北京远郊区新房成交量大涨，北京远郊区房价会跌吗?据了解，黑鹳、大鸨、天鹅、鸿雁、鸳鸯、灰鹤、秋沙鸭……来自北京市园林绿化局的统计显示，2021年北京市全年监测到的鸟类达到360多万只，北京已经成为世界上生物多样性最丰富的首都之一。

北京生态环境的改善让候鸟变成了留鸟，另一群“候鸟”的生活方式也悄然生变。曾经一到冬季便南迁的旅居人群也陆续回流，来自机构的数据显示，2018年北京启动新一轮百万亩绿化造林至今的四年间，北京密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊区新房成交量年平均增幅超两位数，其中2020年部分区增幅高达80%。2020-2021年两年四大远郊区新房总成交量比2018-2019年两年更是猛增53%，候鸟留京、旅居回流成为北京远郊区的新变化。

2018年是个分界线

“2018年是个分界线。”张洪健，北京密云本地人，工作以后一直在密云做房产销售，在他的印象中，2018年以前很少有“城里人”来密云买房，特别是作为第二居所，但2018年以后，自己的客户开始从密云本地人，向北京城区来密云购买第二居所的人群转移。

我爱我家(000560)研究院的数据证明了这个节点：从2018年起，北京怀柔、平谷、延庆、密云四大远郊区新房成交量逐年攀升，特别是怀柔、密云两区的平均年增幅超过18%。

时间回放到五年前，也就是2017年，国务院对《北京城市总体规划(2016年-2035年)》作出批复，确立了门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区以及昌平区和房山区的山区为生态涵养区，山区走上精品发展之路。

一年后，北京启动新一轮百万亩绿化造林，提出“构建互联互通的森林湿地生态系统，为提高生物多样性奠定基础”，以及“乡土、长寿、抗逆、食源、美观”植物选择标准。除考虑景观和绿化效益外，2018年，也成为北京本轮生态环境治理的一个分界点。

“我们监测发现，除了少量的本地需求，城里的购房者到北京远郊区买房，要么就是活跃的老年人作为自己退休后的养老居所，要么就是青壮年的第二居所，交通便捷性、环境舒适度、配套友好性是他们最为看重的。” 我爱我家研究院高级分析师宋俊梅介绍，以近两年成交量比较突出的密云、怀柔为例，都是北京远郊区自然条件比较好、精品发展定位走得比较快的区。“哪个区环境好、交通通达便利，哪里就是大家第二居所的首选。”

疫情确实加速了旅居回流

疫情的出现，让2020年成为北京远郊区新房成交的又一高峰。

来自我爱我家研究院的数据显示，6475套、2117套、2282套、2058套是密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊区2020年的新房成交量，同比2019年，四个区的增幅分别为80%、42%、41%、30%，其中密云区的增幅最高，虽然在随后的2021年，四区的成交量均出现了一定程度的回调，但总量也都超过了2019年，2020-2021年两年四大远郊区新房成交量为23206套，比2018-2019年两年四区新房成交量的15211套增长53%。

“毫不避讳地说，疫情是我选择京郊最开始的原因。”与同龄人相比，还不到四十岁的王东已经实现了财富自由。王东说，之前在南方的城市有几个长租“据点”，最近两年可谓“稀碎”。疫情的反复下，追求自由的王东开始寻找“替代品”。

经过一年的考察，他对北京远郊区有了全新的认识—— “喜欢它的环境，空气好、绿化面积大，森林天然氧吧，这与前几年的雾霾状态大相径庭”。这一次王东并没有再继续选择租，而是决定“定居”，他在老唐的手里买了一套别墅。“北京远郊区的变化确实很大，不但环境治理得到明显改善，交通等配套设施也更为健全。”王东看重的另一个因素就是交通通达度，距离自己的生活圈子更近，开车不到一个半小时就能马上投入工作或聚会。

“我们今年的客户中，20%-30%是在外地有旅居第二住所，卖掉后回归到北京的，在我们小镇上叫候鸟回迁。”唐发法，密云弗农小镇的负责人，王东口中的“老唐”，在他接触的回流业主中，像王东这样的特别多，他们曾经的第二居所遍布热门旅居城市：从温暖湿润的三亚、云南，到北京后花园张家口、秦皇岛，其中有的是旅居，有的是投资，但经历了疫情、工作变迁，北京远郊区生态环境的改善、与平日生活圈子的“不断层”，是“候鸟们”回流的重要原因。

一小时抵达城区是重要配置

在王东看来，随着城市的逐年外拓，一小时生活圈的概念逐渐被认可，拥有绿色生态且交通便捷的区域，也正在成为北京人继市区之后的第二或第三居所。在这之中，诸如密云、延庆、怀柔等区，慢慢进入到大家的视野。

“每个人都有自己不同的生活方式，人的相处更多是圈层，总希望自己生活的圈子是和自己比较合拍的，这样大家就不再是简单的邻里关系。”已经退休五年的马瑞在选择第二居所的时候，没有跟风南下， 在她看来，第二居所给一群合拍的人提供了自治自理的机会，无论是社区治理，还是各种文化活动，这些全部是在高标准的基础上“内生”的，幸福感、舒适度会成倍增长。“平日虽然比较慵懒，但也需要慢慢沉淀，要融入当地生活。都是城里搬过来的，不能自己玩自己的。本身就是老北京人，这样的变化也更有融入感。”

马瑞对于“旅居”也深有体会。“一到旺季，大家都是一窝蜂地涌入，旅行成本特别高，而且出门在外也有诸多不便。女儿女婿带着外孙子来看自己一趟，往返路费基本上都得小两万。”马瑞说，如今北京远郊的卫生、食品、安全、医疗等条件都令人放心，自己在定居密云后，也逐渐熟悉这片山水背后的故事。“北京人喝的三杯水中，就有两杯来自密云水库，他们像保护眼睛一样保护密云水库，像对待生命一样对待生态环境。”

从两三百万到四五百万

环境与交通之外，价格因素同样不可忽视。

海原，2020年5月份320万卖掉自己朝阳一套单位福利分房，在延庆以210万的价格购置了自己的第二居所。

“刚退休两个月就赶上疫情，一解封我赶紧跟老伴儿说咱们郊区找个地儿吧。”海原坦言，郊区买房子主要是给自己退休找个活动得开的地儿。海原跟老伴儿对第二居所的标准，除了有王东同样的“一到两个小时”通达的要求外，200万左右也是他们的价格天花板。“我们并非有钱人，也知道北京远郊区的房子变现能力并不高，别太远是为了女儿回来看我们，200万左右是我们能够承受的极限，毕竟还是第二居所，真到老得动不了了，肯定还是要回城的。”

对于海原的这一第二居所购房标准，宋俊梅也表示赞同。“我们监测，200万-300万元的单套价格是城六区购房者在北京远郊区第二居所的一个理想区间。但随着生活水平的提升，这一价格区间的上线在2020年以后有所提高。”在宋俊梅看来，提高的原因既有入市产品丰富，独栋、叠拼等350万到500万区间的产品开始入市，另一个原因是随着配套的完善，购房者对于第二居所的认可度提升，愿意花更多的成本在第二居所里。

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