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房产究竟算谁的? 夫妻房产归属的六个典型案例

2010-12-6 14:02:30  文章来源:第一财经日报  作者:佚名
关键词:房产究 夫妻房产归
核心提示:

房子,变成了困扰现代家庭的一大难事。没有房子,结婚似乎变得不切实际。但即使有了房子,关于房产归属问题也可能让夫妻闹得“鸡飞狗跳”。

婚前购房、父母资助买房、共同还贷等都是目前争议较多的地方。另外,由于目前大多数家庭都是按揭贷款购房,这其中牵扯到签订房屋买卖合同和取得产权证存在较大时间差、按揭贷款首付、还贷出资比例等,按揭房屋更容易变成一个说不清的财产。

情况一:

李先生夫妇2004年5月1日登记结婚,结婚之前李先生于2004年3月份左右签订购房合同,并支付首付,产权登记名字只有李先生一人,但李先生6月份(婚后)才拿到产证。虽然婚后贷款一直是李先生自己在还,李太太并未作出任何贡献。但从取得房产证的时间来看,这套房产应该是婚后取得的财产,是否属于婚后财产呢?

上海沪家律师事务所律师吴卫义告诉记者,对于这种签订购房合同并且支付行为在婚前,但取得房产证在婚后的情况,现实中有两种处理意见。一种是上海派,并不按照房屋产权证取得的时间来确定物权归属,而是根据签订合同支付首付款的时间为依据,因为房产证是一个行政行为,只是一个凭证而已。“购房的意愿和一些行为基本上在婚前已经完成了, 婚后只是一个等待物权确立。”

而另一派则是江苏派,只看产证取得的时间,不动产物权确立是根据相关凭证取得的时间,产证取得时间如果在婚姻关系续存期内,那么房产不管登记在谁名下,都应该属于夫妻共有财产。

情况二:

吴小姐老公在婚前用个人资产支付首付买房,房贷部分也由老公独立承担。在吴小姐家人的强烈要求下,房屋产权登记上写的是吴小姐和老公的名字。但在离婚分割财产时,其老公提出意见,虽然产证上有吴小姐的名字,但她对于这套房屋没有作出任何贡献,怎么能算共同财产呢?

上海沪家律师事务所律师贾玉倩告诉记者,如果房屋产权证上登记是两人名字,无论是婚前还是婚后购买,那么这部分财产肯定属于夫妻共同财产。但在实际分割中,并不一定按照5:5比例平等分割。“像这种女方没有任何出资,只是在产权证上有署名的话,一般上海法院判决女方获得10%~30%的产权份额。当然如果两个人结婚婚龄很长比如20~30年,孩子已经生育,在这种情况下法院会考虑一人一半的分割,如果婚龄比较短比如2~3年,甚至还没有小孩,法院考虑女方对婚姻和房子的贡献都比较小,判决的比例会小一点。”

贾玉倩表示,与此类似的是,如果是婚后完全由男方出资购买的房屋,女方没有任何贡献,实际判决中男方所拥有的产权份额可能也会大一点。

情况三:

男方婚前签订购房合同,并支付首付,婚后房贷部分由女方归还。但婚后取得房产证,产权登记上只署男方名字,那么在离婚财产分割时,女方能否享有房屋产权?

按照最新出台的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)[下称“解释(三)”]第十一条的规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。

吴卫义表示,这种情况应当理解为婚前财产的投入在婚后转换成物权,从这个角度来看应当认定为个人财产的一个转换。至于婚后还贷部分是属于债务,实际上银行放贷是在结婚前完成的,当事人通过申请银行贷款已经完成了出资行为,不能因为婚后债由谁归还而影响物权的归属。

但在这种情况中,即使男方返还了女方婚后还贷部分,对于女方来说还是感觉吃亏。因为在目前房价高涨的年代,当年的几十万如果不用于还贷,自己可以买一个一室一厅。但现在即使有了这几十万也买不到一室一厅。对于房屋增值部分如何处理,又是另一个争议。

“一般来说房子是谁的,增值就是谁的。另一方不能享受增值部分。”吴卫义告诉记者,如果是投资行为,婚后收益可能属于共同财产。但目前很少把“买房”认定为投资行为。所以主流的做法并不支持将房屋增值部分进行财产分割,但这次解释(三)也有了一定突破。

此次解释(三)中还规定“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分,应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素,由不动产权利人对另一方进行合理补偿。”

但这项规定可能只是解决了目前的问题,将来可能还会产生新的问题。“这个解释倾向于可以对增值部分一定考虑,但忽略了贬值的问题。”吴卫义提出疑问,如果将来房屋贬值了,是否也要夫妻双方承担?

情况四:丈夫在婚后与他人同居,并购买房屋产权登记在丈夫与第三者名下。被妻子发现后,丈夫与第三者分手,但双方约定将购买的房屋作为财产性补偿给第三者。但妻子认为,婚后丈夫购买房屋所出资部分是否应该属于夫妻共同财产?

按照解释(三)第二条有配偶者与他人同居,为解除同居关系约定了财产性补偿,一方要求支付该补偿或支付补偿后反悔主张返还的,人民法院不予支持;但合法婚姻当事人以侵犯夫妻共同财产权为由起诉主张返还的,人民法院应当受理并根据具体情况作出处理。

该条款前半条条款似乎从法律上明确了第三者应该获得补偿,因为如果配偶另一方不进行起诉,那么第三者就能理所当然获得该补偿。

相关专家分析,第三者或者婚后与他人同居关系存在是客观存在,根本无法杜绝,必须正视。另外,现实生活中有些女孩子确实不是基于金钱或者在不知情的情况下,与他人发生同居关系,毕竟女孩子付出了青春,这部分人的利益也应该有一定保障。

“保护配偶财产共有权是一个大原则。”吴卫义认为,所以这个条款后半条的追加设置可以直接把前一个否定。“因为维持一夫一妻制肯定是大原则。”

吴卫义指出,实际情况中如果将房产写在第三者名下或者男方和第三者共同名下,根据《物权法》物权公示原则,产权登记在谁名下房子就是属于谁的。“配偶受害方可针对配偶对该房屋出资部分申请主张,但不能针对房屋本身。比如男方出资100万为第三者购买房屋,妻子可以主张这100万应当属于夫妻共有财产,返还50万。但不能改变房屋产权属性。”

情况五:

小谢母亲在2000年不幸病逝,当时家里房产是由母亲婚前购买,房屋登记在母亲名下。小谢母亲去世后,小谢父亲再婚。由于小谢外公外婆放弃遗产继承权,小谢母亲名下房屋过户到小谢父亲名下。但由于时间处理原因,房屋过户手续正式办好是在小谢父亲再婚后。今年小谢父亲在意外交通事故中过世,其名下的房屋究竟是小谢父亲现任妻子拥有大部分,还是应该归小谢?

这个案例中最主要在于确定小谢父亲这套房产是属于婚前个人财产还是婚后共同财产。如果是婚前个人财产则直接按照遗产来继承,法定继承人顺序为:父母、子女、配偶。这种情况下子女的继承权先于配偶。如果是婚后夫妻共同财产的话,那么则应该先分一半给配偶,另一半作为遗产来继承。

吴卫义认为,小谢父亲的房产应该认定为婚前个人财产。“因为其遗产继承行为和事实肯定发生在再婚之前,应当属于婚前个人财产。至于过户行为只是手续。所以小谢分得比例应该更多。如果还是未成年的话,法院更会考虑适当多分配。”

情况六:

夫妻婚后父母为子女购买的房屋,究竟是共同财产还是个人财产?


此次解释(三)中最受关注一点在于,对于婚后父母为子女购置房屋产权的归属确立。根据解释(三)第八条,婚后由一方父母出资购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为对自己子女一方的赠与,应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方名下的,可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有,但有证据证明赠与一方的除外。

对于夫妻或双方家庭买房产权证登记时,律师建议应明确各自支付金额的份额,并明确按出资比例拥有产权。这样,即使未来婚姻破裂在分割财产时,双方也不会因为对所得部分产生异议。如果仅仅只是一方出资的,是否将对方的姓名也写上去,需要认真考虑。因为根据不动产的登记制度,只要名字出现在产权证上,则意味着权益得到了确认。

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