第一金融网主办
 | 网站首页 | 金融焦点 | 银行 | 股票 | 基金 | 保险 | 期货 | 股评 | 港股 | 美股 | 外汇 | 债券 | 黄金 | 理财 | 信托 | 房产 | 汽车 | 行情 | 
»您现在的位置: 第一金融网 >> 房产 >> 房产资讯 >> 正文

2016楼市列传:从“飞天”到“伏地”

2016/12/23 15:32:26  文章来源:上海证券报  作者:佚名
文章简介:据上证报记者统计,今年全年合同销售金额突破1000亿元大关的上市房企将超过10家,中国房企的“千亿之年”已然来临。中原地产首席分析师张大伟表示,一些企业销售金额不高,高杠杆拿地,在调控下,可能会面临比较大的压力。

  中央经济工作会议释放出的“房子是用来住的,不是用来炒的”这一重要信号,能否警醒亢奋了一年的中国楼市?2016年,中国楼市究竟狂热到什么地步?2017年中国楼市又将是怎样的走向?

  即将过去的2016年必将被浓墨重彩地写入中国楼市发展史。这一年,全国土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高,全年逾318宗地王更是史无前例。狂飙突进的背后是中国楼市供需两端都玩起了类似2015年A股市场的加杠杆游戏。若隐若现的楼市泡沫最终招致严厉调控。以“地王之年、千亿之年、杠杆之年、调控之年”来总括波澜壮阔的2016年中国楼市并不过分。房企加杠杆拿地推涨了周边房价,日日新的涨价助长了老百姓的恐慌心理,羊群效应下的加杠杆购房,导致房地产金融属性超越居住属性。

  亢龙有悔。年底的中央经济工作会议定调明年楼市:房子要回归居住属性,建立符合中国国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。“‘房子是用来住的,不是用来炒的’这话道出了房地产住宅开发的基本道理。” 中城投资总裁路林对上证报记者表示。

  地王之年

  12月14日,调控新政后深圳首次宅地出让, 40余家房企到场,21家房企参拍。最终,碧桂园与对手们厮杀80多分钟后艰难拿下坪山沙湖社区地块。同日,9家房企拼抢天津北辰区顺义道一幅地皮,触发50%土地溢价率红线而被“熔断”。

  上述激进拿地现象几乎贯穿整个2016年——尽管下半年陆续出台了史上最严的楼市调控政策,但房企夺地热情依然高昂。

  2016年是不折不扣的“地王年”。据克而瑞研究中心统计,截至今年11月底,全国共计成交318宗单价、总价地王。这股地王潮发端于一线城市,后迅速蔓延至二线三线城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王数量均在20宗以上。地王平均溢价率超过100%的城市不在少数,甚至连三四线城市东莞今年也创出10宗地王,平均溢价率达455%。

  与地产商狂热拿地相悖离的是地方政府节制惜售。于是土拍市场出现了“量缩价涨”之牛市格局。中原地产研究中心提供的数据显示,截至11月底,36个重点城市合计住宅土地面积成交2980宗,面积3.03亿平方米,同比下降17.8%,但成交金额已达1.3万亿元,同比增长52.3%。

  分城市看,目前已有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元,从溢价率、楼面价、土地成交额看,均超过了历史水平。

  分房企看,截至12月8日,50大房企拿地金额合计1.32万亿元,比2015年全年增长32.8%,其中7家企业拿地金额超过500亿元。

  泰禾集团董事长黄其森表示,与往年相比,泰禾今年拿地的步伐没有停歇,目前已拿到超过2000亿的货值,其中逾七成是通过并购获得。“我们感觉今年风险确实已经累积到一定程度了,但更重要的是北京上海包括深圳没推多少块地,在这样的核心城市核心地段,即使想拿也未必就能拿得到。”

  热点城市土地供不应求的紧张局面既有政府控量因素,也不乏大环境影响。其一,企业投资方向逐渐趋同——扎堆一二线城市;其二,随着央企重组整合持续推进,部分央企为保留房地产业务“名分”,不惜高价拿地以迅速充大自身体量;其三,持续宽松的流动性为房地产公司拿地提供了源源不断的低成本融资。

  今年来明显增多的“面粉贵过面包”的地王案例亦让房地产巨头陷入窘境。

  在万科总裁郁亮看来,地价房价比在1:3左右比较合理,但有些地方却超过了60%,“万科也是进退维谷,买地有巨大风险,不买就会被挤出市场。”

  千亿之年

  楼市里拔地而起的地王颇似A股市场里的龙头股,具有“四两拨千斤”之效。“面粉贵过面包”的新地王往往对周边楼盘产生“坐地起价”之魔力。最终在层出不穷的地王现象烘托刺激下,一手房与二手房共振火爆,甚至出现了排队离婚买房这一奇葩现象。

  2016年,仅一手房销售,全国就创出了逾10万亿元的历史天量,并催生了一批销售超千亿的房地产巨头。

  12月13日,国家统计局公布的前11月全国房地产开发和销售情况显示,2016年1-11月商品房成交金额达到了10.2万亿元,同比增长37.5%,是新中国成立以来首次突破10万亿元大关。销售面积13.58亿平方米,刷新了2013年全年的13亿平方米历史记录。

  据上证报记者统计,今年全年合同销售金额突破1000亿元大关的上市房企将超过10家,中国房企的“千亿之年”已然来临。

  绿地集团董事长张玉良表示:“今年明显可以看到,中国房地产行业出现了一些变化,大企业异军突起,产业集中度更加提高,而中小企业的竞争力在下滑。”

  过去两年来,万科、恒大、绿地、碧桂园、万达、保利、中海等7家老牌房企牢牢卡位,中国房地产“千亿俱乐部”一直没有扩容。从今年前11个月销售情况来看,融创和绿城分别以1303.8亿元和1028亿元已提前迈入千亿行列;华润置地、金地集团分别以990.1亿、932亿战绩逼近俱乐部大门。

  老牌千亿房企则更为剽悍。恒大和万科今年前11月的销售额双双突破3000亿元,紧跟其后的碧桂园也在12月中旬成功跻身3000亿层级。

  对于部分房企较劲销售排名现象,万科总裁郁亮对上证报表示,排名是公司经营的结果,而不应是公司经营的目标。经营公司就像跑一场没有终点的马拉松,关键不在于短时间内的冲刺。企业之间的竞争到最后比的不是体重,而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。

  杠杆之年

  今年楼市的火爆,已不是简单的刚需和改善需求被激发所能解释,这是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏。今年以来,家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及有息负债率均猛增至历史高位,真可谓“杠杆上的楼市”。

  海通证券首席经济学家姜超认为,2016年火爆地产销售是彻头彻尾的金融现象,源于居民拼命加杠杆买房。从居民买房的贷款杠杆率来看,2013年的贷款占比仅为1/3,而2016年的贷款占比已经超过50%,意味着居民购房杠杆率超过50%,已超过美国2007年峰值。

  “月供比(月还贷金额/月收入)是观察居民买房杠杆率的最直观指标。”有地产界人士如此说,此前,全国月供比在30%左右,但今年楼市火爆之后,一线城市的月供比已经飙升至80%以上。

  更有甚者,竟然出现首付贷这种超高杠杆现象。

  据悉,今年以来,在部分城市房价快速上涨过程中,一些机构以所谓的金融创新产品做幌子为资金缺乏的购房者加杠杆。市场外借助中介机构和P2P等互联网平台首付贷、过桥贷、场外配资、众筹购房等一系列金融杠杆配资业务一度如火如荼。今年8月首付贷被公开叫停,但此后又披上“消费贷”、“小额贷”的马甲继续在房地产市场出没。

  “今年以来房地产过度金融化,金融过度房地产化的现象很明显,这很值得警惕。”中城投资总裁路林如此说。

  上海易居房地产研究院在一份《资产泡沫专题报告》中提及,从房地产开发企业看,部分银行规定对全国前20名的房企,融资比例不超过土地成本的60%,其他房企则不超过50%。但从实际情况来看,房企开发投入的自有资金已经越来越少,甚至自有资金比例仅为10%,房企高杠杆现象明显。

  背靠大树、市值不足百亿的信达地产是激进拿地的国企“典范”。自去年下半年起的一年里,信达地产先后取得广州天河、合肥滨湖、上海新江湾城、深圳坪山以及浙江杭州等地的多个地王项目。其中,仅今年5月底到6月初的一周之内,信达地产就在杭州和上海以181.23亿元的总金额拿下两块“地王”。而信达地产三季报披露公司今年前三季度的销售额合计仅115亿元,他如何撬动价值数百亿的地王项目?

  民企的激进典型是融信中国。据中原地产统计,截至12月8日,融信中国今年通过招拍挂共拿地16宗,拿地总价405.5亿元。尤其8月该公司在上海以110.1亿元拍下上海中兴社区地块刷新上海单价、总价两项地王记录,让这家名不见经传的闽系房企声名鹊起。而融信中国今年上半年实现合约销售收入仅132.2亿元。

  中原地产首席分析师张大伟表示,一些企业销售金额不高,高杠杆拿地,在调控下,可能会面临比较大的压力。

  “拿地总金额与房企年销售额之比,是观察房企杠杆率的一个重要指标。一般稳健型房企这个比率不会超过30%。”有房地产界人士如此表示。比如,万科今年销售额已经超3000亿,该公司全年拿地也不过千亿左右。

  房企激进加杠杆与流动性泛滥及融资渠道非常宽松密切相关,其中最为瞩目的是今年房企发行公司债井喷——从2015年的4000亿飙升到今年前三季度的7400亿。与此同时,信托银行理财保险资金等通过各种或明或暗的渠道亦大肆流入房地产领域。中金公司预计,2016年约有5.5万亿的外部资金流入地产市场,用于开发商在公开市场拿地、收并购等活动。

  “去年以来住宅市场逐步回暖,导致部分开发企业对未来预期过于乐观,出现非理性拿地行为。此外,社会流动性较为充裕,可配置的优质资产又相对短缺,为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。”郁亮如此表示。

  调控之年

  为遏制今年以来房价过快上涨,全国热点城市陆续出手调控,一场“限购、限贷、限价、限融、限投”的房地产整肃风暴席卷楼市。

  风暴密集期出现在9月中下旬至10月上旬。截至国庆假期结束,全国有21座城市扎堆出台了以“限购限贷”为核心的调控政策。

  以毗邻上海、今年以来房价涨幅连续多月位列全国前茅的昆山为例,该城市除了对外地人限购外,还巧用了“网签关”这个神妙的水龙头开关。据记者实地调查,新政后的昆山一手房合同要书面送给政府审查,并进行价格备案,价格超过1.8万元/平方米的一手房禁止网签。物价、房管、工商等执法部门对开发商一整套证件进行严格检查,检查通过了才准许网签。

  “十一”黄金周各城市密集的楼市调控政策发布后,政府对房地产行业的监管力度也明显超过往年。据上证报记者梳理,10月11日,深圳下发通知严禁“首付贷”、“众筹炒楼”等违规房地产金融业务。10月12日,上海银监局要求严查房地产拿地资金,实施“穿透式”监管。10月13日,国务院办公厅发文规范网贷和股权众筹从事房地产金融。此后,上交所收紧了对房地产企业公司债发行的监管,保监会要求保险机构对不动产及衍生金融产品投资开展自查,银监会要求16城市金融机构自查,包括房贷调控执行情况,理财资金投向管理,房地产信托合规等。12月初,国家发改委等七部门联合发文,京冀交界地区严控房地产开发建设,强化房地产市场管控。

  不仅如此,在11月初短短一周内,杭州、深圳、武汉、西安、南京、合肥再度加码楼市调控政策。11月28日,上海亦宣布进一步收紧住房信贷——对首套房的认定实行“认房又认贷”。同日天津也升级了房贷调控政策。12月21日,嘉善也加入“限购军团”,武汉、郑州则升级了限购政策。

  从全国看,从9月底开始的这一轮楼市调控已有超过25座城市出台了50多次楼市调控措施。至此,楼市交易进入“速冻”模式。

  张玉良认为,本次调控的本质,是要通过压缩市场成交量和去杠杆,来遏制房价过快上涨的势头,使房价维持在一个合理的水平,并不是要使房价大幅下滑。

  “一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要,也非常及时。”万科总裁郁亮如此对上证报表示。

  长效之年

  2017年楼市会怎样?就调控短期效果而言,多位地产界专家都颇为认可。

  易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱表示,目前来看,本轮房价涨势宣告结束。政策面上,未来热点城市的楼市调控持续从紧,并逐步向货币市场蔓延,购房需求将被抑制和延后。明年国家对楼市监管力度加大,供给规模受限,成交规模将锐减。

  经济学家马光远近日在某论坛公开演讲时甚至呼吁“中国的高净值人士应该减持房产”。他认为中国房价绝对值已经处于高位,按照房价收入比,深圳、上海等地的房价位列全球最贵行列。

  短期调整似乎在所难免。但房地产毕竟事关国计民生,中央对此高度重视,并提出在2017年加快研究建立房地产平稳健康发展的长效机制。近期召开的中央经济工作会议更是用鲜明的语言定调2017年房地产市场:坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  中央经济工作会议给房地产市场开出的“药方”也正好回应了今年5月权威人士在《人民日报》上关于“房子是给人住的”,让房子回归居住属性的论断。实际上,建立房地产长效机制也并非首次提出,早在2013年3月的国务院常务会议上就已有所提及。

  郁亮表示,建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。长效机制关键应包括以下四点:一是提高土地利用效率,建立土地多元化供应制度;二是借助轨道交通加快卫星城、城市群的建设;三是发展租赁市场,为新市民提供更多可承受的住房;四是培育新型房地产和不动产服务行业,开发新的投资增长点。

  “长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策,关键要解决内火,完善制度建设。”中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说,建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。

  在东方房地产学院常务副院长华伟看来,房地产政策的制定应该是一个组合,房地产调控的手段也应该是多元的。因此,只有在国家各部委之间建立一个跨部门的协调机制,房地产的长效机制才有望真正建立。

  《易经》乾卦对事物发展阶段的概括似乎颇能印证2016年中国楼市的走向,从价格猛涨的“飞龙在天”,发展到调控政策密集出台的“亢龙有悔”,2017年将进入“群龙无首”境界,何为群龙无首?用现代话语说,就是回归理性、回归本源。

  (原标题:2016楼市列传:从“飞天”到“伏地”)

分享到:
  • 上一篇文章:

  • 下一篇文章: 没有了
  • 第一金融网免责声明:
    1、本网站中的文章(包括转贴文章)的版权仅归原作者所有,若作者有版权声明的或文章从其它网站转载而附带有原所有站的版权声明者,其版权归属以附带声明为准。
    2、文章来源为均为其它媒体的转载文章,我们会尽可能注明出处,但不排除来源不明的情况。转载是处于提供更多信息以参考使用或学习、交流、科研之目的,不用于 商业用途。转载无意侵犯版权,如转载文章涉及您的权益等问题,请作者速来电话和函告知,我们将尽快处理。来信:fengyueyoubian#sina.com (请将#改为@)。
    3、本网站所载文章、数据、网友投稿等内容纯属作者个人观点,仅供投资者参考,并不构成投资建议,与第一金融网站无关。投资者据此操作,风险自担。如对本文内容有疑义,请及时与我们联系。
    发表评论

    【发表评论】(网友评论内容只代表网友观点,与本站立场无关!)
     姓 名:
     评 分: 1分 2分 3分 4分 5分
     评论内容:
    验证码:   *
  • 请遵守《互联网电子公告服务管理规定》及中华人民共和国其他各项有关法律法规。
  • 严禁发表危害国家安全、损害国家利益、破坏民族团结、破坏国家宗教政策、破坏社会稳定、侮辱、诽谤、教唆、淫秽等内容的评论 。
  • 用户需对自己在使用本站服务过程中的行为承担法律责任(直接或间接导致的)。
  • 本站管理员有权保留或删除评论内容。
  • 评论内容只代表网友个人观点,与本网站立场无关。
  • 全站精选
    [新闻]  最高法:哄骗拐走婴幼儿最高可判死刑
     阿里巴巴再遭美国政府列入“恶名市场”名单
    [银行]  驻济南各银行一律暂停房贷三天 公积金贷款照常
     办信用卡需要什么条件 信用卡办理条件
    [股票]  李迅雷:2017年影响股市的三大因素
     国内部分机构2017年策略分析展望与分析
    [基金]  跨越牛熊连续赚钱!这些基金做到了(附详细名单)
     2016年排名前瞻:资源主题基金望争金夺银
    [保险]  网销保险2020年有望达4000亿元
     又是空难!哥伦比亚飞机失事71人遇难。有无保险
    [期货]  期货疯狂 黑色系再现涨停潮
     国际油价难超40美元地板价 国内成品油价短期锁死
    [股评]  机构预测明日大盘走势(12/23)
     明日最具爆发力六大黑马(12/23)
    [港股]  【数码收发站】深港通效应 中气有睇头
     深港通激活881只标的股 三维度详解潜在投资机遇
    [美股]  摊上大事!新东方在美遭调查 因为公司干出了这种
     美联储会议纪要强化市场对12月加息预期
    [外汇]  人民币兑美元中间价上调365点 为2005年来最大调
     人民币兑美元中间价贬值196点 降幅逾两月最大
    [债券]  中国外汇储备规模回5年前水平 9400亿美元何影踪
     A股明年能否走牛 就看楼市资金来不来?
    [黄金]  互金协会禁令:禁止以“创始会员”名义宣传
     黄金热下的黑平台骗局:宣称百分百盈利 诱使客户
    [理财]  王宝强新助理曝光 网友调侃:马蓉后悔还来得及
     王宝强新助理曝光 这颜值不输当红小鲜肉(组图)
    [信托]  信托业跨入18万亿时代 规模重现两位数增长
     不买房还能买啥?信托理财收益6%跌破两位数
    [房产]  2016楼市列传:从“飞天”到“伏地”
     中央年内四提抑资产泡沫 昨日再点房地产
    [汽车]  宝马X3最新谍照曝光 或2017年首发亮相
     有人说 雾天行车不让开双闪?为什么?

    | 设为首页 | 加入收藏 | 关于我们 | 友情链接 | 版权申明 | 文章列表 | 网站地图 | 征稿启事 | 广告服务 | 意见反馈 |

    Copyright©2006-2016 afinance.cn All Rights Reserved 版权所有·第一金融网