝阳区相连,使通州区具备先天的地理位置优势。西北部区域也是北京楼市的主力供应区,出行的主要交通干线是八达岭高速公路,造成了区域内交通拥堵现象较为严重,该区域已经接连开通了市郊铁路S2线、城铁13号线,规划中的城铁8号线将穿越清河-西三旗板块,建成后能够有效缩短上班族的通勤时间成本,为区域房地产市场发展带来良好的契机。

目前,立水桥、管庄、海淀山后、通州、亦庄、大兴等已经在生活配套上先行的区域,成为了2009年楼市的明星,而房山、昌平、大兴仍有较大的发展空间等待开发。

■市场供应

五六环中间带成供应主力

根据多家统计机构跟踪的1月-8月北京楼市开盘记录,五六环中间带新盘供应今年1月为16个,2月-6月这一数据均低于10个,从7月开始走高,8月份为目前已监测到的供应量最多的时段,住宅新放量楼盘达27个,占8月份62个新开住宅项目的44%,预计9月份五六环之间还将有24个以上放量项目出现。海棠公社、橡树湾、北京新天地、亿城·西山华府、北京华贸城、珠江拉维小镇、合立方等项目为新盘代表,它们已经成为北京楼市新增供应的主力。

相关数据显示,房山部分区域的房价在5000元-7500元/平米之间,是目前北京五六环中间带价格最低的区域;来自亚豪和协成机构的数据,从价格方面来看,多数位于五六环中间带的老盘后期项目,9月开盘均价仍在继续走高。

通州是供应量最充足的区域,8月份有约10个项目入市,9月份预计还会有6个新增供应楼盘,约占北京五六环中间带总供应量的三成。

■ 土地市场

今年出让土地多在五环外

从土地供应方面来看,已经越来越明显地呈现出向外扩张的趋势。一方面,2007年和2008年成交的多幅五环外的大体量地块,即将在今年或明年形成有效供应,另一方面,今年以来北京市场公开出让的土地中,五环外地块占了绝大部分,可以预见的是未来两年内,还将有大量五环外的房源推向市场。

五环外大规模地块

即将形成供应

近日,记者获悉,中鸿与城建在2007年共同中标的朝阳区来广营乡清河镇4号地,即将在今年9月中旬左右动工,该地块位于五环边上,总建筑面积约30.6万平米,而与来广营乡清河镇4号地毗邻的1、2、3号地,也有望在明年入市,四个地块的总建筑面积将达到约200万平米。

不仅仅是来广营乡清河镇地块,事实上,还有相当多2007年和2008年成交的五环边地块,即将在2009年或2010年形成供应推向市场,比如昌平区的回龙观,朝阳区的常营乡等,都有大体量的项目正在进行入市前的准备工作,未来都会成为住宅供应的热点区域。

三季度以来

五六环间地块成交占38%

记者对第三季度的土地成交情况统计发现,从7月份至今,北京共成交居住性质用地339万平米,其中五环至六环的居住性质用地总规划建筑面积达到129万平米,占比达到38%。

在五环边的各个区域中,最为抢眼的是大兴区黄村镇区域,该区域仅第三季度就有四个居住性质的地块成交,总规划建筑面积近百万平米,拿地开发商不乏金地、保利等知名房企,未来两三年,大兴势必会掀起又一个开发和供应的高潮。

此外,石景山、朝阳区管庄、海淀西二旗等区域也有地块成交,而石景山石槽居住项目用地和朝阳区管庄居住及配套服务设施用地被远洋地产和其子公司中联置地摘得,知名品牌房企的扎根深耕也使五环外区域的关注度进一步升温。

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