我们按照下面的方式估算深圳房屋总价值: 纳入政府统计的、合法建筑物,其中非商品住宅的部分,按照商品房的50%估价。其中有比住宅更高价格的商铺,有比住宅价格低的商务公寓、写字楼,还有价值低很多的城市配套、产业用房(比如电力、公交、邮电、学校、工业厂房等)。 所以,50%的股价不存在低估。 深圳建市(1979年)之前的建筑物存量,基本可以忽略不计。1979年至今,新增合法建筑物总面积是3.25亿平方米,住宅是1.355亿平方米,非住宅是1.895亿平方米。 深圳合法建筑总市值: 1.355×8.5+1.895×8.5×50%=19.6万亿元。 小产权房、违法建筑部分,截止2013年末是4.28亿平方米。其中工业类,价值估计连商品住宅的20%都达不到,住宅类则可以按照商品住宅的35%计算,商办类可以按照商品住宅的0.7到0.8倍估价。其中三类建筑的比例大约是4:4:2。 这样,小产权房、违法建筑折算为商品住宅的总系数为0.35。 于是我们可以算出,深圳4.28亿平方米违建(小产权房)目前的总市值最多是:4.28×8.5×0.35=12.7万亿元。 深圳总建筑面积的总市值:19.6+12.7=32.3万亿元。 如果我们把尺子再放宽一点,假设小产权房、违法建筑少统计了1亿平方米,总量从4.28亿平米增加到5.28亿平米,那么深圳房屋总市值最多是35.3万亿元。 35.3万亿,这就是目前深圳房屋总价值的上限。32.3万亿,则是其下限。 |
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