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环京楼市:燕郊房价接近腰斩 部分楼盘10%首付“压房”

2017/12/27 15:31:31  文章来源:中国证券报  作者:佚名
文章简介:今年上半年,环京地区陆续出台多项楼市调控政策,抑制房价过快上涨。值得注意的是,虽然投资者被挡在武清楼市“门外”,但这里的二手房价并未出现大幅下滑,即便成交依旧低迷。

  今年上半年,环京地区陆续出台多项楼市调控政策,抑制房价过快上涨。临近年终,中国证券报社记者对环京楼市进行了调研。

  燕郊镇京榆大街上的“售楼一条街”已不复往日热闹,不少售楼处关门歇业,仍在开业的门店售楼员寥寥无几。“最多时这里卖楼的有四五万人。”燕郊一家房产中介有关人士对中国证券报社记者说。

  燕郊房价接近腰斩

  从国贸出发,沿通燕高速向东驶过潮白河,只需要40分钟就可以到达燕郊镇。由于具备区位优势,燕郊一直是环京置业热点区域。

  中国证券报记者注意到,燕郊镇京榆大街上的“售楼一条街”已不复往日热闹,部分售楼处关门歇业,有的门口贴着转租告示。一位房产中介说:“好多人转行了,限购之后几乎没多少成交量。”

  我爱我家的置业顾问告诉记者,去年好多投资客全款买三四套房。

  3月22日,在北京“3·17”限购政策发布后,廊坊市出台了针对市区、三河市、大厂县、香河县、固安县和永清县的限购政策,规定非本地户籍居民家庭限购一套住房,且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住宅和二手住房。6月2日,限购升级,非本地户籍家庭需要提供3年及以上社保或者纳税证明。

  目前,每平方米降幅近万元是燕郊二手房市场的常态。上述我爱我家置业顾问称:“燕郊整体均价大概在2.4万元/平方米。首尔甜城小区一套房子40500元/平方米的成交价成为今年该地区的最高价。”

  中国证券报记者走访多家中介机构了解到,作为燕郊的主要住宅区,与通州一河之隔燕顺路沿线的价格在2.3万元/平方米左右,较为老旧的福成小区价格最低,大约为1.6万元/平方米。

  根据链家研究院统计的数据,燕郊二手房价格月均成交价格从年初的3万元/平方米以上,跌至不足2万元/平方米,近乎腰斩,且议价空间从最初的1%左右,达到了现在的5%左右。

  除燕郊外,限购之后, 固安区域楼市价以及成交量同样一路下滑。

  在固安某新房售楼处,记者进来之后,销售人员才将灯打开。该销售人员告诉记者,目前外地人在这里购房需要社保和纳税证明,现房销售,均价在1.7万元/平方米左右,如果加上赠送面积,在1.5万元/平方米左右。

  多位固安当地售楼员告诉记者,目前固安房价大概在1.5万元/平方米左右,比今年最高时每平方米便宜近1万元。尽管如此,成交量仍无起色。

  根据易居研究院发布的80城住宅库存报告,7月燕郊、香河、大厂、固安等地月成交面积环比减少超过50%以上,到11月比去年同期减少76%以上。其中,大厂地区11月成交面积不足1万平方米,环比下降90%,同比下降98%。

  对于未来楼市的调控,近日召开的全国住房城乡建设会议上,住建部部长王蒙徽提出,2018年我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

  多位接受记者采访的专家学者表示,虽然环京周边部分地区多属于三四线城市,但这些地区受北京房价影响较大。未来环京区域的调控可能仍将跟随北京的调控节奏。

  “房票”消失

  临近北京的天津武清区同样是此前的楼市热点区域。乘坐高铁,北京南站到武清仅需要26分钟。由于通勤时间相对较短,不少在北京工作的白领选择在这里置业。

  武清的房价常与天津市户口捆绑在一起。从之前的40万元买房办蓝印户口、100万元买房办蓝印户口到积分落户,房子一直是落户的关键因素之一。

  3月31日,天津发布“限购令”,非津籍人士在天津购房需提供“3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明,补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证”。这些措施将外地购房者挡在门外。

  一位熟悉当地市场的人士接受中国证券报记者采访时表示,之前户口政策宽松,武清多数项目都有外地购买者,不少属于投资性购房。不过,由于武清“京津卫星城”的价值凸显,限购之后天津市本地人在这里的置业热情并未明显减弱。

  从2016年开始,武清的房地产市场从买房变成了“抢房”,并衍生出买房需要“房票”的怪象。

  此“房票”并不是指购房资格,是指需要在房屋销售价格上另外多交的一部分钱。一张“房票”少则几万元,最高的有几十万元。

  在一房难求的背后,除了投资者驱动外,更是武清市场一二手房严重倒挂的乱象。6月记者调研武清房地产市场时注意到,在高铁站附近的一个新开盘的项目价格在1.5万元/平方米左右,而周边的二手房都在2万元/平方米以上,倒挂差价在5000元以上。

  在这一市场环境下,出现“房票”、开发商捂盘、拖延不拿证开盘也就不奇怪了。

  临近年终,记者在走访调查中注意到,曾经活跃于武清市场的“房票”消失不见。

  记者来到此前一直未建成售楼处、未正式开盘的某小区,今年中购买该小区房子只能通过在中介那里购入“房票”,加价购入。而现在该项目正式开门迎客,可自由选房。

  在武清城区刚刚开售的某知名开发商楼盘,记者看到咨询者络绎不绝。这里的置业顾问表示,目前价格在2万元/平方米左右,来选房的基本都是本地改善型需求人群。

  值得注意的是,虽然投资者被挡在武清楼市“门外”,但这里的二手房价并未出现大幅下滑,即便成交依旧低迷。

  开发商垫资首付

  为了缓解限购带来的成交低迷的态势,不少开发商进行“低首付”促销,部分楼盘可10%首付“锁定房源”。针对外地户口不能购房的政策,部分楼盘销售给出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法。

  一位售楼员坦言,目前可以做首付分期,主要因为时值年底,开发商着急回笼资金。购房者需先与开发商签署一份“购房合同”,购房者在当地缴纳社保,待三年之后满足社保缴纳要求之后,再办理正式的网签备案手续。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,应对这种行为严查。虽然现在看上去问题不大,但是不确定因素很多,未来可能会出现很多问题。

  多位销售人员向中国证券报记者表示,按照规定,外地人购房首付最低50%。为鼓励外地人购房,目前最低可以首付10%“压房”,剩余的部分由开发商垫付,垫付部分资金可在三年内分批返还给开发商,中间不收取利息。

  销售人员宣称,并不一定缴纳3年社保后才进行网签,期间如遇政策松动,就可以马上网签,或者选择出售房屋赚取差价。

  “首付10%”并不是一种新现象。公开信息显示,早在2008年,这种促销方式就出现在燕郊楼盘广告中,因为垫付方式违反相关法规,在当年5月遭监管部门严查而被叫停。

  一位在环京地区工作多年的销售员告诉记者,楼市不景气的时候,10%的首付这种情况就会出现。之前有些楼盘打着“首付10%”,余下则分期免息还清。但往往在交完钱之后会发生变动,比如又收取利息,或者临时加价。

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