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调控政策遇抵制 2010年房价是盘整还是继续冲高?

2010-1-27 9:53:27  文章来源:本站原创  作者:华伟  【字体:

  新年并没有带来新气象,似乎火焰过后就是海水,并没有一丝过渡。一系列数字也足以佐证,地产业在新年伊始吃了个闭门羹。

  政策面上,调控信号频频出现;市场面上,越来越多的人开始持币观望。所有人都试图厘清:现今的楼市发展是掉头向下,还是就在高位盘整、以待后市?

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  冷清开局成交锐减

  正当地产商还在为去年的辉煌论功排座时,新年的一股寒潮足以让他们保持警醒。

  1月11日,刚进入新年上班后的第二周。

  上海一二手房成交量均大幅度递减,在新房市场上,新房供应量和成交量锐减至80万平方米左右,中原监测系统显示,从去年12月末至今年1月3日,上海住宅成交面积为32.13万平方米,环比之前一周下降了36.53%。其中,2009年最后3天的成交面积为29.37万平方米,而元旦假期三天的成交面积出现了大幅下降,仅为2.92万平方米。

  在二手房市场上,日平均交易量为150套左右,而仅仅是去年12月份,日成交量甚至超过500套,遑论去年顶峰时的日成交量过千套。上海中原地产对旗下170家直营统计显示,整体门店带看量较上周相比,下降约1.5成左右,与去年同期相比下滑2成,基本接近低位。

  而上海汉宇地产的数据也显示,元旦三天,二手房市场的成交也比较冷清。据汉宇地产的分行经理介绍,元旦三天,门店的客户带看量与平时周末相比减少了一半以上,上门或者来电咨询的客户也不多。

  而在1月4日-1月10日,一手房二手房成交量继续下跌。新房成交面积为17.09万平方米,上周相比还减少16%,仅是去年平均成交量水平的一半。

  “主要还是政府调控信号太明显了,现在不要说市场大众,就是我们,也不敢太过激进,要等政策都出到一定程度再定今年的发展方向与步骤”,一家不愿具名的地产商负责人告诉东方地产,“再一个,每年的岁末年初,没有哪一家开发商会大量推盘的,毕竟都有各自的推盘计划和节奏。所以从表象上来看,市面上纯新盘的推出与交易都不活跃。 ”

  多路齐出

  从去年岁末到今年年初,国家和地方政府出台了一系列政策,先是营业税的调整,再是房贷门槛的提高,紧接着又是对地产商改变土地供应政策,这一系列政策直接影响了2010年楼市新年开局。

  2009年12月30,上海市政府出台的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》,这个政策也被业界称为沪版“国四条”。

  今年1月10日,国务院办公厅出台“国11条”,紧接着1月18日,央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点,这是19个月来的首次上调。

  中原地产曹杨店的一位李姓经理告诉东方地产,“税收优惠取消后,直接导致卖家卖房成本增加,但卖家又不愿承担这个费用,他们就把多出来的这部分钱转移到买家头上,而一旦挂牌的房价超出心理预期太多,买家又将进入观望期。 ”

  据东方地产了解,上述新政出台后,税费明显上升,二手房的交易成本增加5%左右,以一套售价在300万元左右的二手房为例,政策前后的税费差价大约在15万左右。这就使得买卖双方进入拉锯僵持阶段。

  此外,业内人士坦言,除了上述新政,已经被讨论五年的物业税如果在今年能够破题,那么对房市的发展又将有重大影响。按照惯例来看,在未来一段时间内,相关部门仍将有相关规定公布。

  向左走 向右走?

  尽管开局不好,但是仍然有个值得关注的现象,在成交低迷的情况下,上海的楼盘均价不降反升。分析师告诉东方地产,从去年12月28日到今年1月3日,上海商品住宅成交1671套,虽然比前一周减少828套,下跌量达到了33%。但是,同期上海商品住宅成交均价仍环比上涨12%,每平方米高达21275元。

  这足以代表两种态度,一方是需求方,持币观望,看淡后市,这导致成交低迷;而另一方是供应方,价格高企,信心满满,这导致供应不足。

  中原地产高层负责人李文杰则对东方地产分析,就目前来说,尚不敢预测今年的具体走势如何。从短期来看,楼市需求还可能保持旺盛态势,但税费被转嫁给购房者后,这将直接导致房价上涨。此外,抑制投机炒房的税费政策,将影响投资者信心。随着经济企稳回升,如果不出台新的调控政策,不排除今年房价依然会延续稳步上扬的趋势。

  与李文杰不同的是,国家信息中心专家委员会委员高辉清表示,楼市将在今年迎来二次拐点。高辉清认为,支撑房价的因素在今年可能会存在,但是效果肯定会大打折扣,首先,今年货币供应速度明显要比去年低,市场上不会出现今年这样多的闲钱。再一个,不管是供方门槛还是需方门槛,进入市场的门槛明显都要提高。第三,随着今年出口的复苏,中小企业的老板有可能从股市、楼市撤资,重回实体经济。

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  刚性需求决定市场走势

  联达地产机构总经理杨少锋告诉东方地产,今年的房市必然不会像2009年那样呈现出火箭般的蹿升速度。如果政策执行到位的话,今年投机客肯定会大幅减少,在这种前提下,有刚性需求的人将决定房地产市场未来的走势。在中国人的传统观念中,有房才等于有家,房子在一定程度上属于生活必需品,不论房价是涨是跌,该部分需求量不会因为市场面的变化而变化。

  而据调查显示,目前,在上海房地产市场中,有大半的人还是有自住购房需求的。因此,他们的市场购买欲望将对未来房市走势起决定作用。

  分析师薛建雄认为,尽管相关部门已经出台了一系列政策,但事实上,从这些政策不难看出,本轮调控目的与2007年调控有着本质区别。当时是既要控制房价,又要抑制开发投资。而如今,政府无意压制投资,出台政策明显体现出 “有保有压”态度,毕竟不管是政府还是市场参与者,谁都不希望再出现房价低迷、成交惨淡等萧条局面。

  政策频推手细则遭遇落地难

  不少经济学家、分析人士都表示,央行此举所发出的“抵御流动性过剩、预防通胀、熨平银行信贷投放”的意味十分明显。但也有人士担忧,调控效应亦无法立竿见影。

  1月12日,中国人民银行在其网站公布:决定从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

  据悉,准备金率上次上调的时间为2008年6月,本次调整为19个月来首次上调。这样的调控,显然比市场预计来得早一些。于是,一场关于新政能否遏制房价猛涨之势的讨论热烈展开。

  这其中,上海作为去年房地产市场最为活跃的城市之一,也积极出台政策细则。

  2009年12月30日,上海市五部门联合下发的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》明确,在税收、信贷、土地供应和保障房建设方面按中央指示严格执行。

  1月三枪央行紧缩明确

  业内人士表示,央行此举收紧银行信贷和市场上流动性的意图很明显。

  根据去年年底的中央经济工作会议精神,货币信贷政策的实施要点是“继续实施适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性”,但央行同时也提出,“要提高政策的针对性和灵活性,把握好政策实施的力度、节奏和重点。 ”

  去年全年近10万亿元的天量信贷投放已引起了各界对流动性过剩的担忧,尤其是一季度惯有的银行冲贷行为很可能再造今年前两季度的天量信贷,所以央行此举信号意味浓厚,主要目的就是提醒银行谨慎放贷。

  “今年的货币政策肯定比去年要紧,这个从2010年贷款投放目标定在7.5万亿元就可看出来。”该人士表示:“如果下半年房企不好了,贷款收不回来怎么办?所以提高存款准备金率,银行放款就会变得更为谨慎。 ”

  此外,他还指出国务院的政策出台后,各金融机构可能也会跟着出台相关政策,此前国资委也发文要求不让央企资金进入股市楼市,诸多迹象表明,今年宏观政策的风向直指楼市,变得更紧了。

  细则未明沪版温柔落地

  尽管沪版 “国十一条”尚未正式出炉,但上海市相关部门也迅速作出回应:比照国务院下发的“国十一条”,上海未来是否对改善型住房贷款利率及首付的优惠进行调整,将有待于相关部门对接下来的操作细则作进一步的明晰、制定与发布。

  凑巧的是,渐入传统淡季房产成交也看似成为新政的缩影。佑威·楼市通系统提供的数据显示:1月11日-1月17日上海市商品住宅成交均价却环比前周上涨了19%,可见,新政效应并不明显。

  与此同时,世茂、大华、碧桂园、珠江等上海乃至全国的一线地产公司纷纷看好今年的楼市,并将于今年3月以后才开始推出新房源。

  某知名房企项目负责人坦言,虽然很多人都埋怨上海房价太高,但上海房价绝不会出现大幅度下跌。因为,即使下跌一至两成,买不起房的人仍然买不起房,而能够承受高房价的购房者,是不会因为房价下跌就出手入市的。

  房价或面临方向性选择

  而一旦加息,对地王和高速扩张的地产企业来说是个噩耗,而房价在信贷政策上失去空间后会出现观望,拐点将会真正到来。

  本次调整存款准备金率意在收紧银根,对房地产影响将会很大。我认为,从过往经验来看,存款准备金率上调意味着加息很快到来。而一旦加息,对地王和高速扩张的地产企业来说是个噩耗,而房价在信贷政策上失去空间后会出现观望,拐点将会真正到来。

  存款准备金率上调影响的将主要是开发贷款,但经过2009年的大放贷,大型开发商中的绝大多数已经贷了不少款,手里不缺资金,中小开发商本来就难以贷款。因此,这次调整依然主要是信号作用,主要是对房地产预期产生影响,使得买房者如2008年那般进入观望状态。

  从某种程度上讲,这个政策的影响力,主要在于释放出政府对房地产的态度和政府对房地产市场展开新一轮调控的信号。这些信号会直接影响到市场预期,影响到市场各方的心态。

  业内声音

  目前房市交易量的拐点已经出现,今年环比可能下降20%-30%,年内存款准备金率或再调三次。

  ——李晶 摩根大通董事总经理

  2010年大部分时间内,中国的通胀率同比增幅很有可能维持在4%之下,但为有效控制通胀预期,央行将分别在一季度和二季度加息。

  ——王志浩 渣打银行(中国)首席经济学家

  从市场传出新年第一周国内各家银行放贷6000亿元的消息后,业内就觉得央行可能会采取措施,只是没料到反应如此之快。

  ——龚敏 上海中原研究咨询部经理

  政策旨在增加土地供应

  增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率”是要增加土地的供应,这是“国十一条”最重要的政策。

  “国十一条”指出,要“促开工、促上市”,市场上没有房子供应,怎么说降房价都是白搭。这条与以往政策要严控投资规模正好相反。 “增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率”是要增加土地的供应,这是“国十一条”最重要的政策。俗话说,巧媳妇难为无米之炊,有地才有房。房子的供应满足不了市场需求,价格就很难降下来。

  “加强房地产信贷风险管理”,这条几乎每次出台的文件中都有。“防止境外热钱冲击我国市场”是需要特别留意的新问题。

  要对“惜售、囤积”加大查处的力度。囤地的根源在于土地供应不能满足市场的需求。

  另外,文件中把廉租房提到了重要地位,对低收入的家庭来说廉租房比经济适用房更现实。

  业内声音

  各地方政府对该政策的落实和执行还有待进一步观察,而市场对于“国十一条”的反应也要等到4、5月份才能见分晓。

  ——朱平平 信义房屋

  有关措施短期难免吓走及打击市场购买力,但对楼市的调控仍然有保有压,但料调控力度不如2005年大。

  ——施永青 中原集团主席

  此次《意见》出台,是将房产交易的原则恢复到2008年以前的政策。基于上海楼市需求旺盛等前提,2010年的楼市仍将是继续健康稳健地向上发展。

  ——华伟 华东师范大学房地产系主任

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