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楼市持续低迷湖南祭出湘五条

2014-8-13 9:21:48  文章来源:第一财经日报  作者:吴斯丹
核心提示:距离长沙放开限购不足半个月,湖南省又出台了救市性质的房地产政策。根据湖南省统计局的《上半年湖南房地产市场形势分析》,2014年上半年,湖南房地产市场呈现放缓态势,商品房销售遇冷、土地供应量下滑、房地产开发企业到位资金增速回落。

  吴斯丹

  距离长沙放开限购不足半个月,湖南省又出台了救市性质的房地产政策。

  8月11日,湖南省住房和城乡建设厅印发《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》(下称“湘五条”),明确规定将从政府回购普通商品房用于保障性房源、异地购房者可申请公积金贷款、住宅产业化建设项目资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

  这是继广西、成都、福建等地方政府发布楼市“救市”政策后,又一个宣布“救市”的省份。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从当前市场销售压力来看,大多数城市仍然面临“去库存”压力,尽管地方政府已经放松或取消限购等调控政策,但对于市场成交量反弹的作用有限,预计后续还有会有其他省市地方政府出台“救市”措施。

  “湘五条”详解

  “湘五条”首先提出可回购商品房作为保障性房源。

  按照新政策,各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房,用于公租房和棚户区改造安置房,纳入2015年全省保障性安居工程计划,享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。同时,鼓励被征收对象选择货币补偿,政府支持被征收对象到市场上购房。

  这被解读为有利于消化部分普通商品房的库存。因为今年棚户区改造大规模启动,通过政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置,更利于棚改的推进,而这部分需求是比较庞大的。

  湖南省住建厅的数据显示,2014年至2017年,湖南省计划改造各类棚户区134.19万户,其中城市棚户区改造107.76万户,国有工矿棚户区改造和国有垦区危房改造26.43万户。据介绍,湖南省城市棚户区改造涉及约450万人,占该省城镇人口的13.4%。

  第二个变化在于住房公积金的异地贷款。根据“湘五条”,住房公积金缴存人在缴存地以外的省内其他市州购买自住住房的,可向购房所在地住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

  这也就意味着,在株洲、益阳等地缴存公积金的市民,若想在长沙买房,也可申请公积金贷款。

  此外,“湘五条”还大力鼓励住宅产业化,信用等级评定为A级的房地产开发企业或采用住宅产业化的建设项目,资本金监管比例减半。建设项目总投资达到25%以上的项目,施工进度达到正负零,可办理《商品房预售许可证》。

  一位长沙地产人士对《第一财经日报》记者表示,“湘五条”的出台看上去力度很大,但具体还要看实施细则,目前的影响并不大。

  “救市”背后

  实际上,“湘五条”的出台距离长沙放开限购还不足半个月,湖南省为何如此“心切”?

  这缘于今年以来持续低迷的楼市。

  根据湖南省统计局的《上半年湖南房地产市场形势分析》,2014年上半年,湖南房地产市场呈现放缓态势,商品房销售遇冷、土地供应量下滑、房地产开发企业到位资金增速回落。

  上半年,湖南省商品房销售面积2067.88万平方米,同比下降9.4%;销售额894.49亿元,同比下降10.3%,且降幅在不断扩大。其中,住宅销售面积1875.89万平方米,同比下降9.6%;住宅销售额743.42亿元,同比下降10.5%。

  而长沙作为库存较为严重的城市,在7月底放开限购后,成交量并没有出现明显变化。

  这可以从上周的成交数据看出。8月3日~9日,长沙市内六区新建商品房网签1394套,共计15.09万平方米,套数环比减少25.1%。该数据甚至创下了长沙楼市今年以来网签数据的最低谷。

  中原地产湖南公司董事总经理胡治钢对《第一财经日报》记者表示,长沙原来的限购政策已经非常“温柔”,放开限购对长沙的楼市并没有太大作用。而政府出台救市措施,能在更大程度上增进市场信心。

  长沙原来的限购政策主要针对“90平方米以下户型”限购,限购范围有限。

  在胡治钢看来,“湘五条”中有关商品房回购作为保障房源的规定最具“救市”意味。

  “以长沙为例,政府计划4年内投入520亿元进行棚改,会带来巨大的购房需求。对开发商来说,这无疑可以帮助他们消化部分库存。”胡治钢分析。

  对整个湖南省来说,消化库存的任务也相当重。

  根据湖南省统计局的数据,目前整个湖南省的房地产市场也处于供大于求的局面。上半年,湖南全省商品房施工面积22981.64万平方米,同比增长14.6%;待售面积2541.7万平方米,同比增长24.7%;今年商品房竣工面积1620.3万平方米,下降5.3%,可供供给的房屋面积足够支持较长一段时间的房屋需求。

  至于住房公积金异地贷款,张宏伟认为,这也能刺激一部分需求,尤其是在长株潭一体化的背景下,能为这个大区域的流动人员购房提供更多便利。

  不过,对于重点扶持住宅产业化项目这一条,业内的观点出现了分歧。有人认为提前拿到预售证将帮助开发商更快回笼资金,但也有人认为,在库存已经非常严重的情况下,加快推盘只会拖累市场,不利于库存消化。

  “回顾过去几轮市场发展周期,每当市场低谷期,地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升,本轮市场低迷期也不例外。”张宏伟表示,截至目前,除了调整限购政策之外,新一轮的地方政府“救市”大戏正在拉开帷幕,比如福建、广西、湖南等地方政府发布的楼市“救市”措施,预计后续还有会有其他省市地方政府出台“救市”措施。

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