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城四区行政瘦身与房价无关 崇文宣武中介仍门庭冷落

2010-7-23 17:09:28  文章来源:精品购物指南  作者:佚名
关键词:城四 房价
核心提示:

 南城老城区危旧房改造让很多房主看到了住宅条件改善的曙光。但对于多数老房主来说,他们未来的新家将会远离他们熟悉的市中心区域。


  最近,撤销原东城区、崇文区、西城区、宣武区,将四城区合并的消息突然宣布。平白无故“消失”的崇文、宣武在让很多老北京人扼腕叹息之时,也在另一方面,让很多人看到了两区合并后“发财”的良机。

  中介趁势炒作 房价要涨?

  虽然目前发布的合并消息,主要涉及行政以及宏观的一些信息,并没有涉及到更加具体的细节办法,但在某些中介公司以及不明真相的老百姓眼中,区域的合并,无疑沾满了利益色彩。

  日前,记者走访了崇文、宣武两区的中介公司询问房价,中介员工毫无例外都非常肯定区域合并将使该地区房价有质的变化。在老百姓眼中,这个有点武断的推论并不是没有根据。民间自古就一直流传着“东城富、西城贵,崇文穷、宣武破”的说法,按照早年间的京城居住格局分,南城的确是卖艺者、小手工业者等社会下层居民的主要聚集地,虽然日后尤其是近十年来的发展建设,让这种局面已经有很大的改观,但是无论是从房价、消费、生活配套等各方面,崇文、宣武的落后显而易见。而区域的合并,对于崇、宣两区居民最直接的联想就是:崇文区以后是东城区,那么房价就应该向东城区的房价靠拢;宣武区既然成为了西城区,那么房价也应该上涨到西城区的水平。

  家住宣武区的老张现住在将要拆除的危旧房中,虽然政府拆迁公告尚未发布,但是区域合并的消息让他看到了高额赔偿的希望,他算了一笔账,现在西城区的拆迁补偿最高能达到每平米7万元左右,而宣武区只有每平方米3万元,两区合并后宣武这片的拆迁款怎么也要平均一下吧,至少能达到5万多。而中介公司也正是抓住了合并消息的宏观利好,开始忽悠起两个南城“老”区的二手房房价和租金。

  对此,建设部政策研究中心王珏林认为,目前区域合并只限于行政层面,与房价并无任何直接关系。东西两城区发展快,但是资源有限,而崇、宣两区仍有很大发展空间需要开拓,合并无非就是优化四区的资源配置,同时带动崇、宣两区的经济发展。合并对于四区的户籍、人口、入学等方面的影响几乎没有,更别提二手房价以及拆迁补偿款的上涨了。东友律师事务所房产部律师吴先生也认为把区域合并与房价以及拆迁补偿款直接挂钩有欠妥当,他解释道,拆迁补偿款的确存在区位差价,每个地区原房值多少钱,都是由政府委托专业评估机构对被拆迁地区根据地段、位置进行客观评估,然后再根据评估结果按重置成本补偿。也就是说,价格多少不是由在哪个区决定的,即使在东城区,也有贵的地段和便宜的地段,主要还是依据综合的地理位置决定;另外,拆迁后该地区的用途也决定了补偿款的多少,如果建商品房和商铺,补偿就相应多些,绿化带等公共设施的补偿会少些。

市场波澜不惊 成交低迷

  除了专家、业内人士的辟谣,冷酷的事实恐怕也让寄高房价于合并的人大为失望。虽然广大中介公司的业务员将崇、宣两地房价上涨说成了必将会到来的现实,但在这“现实”到来之前,两区的二手房房价依旧与整个北京城的二手房房价同呼吸、共命运,量价齐跌。可见,两区合并的利好噱头在强大的“国十条”的威力下,完全无法扭转乾坤。受“国十条”的巨大冲击,欲购房人群依然继续秉持观望态度,等待着价格拐点,而部分崇、宣业主在合并利好后对未来房价上涨有信心,坚持不议价甚至抬高房价,或者会加剧买卖双方的持续观望。


  就目前市场反应产生的原因,北京中原三级市场研究部专家认为,由于合并举措目前看主要涉及政治层面,具体与房地产市场相关的医疗卫生、教育等等方面还未出现大幅调整,因此目前对房地产市场还未产生特别影响。而租房市场也并没有特别表现,虽然前一阵子房屋租金被炒上涨一段时间,但现在已基本恢复理智,目前崇、宣两区房屋租金均下滑1%~3%不等。不过,从长远来看,四城区的整合对崇文、宣武的房产实际价值还是会有一定程度的推动作用,在未来或会与东城、西城区价格逐渐持平。但由于目前的市场仍处于下行通道,对于二手房市场来说,影响程度相对不大或没有影响;而四区政府合并整合也需要一段时间,具体利好至房地产市场,恐怕尚需时日。

  比起合并后对于崇、宣两地房地产市场的实际利好,恐怕中心城区危改定向安置区会提前迎来房价上涨。据传,目前北京市已经确定四个中心城区危改定向安置的区县,如崇文外迁朝阳,东城外迁顺义,西城外迁昌平,宣武外迁丰台或者大兴。有不少业内人士分析,外围区域拿地成本较低,比起货币补偿,实物补偿的成本更加低廉,同时还能缓解市中心区域人口密度过大的问题,因此政府或会更倾向于实物补偿,发展外围区域。若猜测属实,大量内城人口的外迁必定将会带动外围区域房地产市场以及行业周边的配套发展。

 

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