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受商品房价格调整波及 京郊小产权房跟风降价

2011-11-21 16:42:56  文章来源:中国房地产报  作者:佚名
关键词:商品房价格 小产权房
核心提示:

北京商品房价格调(资料、论坛)整的波及效应正在显现。近日,记者调查发现,面对周边商品房价格的下调,位于北京通州、昌平、房山等区域的小产权房,也出现了不同程度的降价抛售现象。

11月9日,国土资源部再次重申,小产权房不得登记发证。面对这一表态,通州小产权项目云景豪庭附近一家中介门店的经纪人对记者表示:“小产权房价格偏低,又不限购,所以今年上半年以前销售情况一直不错,也有不少投资客投资小产权房,因为不管是租金收益还是未来升值空间都很大。至于房子产权问题,迟早会解决,你根本不用担心。”

“小产权房就像超生的孩子,规定不让生,但是生出来了谁也不能把它怎么样。赶上人口普查照样上户口,无非就交点罚款。”北京最大的小产权房项目太玉园(资料、论坛)的一位业主说。

正是在法不责众的心态下,庞大的“群众基础”给予了小产权房广阔的生存空间。而来自地方政府、村委会、开发商等各个利益方之间的利益制衡博弈依然是横亘在小产权房面前的一道难题。

跟风的涨跌

此前,得益于“限购令”的挤出效应,从去年开始,北京的小产权房售价水涨船高。但如今受到商品房价格普降影响,加上政策高压,失去价格以及政策双重优势的小产权房,开始出现甩卖现象。一套小产权房已普降约2万至3万元,而一些地段较差的一室一厅甚至只需7万多元。

“只要7.8万元,你就可以买一套20多平方米的房子,可以投资、过渡、养老,也可以作为周转房,这个价格可是最低了。”11月16日,通州张家湾镇一个名为志高新城项目的销售人员向记者极力推荐自家的小产权房。

按照该项目的宣传,其临近张辛庄大运河森林公园,是“公园门口的家”,附近有大型超市、双语幼儿园、商务综合区等配套设施。

“我们这个项目是长租的,一次性付款7.8万元就可以租住25年,其间你可以转租和转售。”该销售人员称。事实上,这是一种以租代售、类旅馆模式的另类小产权房。

“有产权”的小产权房同样在降价甩卖,除了通州,亦出现在房山、昌平等区域。

11月17日,房山窦店镇的一个小产权项目销售员告诉记者,目前该项目尾房售价3600多元/平方米,比几月前的5500元/平方米直降千元以上。

“现在窦店在售的房源70%都是小产权房,基本上售价都在3500元~5500元/平方米。我们项目所剩房源不多了,所以便宜卖了。”该人士介绍说。

昌平沙河镇一家名为小镇人家的小产权房项目销售人员亦称,该项目售价目前约降了两成,且签约还能给予九五折优惠。

在北京实施限购初期,小产权房价格蹿升的速度曾让业界意外。据相关机构统计,限购令实施的最初几个月,北京小产权房价格总体涨幅达20%~30%,部分甚至高达40%。通州的云景豪庭、云景里(资料、论坛)、群芳园等小产权房,部分房源每平方米售价已达12000元。

受商品房价格普降的影响,失去了价格优势的小产权房亦走入成交惨淡。

“最近两个月的生意不太好,通州的普通商品房价每平方米最低都降到了13000元,我们的市场都被抢了。”上述云景豪庭附近的中介门店经纪人告诉记者,今年上半年生意好的时候,一天可以接待十来个看小产权房的人,而现在一个星期有一个看房人就不错了。

据其介绍,今年年初,云景豪庭的小产权房售价达到了13000元/平方米左右,与周边商品房售价每平方米相差7000元左右。目前该小产权项目业主的二手房报价已降至10000元/平方米左右,但销售情况并不理想,因为周边有的商品房项目价格已经降到每平方米13000元~15000元,小产权房失去了价格优势。

矛盾的现实

“问题是,这几年,上头政策紧一点,地方就能收敛一点,但是上面的注意力一转移,各种巧立名目的小产权房便会乘虚而入,形成新一波建设和销售高潮。”一位地产界评论人士对记者表示。

不可否认,这是一个尴尬的现实。2004年至2008年,是小产权房建设销售的高峰期,小产权房的销售速度跟正规商品房的销售密切相关,其间,是正规商品房价格飙升的阶段。

也正是从2007年起,有关解决小产权房的法律法规逐渐出台。2007年6月,原建设部发出风险提示,提醒购房者,城镇居民购买小产权房不受法律保护。当年12月,国务院常务办公会明确要求,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

随后的2008年和2009年,国土资源部等部门多次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。

2010年5月,14部委开始酝酿小产权房整治方案,对发现的问题,采取“一案一处理”。到了今年5月,国土资源部等三部委下发了《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》,如今又再次明确“小产权房等违法用地不会借此次农村集体土地确权而合法化”。

关键问题是,每次新规出台后,小产权房似有收敛之势,但并不会因此而收手。“对于小产权房,相关法规一直是明令禁止的,只是从来就没有得到过严格执行。近两年商品房购入门槛越来越高,小产权房反而因为总价低、不限购具备了新的成长空间。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

以通州为例,诸如太玉园、环湖小镇、月亮湾晓镇等项目,建筑规模分别达到150万、63万、21万平方米,且销售早,开发周期长。尤其是太玉园,早在2002年左右便已经开始销售,住户已过千,并且还相继成立了一系列以“太玉园”命名的公司,做派极为高调。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍,近几年,大城市房价上涨较快,大量小产权房购销两旺,保守估计北京有几十万套小产权房屋。


尽管违法,但是小产权房在各大城市遍地开花,已是既成事实。上述评论人士说,在可预见的时间范围内,小产权房变合法不具可行性,至于最终怎么办,是堵还是疏,可能还要看各方博弈结果。

国土资源部的最新表态体现了规范农村集体土地管理的姿态,预计今后小产权房依然前路坎坷,但能否堵死了小产权房转正的大门,尚不得而知。

在上述评论人士看来,小产权房存在的广泛市场基础,体现了百姓对高房价的无奈。而要真正解决小产权房问题,仅有“严禁登记发证”的表态远远不够。问题的关键在于,地方政府要拿出实际行动,要严格落实房价调控政策,把廉租房、公租房等保障房做好做实,减少对房地产财政的依赖,降低地价与税费,让利于民,为房价理性回归提供市场动力。

 

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