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楼市松绑这些事儿:小心思可以有 小动作真没有

2019/10/21 9:33:32  文章来源:新浪财经  作者:佚名
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  来源:90度地产

  当下的楼市,微妙得很。南京六合、天津等地都被冠上了“楼市松绑”之名,再结合近期各地出台的公积金政策,楼市出现了一些微妙的政策变化。

  但这种小刺激,究竟起着多大作用呢?

  看看刚刚过去的“黄金周”就能知晓一二,十一期间,动辄就送宝马、怒降3000+、精装价降成毛坯价;虽然“金九”在8月份就打响了,但楼市仍不见起色。所以,当下星星之火的刺激,估计没多大用!那为何还要刺激呢?且听我慢慢道来。

  十一过后,最引人关注的城市是上海。上海对央行“首套房不得低于LPR水准”的规定“说No”,任性地将首套房贷利率摁在LPR-20个点。

  要知道,魔都上海,国庆7天仅成交了931平米,也就10套房,创10年新低,比去年国庆成交量跌了83%。怪不得如此任性呢!

  虽然贵为长三角龙头,但上海心里的苦只有自己知道。

  上半年,上海GDP增速为5.9%,低于全国平均水平。经济总量TOP20城市里,跑输全国(6.3%)的只有上海、天津、重庆和苏州4个城市。今年前8个月,上海规模以上工业企业营业收入下降5%,利润下降了18.7%。能力越大、责任越大,临港这个去浦东都叫进城的地方,搞自贸区新片区,这是要花钱的。

  一级政府、一级财政、一级事权,新片区很多规划落地,钱得从本级财政来。对临港财政不力的现状,市里不能不考虑。于是乎,铁板一块的限购(外地人需5年社保),在临港撕开一道小口子,以后外地人在这儿购房,只需3年社保。但是,临港楼市热只维持了1个月(8月新房销售环比大涨148.94%)。9月份,临港板块成交(5.57万平米)环比暴跌了43.3%。近期,上海地产界的朋友告诉我,8月份在16号线滴水湖地铁站揽客的地产中介们,大多都走了。

  同为长三角龙头的南京,政策微调线路和上海是一样的,就是将“一城一策”降维到“一区一策”,松绑弹性小的郊区政策。

  6月份,房价不足万元(6月房价为每平米9417元)的外围区县高淳,退出了限购。外地人只要有南京居住证,提供劳动合同或营业执照复印件即可开具购房证明。近日,距离主城区40公里的六合区如法炮制,对大专学历的放开限购。

  其实,南京楼市还是不错的。据克而瑞数据,“金九”南京新房成交面积同环比分别增长62%和95%,比2019年月均成交上升了31%,库存消化周期仅为6.17个月,二手房成交面积同比增长50%。国庆黄金周,南京楼市成交翻倍。

  照理说,不该松绑呀?但南京区域失衡太严重,一南(如高淳)一北(如六合)的外围,库存压顶。6月份,六合新房供求比超过1.8。

  图表来源:网尚研究

  六合和高淳,同病相怜。都是外围区域、供应量大、消化困难。据米宅统计,现在六合新房库存周期高达26个月。但是,最新的调控指示言之凿凿,裹挟私货(去库存、刺激楼市)下的任何“小动作”,都是“耍流氓”,都是违背“不以房地产刺激短期经济”的高层指示。所以,经常有松绑“一日游”的尴尬。不过,上海临港(25.740, -0.56, -2.13%)松绑,师出有名,六合和高淳也一样。

  2018年7月,十九届中央第一轮巡视,南京被批“省会城市功能作用发挥不够”(GDP只占全省的13.8%)。

  如何整改?当然是提高首位度,首先就是人口。按照《南京市“十三五”人口发展规划》,到2020年末全市总人口将达到910万。截至2018年,南京常住人口843.62万,2019和2020年还将增加76.5万人。但是,这几年南京每年新增人口只有10万左右。

  2019年,南京1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》,聚焦吸引人才和打造江北新区,而六合就是江北新区重镇。眼下,人口争夺战愈演愈烈,“零门槛落户”成为新一轮“抢人口”的标签,河南、广西等内地省份三四线城市,彻底拿掉了城镇户籍门槛。对南京来说,高淳、浦口、六合等外围区,过去都是县、距离主城区超远,本质上是三四线城市。

  因此,这些“库存大、人口少、配套差”的区域放开限购,既能抢人口,也能推进城镇化,还能打造强省会城市,特别是可以名正言顺地夹带私货了(去库存),可谓“一石多鸟”。目前,“抢人才”已降维为“抢人口”了。未来,“房住不炒”了,新增人口既是楼市的主力军,也是消费的主力军,各地深谙此道。前有堵截,后有追兵,时不我待,真的是“南京!南京!”。

  很明确,国家战略是很清晰的,就是以打造都市圈增长极,培育消费内需,实现经济转型。钱给到你、楼市可以“因城施策”、“因区施策”,剩下看你的了,但丑话讲在前面。所以,这就是为何各地都在拼命“抢人口”。说白了,限地价、限房价,楼市两头受气,再加上“控杠杆”,房产的投资收益,越来越索然无味。过去,楼市像太阳能(3.070, -0.06, -1.92%)一样取之不尽的旺盛需求,一夜之间断崖了。所以,不要指望政策松绑了,类似2016-2017年的楼市新周期又来了。

  比如,近期红利不断叠加、千宠万爱于一体的网红城市深圳,国庆“黄金周”新房交易量增长80%,整个“金九”新房成交量增长了30%-40%,一线城市可谓独领风骚,媒体端大书特书,说新的发财机会又来了。但整体看,深圳楼市很平稳,9月不到30万平米的新房成交量,仍是历史最低水平。更能代表市场的二手房,挂牌量剧增。贝壳研究研究院长肖小平统计,今年深圳卖盘增加很多,去年3月只有3万套,今年3月达到6.3万套,翻了一倍,高位套现的人不少。

  1-9月,深圳二手住房累计成交同比下跌2%,调涨的卖家占比只有44%,挂牌成交周期从去年9月份的92天上升到133天(从业主挂牌到最后成交的时间),买家议价空间为3%(买家有诚意买,卖家愿意降价3%出售)。说明了什么?楼市炒作、房价大涨、预期火爆,这都是国家不允许的。深圳打造“先行示范区”,不管示范什么内容?首先就是要打破高房价困境,不然就配不上先行示范区。所以,奉劝那些还在炒作概念,蠢蠢欲动的人,洗洗睡吧!

  在一线城市,现在买房,2年后卖掉,大概率是要亏的。中泰证券统计,上海房产持有成本大约是9%。房价不涨,或涨幅低于9%,就会出现账面亏损。2019年,百城房价涨幅不到6%,而买房资金成本超过5%,再加上4%的折旧,整体计算,还是一个亏字。据第一财经,算上按揭成本、中介费及各项税费,在深圳买房持有两年(2018-2019年),房价没涨40%,都算亏!

  很明确,楼市不再单边突进了。用一位地方政府官员的话来讲,现在没有哪个城市不依赖房地产的,中央也知道,这种状况也不是一天两天能改变的,要用时间来换空间。考虑到当前严峻的经济形势。比如,基层官员执行中央政策时,有的走偏严重,“一刀切”地去杠杆、“一刀切”地搞环保(拆猪圈),人为造成经济下行,加上企业外迁和外需回落等,楼市政策就得灵活一些。

  再比如,地产下行叠加减税降费,各地财政普遍困难,有的地方甚至发不出去工资。房地产政策更需要灵活。

  但不管如何,地方一概不能赤裸裸地刺激地产,以地产拉动经济。当然,地方财力紧张事宜,已提上议事日程。最近,国务院印发《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》,增值税改革“五五分”(原来央地分配比是75%和25%),这个大块头税给地方政府吃下了一颗定心丸。此外,以前归中央的消费税,也交给地方了,鼓励地方刺激消费。

  近期,另一个微妙变化是,越来越多三四线城市开始松绑调控政策,比如扬州、汕头提高了公积金贷款的额度,取消贷款轮候等;宿州对农民进城落户、人才、务工人员等,启动补贴,或者“契税全免”。学历的走“人才通道”,没有学历的走“务工人员通道”,进城农民有“农民通道”,总有一款适合你,宿州首套房新政涵盖面之广、力度之大,罕见!

  前面讲了,河南、广西等省区内“存在感”不高的三四线城市,已经整体取消了落户限制。没有办法,就连扬州、汕头背靠发达区域的三四线,土地出让收入都快赶上一般财政收入了。可推断,内陆广大的三四线城市,都眼巴巴地等米(卖地)下锅,要紧的不仅是“吃饭财政”,很多基建项目停工了。但不管怎样,不能容忍这些地方再次刺激楼市了,不然“去库存”又要来了。

  殷鉴不远,相比“去库存”之前,哪个三四线现在的房价不是翻了一倍?还能再纵容一次吗?而且,都市圈的战略下,内陆三四线城市人口整体外流,再刺激很危险。另外,这几年很多三四线城市的地方政府,一个个儿都跟打了鸡血似的,华而不实的基建搞了不少,比如很多三四线都建机场、高铁、副中心、新区,很大程度上,这都是棚改给了胆儿,地产繁荣惹的祸。

  好在,形势比人强,目前我国常住人口城镇化率只有59.8%。业内普遍认为,农业转移人口至少还有2亿,国家也鼓励“就近城镇化”。所以,三四线城市可以调整政策,但不能赤裸裸地刺激楼市,只能打“就近城镇化”的算盘。于是,广西、安徽和安徽等农业人口多的人口大省,三四线城市彻底取消落户限制,这样至少能将下辖县乡镇的人口(特别是农业人口)吸引进来。

  顺着这套逻辑,搜肠刮肚地找行得通的松绑政策,公积金也算一个。首先,公积金贷款政策变化,对市场的影响有限,无论收紧还是放宽,起不到什么实质性作用。但信号意义太重要了;其次,市场下行了,公积金池子的水位高了,有钱自然能提高额度。而且,公积金贷款利率低,额度提高,不就能为农业人口城镇化,提供低成本的资金吗?这也是“降成本”改革。

  总之,短期内,适度松一松,让需求保持一定热度,让预期稳定一些。不管是对于“三稳”,还是支撑地方财政和稳增长,甚至满足某个区的诉求,这是多方可接受的。在国家眼里,“小乱大稳”,只要控制住地价和房价,适度松绑,既能将体量维持在高位,还能杜绝投资炒作,也为调配政策组合和力度,让市场高位的同时,置换长期改革时间。

  从环保粗暴执法、补贴一撤新兴企业就亏损、地方弱不禁风的财政家底看,这个“软着陆”的过程非常长,南京这样的强二线都不例外,何况其他城市!比如,10月10日南京成交8幅宗地,底价成交的底价成交,降价成交的降价成交。对近年来被称为“地王”专业户的南京来说,这太不可思议了,但现实就是这么残酷。

  距离南京主城区40多公里的六合,与上海临港差不多,限购放松貌似星星之火,但绝对不会燎原。再说,这个松绑还顶着个人才的帽子。再说,还有问责在压着你。同理,天津滨海新区的两个科技园放松,更无须多论。

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