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地产新政解读:政府只管供求 房价由市场调控

2010-1-16 9:42:32  文章来源:经济观察报  作者:孙健芳 姜…  【字体:

  孙健芳 姜洪桥 程志云 陈文雅

  任志强悬着的心终于放下了。

  “二套住房首付四成,对于投资类需求必然造成一定影响。但就国11条而言,不管轻重,关键是让人对今年的政策调控能看清楚了。”任志强在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称国11条)出台后说。

  任志强是华远地产股份有限公司董事长,这位经常参加住房与建设部组织的座谈并愿意提供一些数据支持的房地产商最近其实挺郁闷,因为最近的几次调研有关部门并未通知他参加,“房地产商都没有参加,工商联地产商会和中房协也没有参加”,知情人士透露说。

  事实上,这一次政策调控目标和路径勾画异常清晰,那就是以国务院牵头,各大部委负责,从供给和需求角度调控房地产市场。在这场地产新政的博弈中,一些代表地产商利益的群体被排斥在外,而没有了没有利益集团纠结的房地产新政十分明确:对不明确和不容易操作的一刀切,能够市场化则表示为差异化。

  由此,地产新政的潜台词也变成:政府,只管供求;房价,市场调控。

  但唯一的变故可能存在于地产商在地方政府和中央政府博弈中如何谋求获利空间。

  清晰

  1月12日晚8点左右,国务院新闻办网站挂出一则会议通知:13日将举办新闻发布会,由住房城乡建设部副部长、国家发展改革委、财务部、国土资源部、人银行、银监会六大部委解读最近地产新政。

  以往,国务院新闻办会提前2—3天就公布发布会内容并征集记者问题。

  这种“反常”的行为恰似最近房地产新政的反常节奏。过去一个月,中央和各部委连续出了多个政策抑制房地产泡沫,这些政策,一次比一次严厉,调控对象不仅指向了开发商,还指向了投资和投机商。

  另一个反常是,在2003年、2005年和2006年地产调控中,一般都是央行对地产泡沫做出判断,然后收紧信贷来控制需求,之后,由住建部牵头拟定政策增加供给。

  而这一次,政策调控目标则是双管齐下,并将重点放在供给上。

  1月13日的新闻发布会,实际上由住房城乡建设部副部长齐骥主导,齐骥首先表示,最近一些调控政策都是在鼓励和支持居民合理住房消费,同时抑制投资投机性购房。

  “今年将有600万套左右政策性和保障性住房开工建设。”齐骥说,这600万套主要包括五大类,分别是限价普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房、城市和工矿棚户区改造。

  住房的开发建设需要土地供应的有效配合,就此国土资源部(下称国土部)副部长 小苏说,未来国土部将从两个方面开展工作:一是按照住房为主的房地产业建设用地的实际需求,确保土地供应;二是在已供应的土地上,要促进企业按照有关规定要求及时能够开发建设,形成有效的房屋供应。

  对于合理住房供给的财政支持,财政部部长助理王保安表示,财政部门对棚户区改造要加大支持,这些支持包括免税、免收行政事业性收费、政府性基金和土地金等,银监会副主席王兆星也表示,银行将对符合条件的项目给予积极的贷款支持。

  而在调控房地产需求上,央行和银监会发挥着更为主动的作用。

  “商品住房的供求关系更加平稳,供求关系平稳以后,它的价格将按供求关系去调整和浮动。”这是齐骥的目标,也代表中央此轮调控的真实想法。

  谁出局?

  在自上而下的这场房地产新政中,有人在主导,有人被排斥,更有人被舍弃。

  知情人士分析,这场房地产市场调控的战争实际源于2009年初。

  去年初,在实施一系列经济刺激计划之后,地产市场依旧冷淡,不过,此前房价飙升的梦魇让整个社会对开发商的指责在继续。去年两会期间,全国工商联地产商会的一份提案矛头直指地方政府,报告称,在地产项目的总费用支出中,流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49%。该提案在社会各界引起轩然大波,不过此后,地产商会开始变得静默,但仍有不少地产商通过各种途径游说政府部门,希望政府尽快出台促进房地产发展的政策。

  去年第二季度,大量信贷资金流入房地产市场,北京、上海、深圳等一线城市房地产交易火爆,房价开始飙升,局部区域出现比较严重的地王现象。

  7月,以中国房地产业协会副会长兼秘书朱中一在一次内部研讨会上表示,地王和房价问题仅仅是局部问题,不宜全盘处理,所以房地产刺激政策应当维持下去,参加会议的其他学者都坚决反对朱中一的观点,认为房地产泡沫在深化和扩大,应立即采取果断措施。

  不过,朱中一的观点似乎得到了官方认可,之后新华社发表的内参几乎完全采纳了朱中一的意见,住建部官员的表态也非常接近朱中一的看法。

  此后,中国一线城市房价开始蹦极式上涨,房价新高不断被刷新,大量投资人群入市,二线市场房价也开始飙升。独立经济学家谢国忠说:“如果说中国房地产没有泡沫,他都不知道什么叫做泡沫。”中国社科院发布也发布报告称,“称中国80%以上的人买不起房子”。

  房价飙升使得朱中一和住建部承受颇多指责,指责者认为中央并未就房地产问题做出最终判断,中房协应该担负部分责任。

  去年第四季度,住建部就房价问题开始进行调查,在这次调查和随后的政策制定过程中,住建部没有邀请大的地产商参加,而以前,每当住建部制定房地产方面的政策时,都会让大地产商提供数据,并邀请他们参加讨论。

  不仅大地产商被排斥,工商联地产商会和中房协也被排挤在外,中房协方面确认,没有参与本次政策的讨论。业内戏称,中房协被下课了!

  一刀切,差异化?

  在国11条中,“改善性住房”字眼已经不见踪影。此前,银监会对二套住房以及国土部等五部委推出 “土地出让金不低于首付50%”等政策都谈到了“鼓励改善性住房需求”。

  知情人士透露,去年年底,住建部打算拟定一个如何衡量“改善性住房需求”的标准,以取代此前由各地方自行规定“改善性住房标准”的混乱状况。“住建部这样做的原因是:他们希望对过热的房地产市场调控,只是担心如果按照一套房、二套房简单一刀切,会对房地产需求产生巨大的冲击。”

  但到最后,住建部发现,如果硬要画一条线,想要区分客户是不是“改善型住房”操作起来非常复杂,“这需要建立一个非常庞大的与各个部门数据库联网的系统,这不是短期内能够解决的问题。”一位住建部官员回忆。

  据接近央行人士称,央行就此事也反复讨论过,但最后结果是,中国各地情况太不一样了,居住标准各有不同,“改善型”判定涉及到太多的差异性,银行无法简单划一去具体实施,加上有很多去弄假证明的住户,银行根本没办法进行分辨。

  由此,为了方便操作,国11条不再提“改善型”说法,“首套房贷成为一种优惠政策,每个人只能享受一次,一户家庭,只要一个人做过了房贷,那么无论他是否还清了贷款,再申请贷款首付政策就要比照二套房标准,严格坚持首付成数不低于40%的要求。”那位接近央行的人士说。

  但“一刀切”并不意味着没有市场化。

  “根据不同的客户的信用水平,根据房地产不同的位置、抵押物的价值和变现能力,对贷款实行差异化定价。”央行金融市场司司长穆怀朋说。这样,银行可以根据客户风险自己决定信贷利率的高低,如一个资信比较低的人购买首套住房和一个资信高的人购买二套房,前者可以比后者享受更低的首付,但是银行要求前者支付的利息或许要大大高于后者。

  除了二套房贷款比例之外,另一个受关注的问题就是90/70政策是否还要执行 (2006年6月,“国六条”要求套型建筑面积90m2以下房型比例不低于70%),“在中小户型供应紧缺的一些城市,会加大中小套型普通商品住房的供应量,只不过不一定叫90/70了,可能会是由各地房地产主管部门根据本市中小户型普通商品房的供应情况列一个总体的控制性规划,进行一个中小户型普通商品房供应量的整体把握。”上述住建部人士说。

  下一个担心

  新政既定,下一步,市场在担心什么?

  开发商们还是有些难以理解政策的突然转变,虽然他们已经看清了政策脉络。据称,不少开发商已经开始考虑放慢销售节奏,捂盘现象可能再度卷土重来。

  不过,未来地产新政最大的变数在地方政府,就在中央地产新政日益严厉的时候,地方政府却在逆向调控,试图缓解房地产市场凛冽寒气。

  在去年的最后一天,青岛市建委、财政局6部门出台《关于支持几乎购买住房的意见》,明确提出住房营业税优惠从2年恢复到5年;而在“国11条”颁布当天,杭州市政府公布了房地产新政,对购房入户、公积金等政策进行优惠,去年,杭州土地拍卖收入达到1200亿元,而1-11月的财政仅489亿元。

  同时,南京、合肥、舟山都推出与中央基调相反的 “地方房地产新政”,业内还预期,会有更多的城市推出“地方地产新政”。

  “现在二套房贷收紧,各地政府可以出台适合本地情况的政策,比如上海就明确了改善性需求的面积标准,以人均33.4平方米为界。”上面住建部那位人士说,这些信贷政策最终还是要由各地方及各金融机构去落实,最后以他们的为准。

  其实,地方政府行为不难理解,这主要因为土地出让金收入是地方政府的第二财政。2004年全国土地出让金占同期地方财政收入的47%;2005年,全国财政收入首破3万亿,土地出让金占到1/6强;2006年全国土地出让总收入为7677亿元。

  最近中国指数研究院公布数据显示2009年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%,地方政府土地出让金收益大幅提高,其中沪、京、杭占据前三甲。

  业内人士预言,今年,房地产市场注定是一个闷骚式变化。

  地产商在地产新政与地方冲动之间寻取获利空间是2010年房地产市场一大看点。

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