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多省市监控商品房预售款 房企四成资金调配受限

2010-8-24 16:29:45  文章来源:网易财经  作者:佚名
关键词:商品房 预售款 房企 资金
核心提示:
继国土资源部清查囤地之后,商品房预售监管措施也被提上日程。近日,北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”,与此同时,西安、苏州等地的房管部门也在酝酿类似措施。虽然这些城市尚未正式发文,但越来越多城市启动商品房预售款监管,显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。业内人士表示,预计房企4成资金调配将受到限制,从而进一步影响开发商的现金流状况。

多省市推行预售款监控 房企4成资金调配受限

此处统计的预售款为“定金及预收款”与“个人按揭贷款”之和

多省市推行预售款资金监控

所谓的预售款专款专用,是指某商品房预售款只能用于该项目建设,不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。此监管措施旨在保障项目建设的资金需求,防止资金被挪作他用从而造成项目的烂尾。

但实际上,由于商品房预售制度的实施,商品房开始预售即可以收取预售款,而善于资金运作的开发企业又将此笔预售款挪作他用。因此,一旦开发商资金面临危机,部分项目建设即面临无法完工从而转变成烂尾楼的厄运。

预售款资金监管其实并非是新鲜的话题,只是在2010年之前,商品房预售款资金监控工作的推进比较迟缓。一线城市中,仅有广州、深圳在2006年颁布的房地产细则中有所涉及。天津和青岛在2009年底及2010年初也先后颁布相关政策要求预售资金监管。

2010年4月住建部颁布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求,各地要加快完善商品住房预售资金监管制度,尚未建立监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。此后,石家庄、武汉等二线城市陆续颁布了这方面的监管细则。

多省市推行预售款监控 房企4成资金调配受限

预售款占比4成 资金调配受限

分析房地产开发资金来源可知,房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人按揭贷款,其中,首付款在项目开盘时就已交付,个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。

在房地产开发过程中,预售款构成了房地产企业的重要资金来源。据中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示,2006-2009年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。

此外,2010年房地产预售款额度也快速增加,国家统计局数据显示,2010年1-6月,房地产开发企业资金来源33719亿元,其中,定金及预收款8064亿元,个人按揭贷款4538亿元,两者合计12602亿元,是同期国内贷款的2倍。

目前,对于尚无预售款监管的绝大多数城市而言,预售款项由房地产企业自由支配。新办法一旦实施,将近4成的房地产开发资金自由度受限,开发商在资金调配方面立马捉襟见肘,压力陡增。

预售标准不一 影响力度有别

中原地产研究中心分析师庄巍与张海清认为,对于可自由使用预售款的企业而言,一旦此举严格执行,将大大降低开发商的现金周转率,资金腾挪空间受限。

不过,从目前的规定来看,预售资金的到账时间和预售标准具有直接的关联。然而就目前国内各城市的商品房预售标准来看,除长三角的上海、南京等个别城市预售标准较高外,规定多层项目预售标准为结构封底,高层完成2/3主体结构;大部分城市预售标准均较低,规定完成总投资额的25%,此额度可能仅仅主体结构出地面。

“对于预售标准过低的城市来讲,预售款的过早回收可能导致资金被挪用的周期更长,进而预售款的专款专用可能会带来较大的影响。但鉴于各开发商的资金情况和开盘策略不同,其影响程度也不能一概而论。”中原地产研究中心分析师表示,从2009年底开始执行预售款监管的天津实施情况看,该举措对开发商的资金影响并没有预期的大。主要由于近期开发商自有资金充沛,只要加快销售进度,缩短项目周期,并不会影响到他们自身的资金链。

上述分析师表示,从另外一个角度来看,监管商品房预售款或许远没有提高商品房的预售标准来得更为直接,对开发商造成的资金压力更大。然而在当前房地产仍处调控阶段,预售房款纳入银行监管也是在向楼市传达政策从严从紧的信号和压力。预计随着政府对房地产政策的收紧,未来陆续还会有更多相关规范性政策陆续推出。

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