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楼市调控百日调查:开发商压力增大 降价刚开始

2010-7-22 21:41:11  文章来源:《联合早报网》  作者:佚名
关键词:房价 万科 楼板价 开发商 楼市调控
核心提示:据北京土地整理储备中心数据统计显示,截至6月30日 ,北京共拍卖土地117块,其中新政以后拍卖50块,楼面价则明显下调,住宅的楼面价从新政前的12258元,下调至新政以后的5085元每平米,下调近6成。

  4月17日以新国十条为标志的此轮房地产调控,已届百日。政策和市场将往何处去?本报记者调查显示,进入7月中下旬,各地新开楼盘价格比预期明显下调,其中尤以品牌房企最为明显;地价方面,近期土地出让溢价率下降,环比涨幅趋缓。

  调控效果初显,但信贷执行力度、保障房供地及建设等后续调控措施,仍然不容懈怠。

  新盘定价下调

  0.1%,这是国家统计局近日公布的全国房价6月份首次环比下跌的比例;而对于普通人而言,根本尚未感受到房价的真实下跌。

  变化正在发生。7月下旬,位于北京北五环外的标杆楼盘华贸城,推出新一期LOFT房源,均价27500元/平米,相当于买一层送一层;而此前的上半年,华贸城平层产品均价曾达到27500元/平米,“这相当于变相降价,”长期关注华贸城的韩小姐说,她去看了样板间,虽然层高仅为4.85米,但确实可以隔成两层。

  将于月底正式开盘的万科长阳半岛项目,于18日公开了部分房源价格。买房人刘女士告诉本报记者,销售人员给与她的价格最低可至11500元/平米,该项目对外预计均价为13500-16500元/平米。

  根据21世纪不动产等机构监测,目前北京存在打折、降价、促销的新盘已由6月底的80个,上升到了现在的近百个。目前推出的新盘,均有或多或少的折扣降价。但公开降价的项目依旧寥寥无几,大部分项目仍旧采用暗降的方式。

  在广州,年度标杆亚运城的入市,将是下半年楼市风向标。业内对于亚运城首期房源的价格预期,已从之前的13000元以上调至万元以下,但亚运城五大开发商尚未对此明确表态。

  在深圳,万科华府楼王栋134平双拼户型7月15日开盘,价格区间为28000元/平米-32000元/平米,购买按揭付款总价减8万,3日内签约再减5万,双拼户型按两套计算,3日内签约按揭付款总价减26万。宝安、龙岗多个项目推出的特价房,价格也降至万元以下。

  “房价实质性下跌将从新盘开始。”多位业内人士认为。近期,万科、保利、中海、金地等标杆房企均表示,其下半年将集中推出新房源。预计供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前,如果届时成交量仍未大幅恢复,则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。

  地价继续下行

  中国土地勘测规划院日前公布的地价监测报告显示,二季度全国105个主要监测城市地价涨幅进一步趋缓,商业、居住、工业地价较上一季度分别下降0.36、1.24、0.53个百分点,居住地价增幅下降幅度最大。

  据北京土地整理储备中心数据统计显示,截至6月30日 ,北京共拍卖土地117块,其中新政以后拍卖50块,楼面价则明显下调,住宅的楼面价从新政前的12258元,下调至新政以后的5085元每平米,下调近6成。

  万科、恒大、远洋等公司有关负责人对本报记者表示,下半年将是这一轮调控带来的绝佳拿地时机,公司有意在土地市场抄底。远洋地产甚至进行了一笔最多9亿美元的海外融资。

  但问题也已出现:伴随着土地溢价率的大减,地方政府出让土地的积极性也在消减。北京、上海、广州和深圳,业内人士普遍认为土地供应缓慢。万科执行副总裁肖莉提醒,应关注目前土地供应和开发投资不足,将给明年带来房屋供应不足的问题,并采取一些办法解决这一问题。万科的建议是,在土地一级开发环节、在市政、公用设施领域引入民间资金,减少政府投入成本、加快土地开发节奏,提高土地出让效率。

  如何防止供应不足导致的房价报复性反弹,令调控走出“越调越涨”的怪圈?

  保障房住房被寄予补足投资和分流需求的厚望。住房与城乡建设部部长姜伟新7月17日表示,今年保障性住房建设580万套的目标不会变,中央已经下拨600多亿资金用于这一事务。姜伟新还透露,国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点,已确定北京等28个城市作为试点城市。

  中原地产研究中心董事程澐认为,鉴于国内正在改变过去住宅市场化为主导的单一局面,保障房的推出,有助于实现楼市的供需平衡。深圳社科院城市运营中心主任高海燕指出,保障房住房供应首先影响人们的心理预期。本轮调控目的不仅仅在于房价,还作用于产业结构、促进收入分配公平等方面,必将持续相当长的时间。而伴随政策的持续,将从现有的心理层面影响进入试探性调整,并真正进入全面调整期。

  房价跌20%,地价跌30%?

  市场发生变化的同时,银监会、住建部、国土部高层近期也频频表态,严控信贷、严查囤地、加强保障房等措施被反复强调,显示政策仍未放松,下半年房价下跌已成共识。

  房价究竟会下跌多少?几乎所有人都迫切需要答案。一些数据或许可以一窥端倪:品牌房企带动的降价潮,将对区域市场产生巨大影响。根据公开资料,万科、保利等十大标杆房企2008年底以前所获得的土地储备,将是今年下半年新增供应的集中区域,其中大部分土地价格不超过两年前地价水平,中原地产认为,考虑到这两年间土地价格的大幅增长,大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利。

  “上半年的触底仅仅是阶段性的调整。预计下半年,新增供应将加速入市,在短期供大于求的情况下,各地住宅项目将陆续降价,降幅可能在15%~20%。”北京中原地产市场总监张大伟预测。

  建银精瑞投资董事长李晓东认为,不排除某些高价地亏本的可能性;肖莉也认为,有开发商可能会不得不针对部分项目计提存货跌价准备。

  中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱分析,5、6月份土地市场和1-4月份相比,所谓地王已经不存在了,高总价地块整体水平明显下降;从楼板价来看,6月仅有4幅地块楼板价超过万元,且无一地块进入上半年前十的排行榜,楼板价水平持续降低。他预计,一线及部分二线城市地价将出现30%左右的回调。

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