中国证券报记者日前对北京地区豪宅市场进行实地走访发现，临近年末，别墅类项目成交趋冷。不少开发商为了实现年底回款，五环外以限竞房为代表的别墅类项目推出较大幅度的降价促销活动，但看房和买房的人数量依然较少。相比之下，受近期二手房市场成交回暖影响，五环内、千万级别以上的成熟社区改善型住房成交量出现回暖，价格也小幅走高。北京地区豪宅市场整体分化明显。

　　别墅成交清淡

　　中国证券报记者走访了位于大兴区、房山区、丰台区等多个五环外别墅项目发现，受开发商年底回款压力增大等因素影响，不少别墅类项目降价促销力度较大。有的项目目前的折扣相比“金九银十”期间更为吸睛。但从现场情况看，五环外别墅类项目并没有引起太多购房者的兴趣，无论是看房还是成交，整体较为平淡。这在以限竞房为主的楼盘项目中，表现得尤其突出。

　　“目前在售的别墅项目，基本都是地上和地下结合的联排或独栋。地上部分和地下部分分开定价，地上部分和地下部分面积大致相同。其中，地上部分是按照限竞房的价格标准制定的，价格大概是5.6万元-5.7万元/平方米，地下部分定价为2万元/平方米。这个价格相比开盘时大概降了20%左右。目前，地上部分和附近的刚需普通住宅相比价格大概高出1万元/平方米左右。如果把地下部分和地上部分面积一起算平均值，每平方米大概4万元左右，比附近刚需住宅每平方米的价格低很多。”位于南五环外某限竞房销售人员对中国证券报记者表示。

　　即便如此，别墅看房数量和成交数量依然不乐观。据头部中介销售人员介绍，这和很多项目是限竞房交付标准有关。

　　“限竞房由于受成本影响，项目交付跟一般意义上的别墅项目有很大的不同。首先，一般开发商的别墅项目会单独设立，而限竞房的别墅项目为了降低成本，会和普通刚需住宅、洋房等项目混在一起，缺少别墅项目应有的私密性，配套也是按照刚需房建设的。其次，从外立面看，限竞房别墅项目为了节约成本，很多不是贴砖或贴大理石，而是刷漆和涂料。最后，房子内部也基本上是毛坯构造。很多限竞房别墅项目都达不到别墅应该有的高端化品质，因此南五环外在售的几个别墅项目，销售情况整体不太乐观。”多位中介销售人员在接受中国证券报记者采访时指出。

　　中国证券报记者获悉，购买上述楼盘的客户基本上都是对这个片区有所了解，比较熟悉周围环境，认可周围居住体验。买来用于家庭自住的比较多，也有少部分用于投资。

　　特价房源多

　　在走访过程中，中国证券报记者发现，很多别墅项目近期都推出了特价房源，其中不乏头部开发商项目。很多特价房源已经处于即将交付的状态，无论从价格还是入住时间都有很大的吸引力。但由于交通、配套设施等吸引力一直欠佳，即便推出较多特价房源，成交量依然平淡。

　　以位于房山区、丰台区交界处的青龙湖片区为例，由于该片区独特的水库资源，入驻的楼盘基本主打康养和改善。中国证券报记者走访发现，这些片区项目基本没有刚需房所必须的地铁、大规模成熟社区及商业、学校、医院等。

　　“合院项目每栋包括上下五层，优惠活动之前，单栋最低价格在1100万元左右。12月开始，单栋最低价格900万元起步，如果不要车位还能便宜。”位于青龙湖片区某头部开发商销售人员对中国证券报记者表示，“项目2021年交付，上下五层都是精装交付，按照我们的标准，如果客户自己装修，光装修费都要100万元不止。我们就是年底冲量，年底之前交齐首付的20%就可以，后续资金到位情况可以谈。”

　　即便如此，现场看房人员仍然顾虑较多。“能买得起别墅的人，年龄一般都处于上有老、下有小的状态。这些别墅项目周围没有已建好的优质学校可供上学，医疗配套不太成熟，交通也不太便利，都是摆在面前很现实的问题。”多位看房人对中国证券报记者表示。

　　对于看房人的这些顾虑，开发商销售人员指出，“这主要和别墅市场整体不景气有关。对于房地产市场而言，购房者有明显的从众心态，也就是买涨不买跌。如果房价和成交量一直都处于高位，目前这个定价，销售肯定火爆。”

　　而针对配套不足的问题，上述开发商指出，在项目拿地时，都有相应的配套建设用地。随着入住项目增多，学校和医院会进一步完善。

　　成熟社区受青睐

　　相比之下，受近期二手房市场成交回暖影响，五环内、千万级别以上的成熟社区改善型住宅成交量出现回暖，价格也小幅走高。

　　“我们猜想和很多公司最近发了年终奖有关系。”中国证券报记者走访位于北京地区的多个中高端知名成熟社区时，相关中介销售人员称，“我们也比较纳闷，成交量突然就上来了，上千万的改善型住宅，之前门店一个月也就出手2、3套，11月我们卖出去10套，12月刚过一周多，就成交了4套。”

　　以位于西南二环外某2006年左右建成的品质小区为例，在经历了11月和12月的大幅成交后，该小区在售房源数量稀少。在售房源中，很多业主待价而沽。

　　“我们卖房是为了去海淀买学区房，目前市场成交不错，先卖掉这套去海淀租一段时间，慢慢再看学区房。”有业主对中国证券报记者表示。

　　对此，中介人员指出，北京已经很多年没有“金九银十”了。相反，“金九银十”之后才会进入真正的旺季小高峰，这种旺季一般会持续到春节前。11月成交量已经上来了，后续价格会不会变，主要就看12月的量。如果还保持高位运转，成交价上涨是大概率事件。

　　“价格没动、成交量位于高位，是最利于换房客户操作的。价格既不会卖亏，也不会长时间卖不出去。”某资深销售人员对中国证券报记者表示，“之前千万级别的非学区房不太好卖，最近一段时间却供不应求，这主要和这些地区配套成熟、房产保值和升值空间大有关。毕竟是二环外的次新房，如果房价下跌，也是最抗跌的品种之一。目前这类房子成交回温，说明二手房市场已经出现了一些回暖的变化。”