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限购升级 恒大刚拿到的房企销冠宝座能坐稳吗?

2016/10/17 16:09:15  文章来源:中国网  作者:佚名
文章简介:万科坐了10多年的中国房企一哥的位置,在其深陷股权纷争之际,在其他房企的猛烈追赶下,终究还是旁落了。10月10日,中国恒大宣布9月实现销售额475.2亿元,同比增长超过三倍,今年累计销售额已达到2805.5亿元,成功超越万科前三季度的销售总和2629亿

  万科坐了10多年的中国房企一哥的位置,在其深陷股权纷争之际,在其他房企的猛烈追赶下,终究还是旁落了。

  10月10日,中国恒大宣布9月实现销售额475.2亿元,同比增长超过三倍,今年累计销售额已达到2805.5亿元,成功超越万科前三季度的销售总和2629亿元,成为当下中国销量最高的房企。

  不过,随着近期众多城市出台限购,所有房企第四季度的销售情况都因此蒙上了一层阴影,万科与恒大势必还将就年度销量冠军房企的归属做一番激烈的争夺。

  恒大上位房企一哥但要全面超越万科还得加把劲

  事实上,早在半年度之际,恒大对万科的超越便已有迹象。

  恒大在其公布的2016年上半年报告中显示,集团物业累计合约销售金额为1417.8亿元,而万科公布的半年报显示,上半年实现销售金额1900.8亿元。

  虽然上半年在销售金额上双方还有将近500亿元的差距,但是恒大在半年报中还公布了其总资产达到了9999.2亿元,成为首家万亿元资产的房企。同时其半年度现金余额为2120亿元,也比万科要高。因此,部分业内人士当时便认为恒大已超越万科,成为行业第一。

  经过了第三季度的发力之后,恒大也终于在销售金额上实现了对万科的超越,名正言顺的坐上了房企的头把交椅。不过,万科作为一直以来的领军房企,经营非常稳健,利润、负债都控制的很好,恒大要想全面超越万科还需多加努力。

  万科上半年归属于上市公司股东净利润为53.51亿元,而恒大仅为20.17亿元,尚不足万科的一半,万科的赚钱能力显然要比恒大高很多。此外,恒大尽管总资产高达万亿,但负债同样高企,其半年报显示负债8179亿,包含了1160亿元永续债的净资产是1820亿,实际净资产为660亿元。而万科的负债率控制的更为合理,其净资产高达1380亿元,差不多是恒大的2倍。

  万科总裁郁亮在早前便曾表示,万科已经放弃追求规模增长,未来会专注于业务转型,加快业务创新。他特别强调毛利率对万科并不重要,更重要是提升股东回报率。

  而恒大则是另外一种做法,为了扩大规模不断进行获取上市公司股权为主的并购,如重组嘉凯城与深深房,举牌廊坊发展等。甚至,恒大还耗资145.7亿元获得了万科6.82%的股份。而近日,恒大以27亿元出售了旗下的快消业务,据业内人士分析,这或为继续增持万科做资金准备,这也使得两家房企之间的关系越发有了看点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,这一轮以恒大为首的对规模的绝对追求,是在行业整合和并购下发生的,也是在去库存调控放松的背景下发生的,可能意味着房企另一种生存方式的大趋势,就是把规模做到绝对大,在周期中卡位,尽享做老大的各种收益,比如获取土地资源的便利,低成本融资的便利,以及快速提升销售业绩等。

  房多多数据研究院认为,这两年的房地产市场非常好,这对于一些拿地比较大胆的企业而言,是比较好的发展机会,其规模扩张的速度也会比较快。

  大规模限购来袭年度销冠房企归属存疑

  今年房地产市场的持续火爆,尤其是一二线城市房价的飞速上涨,也使政府不得不采取一些行政手段进行干预。截止目前,已有22个城市相继出台了抑制房价上涨的调控政策,其中主要为一二线城市。

  房多多数据研究院认为,国庆前后,多城调控政策出台之后,对当地市场均有了一定的影响,许多原本有意向的购房者,或因限购而丧失了购房资格,或因信贷政策调整而无力再购房,这也使得原本无比火爆的楼市有所降温。

  据房多多杭州二手房监测显示,自9月下旬杭州连续出了三道调控令以来,客户来访量下降10%-15%,外地投资客明显变少了,买房的下单过程变长了……开发商和购房者,二手房房东和买家,各方的心理预期有了波动,心理博弈进入了一个新的阶段。而在此前几个月,房多多凭借着“直买直卖”的创新模式,用高质量的服务和相对低廉的价格,获得了市场的认可,二手房交易量逐月攀升。

  易居(中国)集团CEO丁祖昱也在其微信公众号上表示,对于第四季度的走势不乐观,成交量的下滑已成定局,今年四季度和去年四季度相比,成交量会出现比较大的滑坡。

  恒大、万科等房企今年的业绩主要来自于一二线城市项目的销售火爆,此番大规模限购的出台,也将对其最后一季度的业绩带来较大的影响,这将会使年度销冠房企的归属更加扑朔迷离。

  另外,从存货上来看,两家房企也不相上下,双方的竞争将在未来几年持续下去。

  万科半年报中指出,截至期末,公司各类存货中,拟开发产品为1081亿元,占比25.28% ;在建开发产品2777亿元,占比64.96%;已完工开发产品(现房)398.2亿元,占比9.31%,存货合计4256.2亿元。而恒大在其半年报中也披露其存货为4150.98亿元。

  房多多数据研究院认为,尽管受制于调控政策,房地产市场热度将在今后一段时间内有所降温,但充足的存货,将有助于龙头房企们在未来继续保持领先地位。

  万科董秘朱旭在近期的一次电话会议中透露,面对调控带来的影响,万科将在多方面做出应对。首先,会根据不同城市的调控措施,调整相应的营销策略;其次,房价和地价过快上涨不利于房地产发展,万科将坚持稳健的投资风格,确保公司拥有合理、价格合适的土地储备和充足现金流。

  同时,朱旭也强调,未来,万科依然看好一线城市的发展,在城市化率达到52%的今天,万科相信下一阶段是城市经济圈模式的发展,因此万科看好城市配套服务商的角色,坚定推行轨道+物业的模式;同时,万科的市场占有率依然有上升空间,万科事业合伙人制度能够发挥能动性。

  随着限购升级,国内的房地产市场似乎又到了新一轮周期的下降通道。后续政策的继续走向,将进一步影响市场,万科与恒大如何在市场下行的情况下继续保持优秀的业绩,让我们拭目以待。

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