每一年的3月底和9月底，都是全国政策密集出台的一个窗口期。

　　短短一周时间，又有多个城市出台新的楼市调控政策。伴随着楼市调控进入“深层次”，除了限购、限售等常规性措施，“摇号卖房”、“首套优购”、“造假禁购”等已在多城铺开实施。

　　小编盘点了一下这几个城市的政策：

　　海南

　　限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售

　　3月31日，海南省住建厅发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》指出，为限制投机性购房，严格购房资格审查，非本省户籍居民家庭在该省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。且实行差别化信贷政策，非本省户籍居民家庭在该省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

　　据了解，海南省原来的限购政策是，非本省户籍居民在省范围内只能购买1套住房，即1人限购1套住房，现在统一调整为1个家庭限购1套住房。

　　此外，调整限制转让和限购政策，本通知印发后(即3月30日)购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而据悉，此前非本省户籍居民家庭在限购区域购房需缴纳1年或2年个人所得税或社会保险。而对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，一经发现，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在海南购房。

　　海南此次调控，被称为有史以来力度最大的楼市调控，看来，这个地方的炒房客可以歇菜了。

　　成都

　　刚需家庭可优先摇号选房

　　而就在同一天，成都市城乡房产管理局与成都市司法局联合正式对外发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》(以下简称《补充通知》)。

　　依照《补充通知》，成都市商品住房开盘销售将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房，并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人相一致，该政策自3月31日起实施。

　　刚需家庭有三大认定条件，根据《补充通知》的规定，满足刚需家庭优先摇号排序选房的条件有三条，详情如下：

　　一，居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)和其未成年子女，达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭；夫妻离异的，购房登记时离婚应已满三年；

　　二，登记购房人及其家庭成员在成都市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录；

　　三，购买的商品住房位于成都市住房限购区域的，登记购房人须符合成都市住房限购政策；购买的商品住房位于成都市住房非限购区域的，登记购房人须为成都市户籍居民。

　　成都市房管局方面表示，以上三个条件需同时满足，才符合政策规定的刚需家庭。

　　西安

　　全款优先选房

　　3月30日晚间，西安市房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

　　看来，“全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走”的段子正在西安上演。

　　这是继上海、南京、长沙、成都、杭州等城市之后第6个正式出台摇号卖房措施的城市。

　　除了出台摇号卖房措施，西安要求开发商签订《关于规范开展商品住房销售活动的承诺》，包括承诺销售人员正确宣传我市住房交易政策，不散布谣言、传播谣言或以房源紧俏、内部预留、开盘售罄、后期涨价等方式营造紧张气氛，诱使购房人抢购；价格公开，不得捆绑销售等，一旦违背则被限制网签销售、暂停新申请预售许可。

　　大连

　　实行住房限购政策

　　严格新购住房上市交易

　　3月21日，大连市政府印发了《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，为满足首套刚需、支持住房改善，抑制投资投机行为，促进房地产市场平稳健康发展，自22日起实行住房限购政策。

　　根据通知，大连市户籍居民家庭在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区及高新园区(“中心城区”)拥有2套及以上住房的，暂停向其销售中山区、西岗区、沙河口区及高新区(“限制区域”)的住房。

　　据了解，非大连市户籍居民家庭在中心城区拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限制区域的住房。非大连市户籍居民家庭在中心城区没有住房的，在限制区域可购买1套住房。凡在限制区域内新购买住房的，需取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

　　阜南县

　　三套及以上商品房5年不得交易

　　在热点城市加码楼市调控的同时，一些三四线城市纷纷加入限售队伍当中。

　　3月20日晚间，安徽省阜阳市阜南县出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见(试行)》(简称意见)，指出房屋销售成交价格不得超过发改部门备案价格。否则，房产局不予办理《商品房买卖合同》备案。

　　此外，为严控投机炒房，大幅延缓多套房上市交易时间。意见明确，阜南县居民在县里名下已有二套住房，购买第三套(及以上)商品住房后5年内不得上市交易，非阜南县户籍居民在县里名下已有一套住房，购买第二套(及以上)商品住房后8年内不得上市交易，起始时间以购房人缴纳契税时间为准。

　　意见称，各部门将严查自商品房批准销(预)售之日起，未在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，未在交易场所醒目位置明码标价销售的；未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价的；以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费的；捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格的等违规行为。

　　泸州

　　实行地价房价局部调控

　　泸州方面，3月27日，泸州市住建局、市发改委、市国土局、市规划局等九个部门联合印发的《规范管理促进房地产业健康发展的实施细则》正式施行。

　　《细则》指出，实行地价房价局部调控。对中心城区热点区域的地块，需要采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价的，由住建部门会同国土资源部门、规划部门提出方案，并列入土地出让方案报市政府批准后执行。

　　《细则》还指出，加大对房地产开发项目超容积率规划源头治理，杜绝超标准规划设计赠送面积(不计产权的面积)。

　　同时，要求住建部门应定期将商品住房库存去化周期通报国土部门，当商品住房库存去化周期小于8个月时，应当适时增加土地供应；当商品住房库存去化周期大于15个月时，适时控制土地供应。

　　出台楼市新政

　　与当地楼市库存不足也有关系

　　市场分析认为，上述城市出台楼市新政的原因，除了受房价上涨因素影响外，与楼市库存不足也有关系。

　　截至2018年3月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近四年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了四年前的水平。

　　图1 100城新建商品住宅库存面积

　　(数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院)

　　数据显示，2018年3月份，100个城市新建商品住宅供应量为3643万平方米，而成交量为4090万平方米。对比供应数据，3月楼市呈现出供小于求的态势。实际上今年一季度此类供求不平衡的特征就很明显。这可以解释部分城市近期存在的“抢房”现象，以及各地出台或升级摇号政策的现象。

　　图2 100城新建商品住宅月度供求关系

　　(数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院)

　　报告指出，2018年3月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比2月份10.6个月有所下滑。观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上，正呈现出震荡上行的态势。

　　图3 100城新建商品住宅存销比走势

　　(数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院)

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，2018年第一季度，全国100城住宅库存的特征很明显，即继续表现出住宅库存不足的特征。当然类似城市主要是规模较大的城市，其市场基本面较好、房屋买卖相对活跃，进而会出现库存规模“跌易增难”的现象。

　　2018年第二季度，预计全国100城购房政策收紧的概率将加大，这有助于缓解库存不足的矛盾。当然，预计一二线和三四线城市的政策会有差异。其中，近期包括大连、武汉、长沙、杭州、西安等二线城市的政策继续收紧，此类政策包括限购、限售、摇号、优购(给予优先购房权)等内容，利好规范市场交易和缓解库存不足的风险。比如说在优先购房权上，包括棚改对象、首套购房者和相关人才在摇号中有优先认购权，这就有助于在房源不足的情况下，形成更公平的摇号制度。而对于其他三四线城市尤其是地级市来说，倘若市场过热、库存不足，那么此类城市提高银行信贷利率、出台或升级限售等政策的概率也会加大。