楼市反弹警惕境外热钱炒作

　　根据日前央行公布的数据，7月我国金融机构外汇占款增量达2425.65亿元，创年内第二高，海外资本加快回流国内已是不争事实。

　　泡沫化气息渐浓的楼市，一面是境外看房者频频下单，一面是外资机构高调抛售，海外资本在楼市价格高涨的当口到底起了什么作用？攻股市弃楼市的说法是否准确？

　　境外散户频频购房“催热”高端市场

　　“热钱又回来啦！”在市场惊呼因金融危机暂时撤离中国市场的海外资金又杀了个回马枪之时，房地产市场已敏感的感受到了这一变化。

　　深圳，四月下旬“限外令”松动，港澳台居民不再只能购买一套房，看房的港人立刻增多，根据置业国际的推算，“限外令”解禁后，2009年港人在深置业将比2008年上涨23％，购买数量将达到8600套，面积也将超过80万平方米。

　　上海，高级公寓市场最近持续火爆。最新数据显示，8月上海共有468套豪宅成交，成交单价均在人民币4万元/平方米以上，总成交金额达65.59亿元，不论是数量还是价格均创今年新高。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉本报记者。中原(中国)地产研究中心长期抽样监测结果显示，自4月起，港澳台人士接棒成为上海楼市高端物业的中坚力量。自3月起，港澳台购房人数连续3个月分别有25％、40％、43％的环比增幅，直追往年的历史高点。

　　广州，合富辉煌市场研究部对广州中心区域46个主流楼盘进行的调查结果显示，这些楼盘的投资客中港澳台及境外买家保持约三成比例，且有增加势头。

　　“总体来说，境外的买家肯定不如境内的买家多，但是他们的投资、甚至投机行为，绝对会助长房价的上涨，这尤其体现在高端住宅上。”杨红旭说。

　　外资机构边唱高调边套现“混淆视听”

　　而与散户频频出手买下豪宅不同，很多外资机构日前加快了其抛售的步伐。据媒体最新报道，美国凯雷投资集团正筹备出售其持有的上海济南路8号项目，回笼资金有望超过30亿元。而此前，摩根士坦利已经以24.5亿元的价格将其持有的上海东海广场项目出售给SOHO中国。而在资本层面，此前二季度大幅配置仓位在地产类股票上的QFII在近日也大幅减仓。“所持仓位较之前已经明显下降许多”，一位证券业业内人士透露说。

　　“但外资抛售并不能将其解读为外资对中国楼市的看空，而是其投资达到了相应的效果，进行正常的套现获利。”上海易居房地产研究院高级研究员回建强日前撰文指出。

　　更值得警惕的是，在许多外资抛售的同时，他们还一再对中国楼市叫好。摩根大通首席经济学家龚方雄乐观预测称，今年中国房价上涨幅度将达5％至10％，而明年涨幅也将达到10％，并鼓励大家最近积极行动起来，投资买地建房。

　　对于外资者这种“言行不一”的行为，业内人士明确指出，制造声势趁机套现是他们一贯的手段，唱多不做多，目的只为引人接盘，高位出货。“这种做法会混淆大家的视听，增加大家对市场判断的难度，它们撤了之后国内的投资者可能就被套了。”业内人士表示。

　　投机资本涌动危害市场风险不可小觑

　　根据中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明的计算，若扣除各类因素，二季度能解释的外储增加额为339亿美元，仍有超过900亿美元的外储增长缺乏合理解释，只能归结为短期国际资本的流入。接受记者采访的多位专家表示，尽管和2007年那一轮“高房价”时期相比，海外资金进入国内楼市的规模要小很多，但是海外投资资本的涌动对正常市场的供求关系会造成的破坏和负面影响，它的流入仍是市场不能忽视的一股力量，这种风险不可小觑。

　　另外，外资投资房地产领域是我国国际收支顺差的重要原因，过度投资会造成人民币升值的预期，导致人民币货币投放过多，加大流动性的压力。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强也指出，监管部门对于海外资金的动向要密切关注，实行切实有效的监管，要心中有数。适当引导资金的流向，若房地产市场明显过热时又要采取限制的措施。在2007年6月中旬，为了抑制外商对过热的中国房地产行业投资，多部委联合发文加强对外商投资房地产企业借用外债、外汇登记和结汇方面的管理。也在那个时候，房地产被宣布纳入外商投资“限制类”行业名单。

　　“对于想要在销售市场混水摸鱼的外资基金和散户，相关限制绝不可轻易放松。”杨红旭说。

　　杨红旭还表示，“楼市反弹已由刚性需求主导，演变成了投资投机带头。在以温州炒房团为代表的国内游资汹涌入市背景下，境外资本亦春心难耐，一线城市房价泡沫原本就未挤净，按目前房价上涨之势，2007年的非理性繁荣必然重现。”